Chuyển đổi tòa nhà văn phòng thành căn hộ, có phải lời giải cho tái sinh đô thị trung tâm?

Here is a summary of the key points from the article in Korean, organized into bullet points using Markdown:

Chuyển đổi các tòa nhà văn phòng ở khu Downtown Manhattan thành nhà ở

• Nathan Berman, thông qua Metro Loft Management, đã cải tạo những tòa nhà lớn từng đầy các ô làm việc thành không gian sống hấp dẫn, qua đó cứu khu tài chính Manhattan khỏi "vòng xoáy suy tàn".
• Công ty của Berman gần đây đã công bố dự án chuyển đổi lớn nhất từ trước đến nay. Trụ sở cũ của Pfizer ở phía đông phố 42 sẽ được biến thành khu căn hộ gồm 1.300 căn.

Sự suy giảm nhu cầu văn phòng sau đại dịch và nhu cầu chuyển đổi sang nhà ở

• Do làm việc từ xa lan rộng vì đại dịch, lưu lượng người qua lại ở trung tâm của 52 vùng đô thị lớn tại Mỹ đã giảm trung bình 26%.
• Xuất hiện hiện tượng "vòng xoáy suy tàn". Khi dân công sở không còn đến các văn phòng ở trung tâm, các cửa hàng và nhà hàng từng phục vụ họ cũng đóng cửa, khiến khu vực này càng thêm vắng vẻ.
• Tại Manhattan, 22% diện tích văn phòng đang bị bỏ trống. Tương đương 35 tòa Empire State Building.
• Việc chuyển đổi sang nhà ở đưa ra một chiến lược tài chính mới cho các chủ sở hữu tòa tháp trống.
• Chuyển văn phòng trung tâm thành căn hộ không phải là liều thuốc chữa bách bệnh cho các ông trùm bất động sản New York, nhưng được kỳ vọng sẽ giúp hồi sinh những khu vực chịu ảnh hưởng nặng như khu tài chính.

Dự án chuyển đổi tòa nhà văn phòng 55 Broad Street thành nhà ở

• Đây là tòa tháp văn phòng 30 tầng do Emery Roth & Sons xây năm 1967, hiện đang được cải tạo thành 571 căn hộ.
• Nội thất văn phòng cũ được phá dỡ hoàn toàn và tái cấu trúc thành không gian phù hợp để ở: thu gọn số thang máy, tận dụng cửa sổ mặt ngoài để lấy sáng, bố trí bếp nhỏ gọn, v.v.
• Khi cải tạo tòa nhà văn phòng, yếu tố quyết định hiệu quả lợi nhuận là khoảng trễ giữa khoản vay vốn thi công và thời điểm cư dân vào ở. Đẩy nhanh tiến độ thi công là chìa khóa.
• Nhiều công trình hậu chiến khó chuyển đổi hơn các tòa nhà trước chiến tranh, nhưng Berman nói rằng "nếu giá tính theo pound phù hợp thì bất kỳ tòa nhà văn phòng nào cũng có thể chuyển thành nhà ở".

Ưu điểm của chuyển đổi sang nhà ở: chi phí thấp hơn và cải thiện hiệu quả năng lượng

• Chi phí chuyển đổi chỉ bằng khoảng một nửa so với xây mới, nên có thể đưa ra mức thuê thấp hơn so với dự án xây mới.
• Theo Cục Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia, việc chuyển các tòa văn phòng cũ thành căn hộ có thể cải thiện hiệu quả năng lượng tới 80%.
• Theo công ty kỹ thuật Arup Group, việc chuyển đổi các tháp văn phòng ở Manhattan có thể cắt giảm lượng phát thải carbon xuống còn dưới một nửa so với xây mới.

Sự thay đổi của khu tài chính và sức hút như một khu dân cư

• Theo điều tra dân số năm 1970, chỉ có vỏn vẹn 833 người sống ở phía nam phố Chambers.
• Nhờ Berman, khu tài chính nay đã trở thành một khu dân cư đông đúc đúng chất New York.
• Hơn 30.000 người đang sinh sống tại FiDi, và một số bắt đầu xem nơi này là chỗ ở lâu dài.
• Xu hướng cư dân hộ gia đình tăng lên. Tại 180 Water thậm chí còn có phòng chơi cho trẻ em.

Ý kiến của GN⁺

• Cách tiếp cận giải quyết tình trạng tỷ lệ trống văn phòng ở trung tâm tăng cao do đại dịch COVID-19 bằng chuyển đổi sang nhà ở đáng được đánh giá tích cực ở góc độ tái sinh đô thị bền vững. Tuy nhiên, có vẻ như điều này cần được gắn với quy hoạch đô thị dài hạn.
• Để hồi sinh khu downtown, ngoài chức năng nhà ở còn cần xem xét tổng thể các tiện ích đô thị như việc làm, giao thông, giáo dục và văn hóa. Đặc biệt, cần có chính sách nhà ở bao trùm nhiều tầng lớp thay vì chỉ tập trung cung cấp chỗ ở cho người trẻ sống một mình.
• Để việc chuyển đổi tòa nhà văn phòng thành nhà ở được thúc đẩy, cần có sự hỗ trợ thể chế như nới lỏng quy định chuyển đổi công năng, ưu đãi thuế và hỗ trợ tài chính. Đồng thời, việc thiết lập tiêu chuẩn kỹ thuật để bảo đảm an toàn và chất lượng nhà ở, cùng với hợp tác công - tư, cũng là nhiệm vụ quan trọng.
• Các dự án chuyển đổi tòa nhà quy mô lớn như vậy được kỳ vọng sẽ mang đến cơ hội mới cho toàn bộ ngành xây dựng, từ thiết kế, thi công đến cung ứng vật liệu. Đặc biệt, đây có thể là cơ hội thúc đẩy áp dụng các công nghệ đổi mới như cải thiện hiệu quả năng lượng và thiết kế phổ quát.
• Trong bối cảnh sau COVID-19 dự kiến xuất hiện các thay đổi mang tính cấu trúc như giảm công việc trực diện và mở rộng tiêu dùng trực tuyến, việc tái cơ cấu thị trường bất động sản thương mại có vẻ là điều không thể tránh khỏi. Đã đến lúc tìm kiếm những phương án sử dụng không gian linh hoạt và sáng tạo hơn.

[GN⁺]

Ý kiến Hacker News

Tóm tắt:

• Các ví dụ thành công về tái phát triển khu trung tâm tại Kansas City:
  • Từ thập niên 1970 đến đầu thập niên 2010, khu trung tâm KC gặp nhiều vấn đề như tội phạm, thiếu phát triển và các tòa nhà lịch sử xuống cấp
  • Khoảng từ năm 2012, quá trình tái phát triển đô thị bắt đầu với các dự án như giao thông công cộng miễn phí, thúc đẩy bán lẻ, sự kiện ở khu nghệ thuật, xây sân vận động mới và chuyển đổi các tòa nhà văn phòng lớn thành nhà ở
  • Những tòa nhà lịch sử bị bỏ trống hàng chục năm như Fidelity Tower và Power & Light Building đã được biến thành các khu căn hộ với hàng trăm căn
  • Những dự án chuyển đổi như vậy là mô hình thành công đã được chứng minh nếu thành phố thực sự có quyết tâm
• Quan niệm phổ biến và thách thức trong việc chuyển đổi tòa nhà văn phòng thành nhà ở:
  • Độ sâu và hình dạng của tòa nhà rất quan trọng; nhiều tòa văn phòng quá sâu nên có thể tạo ra nhiều không gian không nhận được ánh sáng tự nhiên
  • Tuy vậy, cũng có thể tìm cách tận dụng mới cho những không gian nội thất sâu như vậy
• Lợi ích của việc bố trí kết hợp nhà ở, văn phòng và cơ sở thương mại:
  • Việc phải di chuyển đến những khu vực khác nhau để sống, mua sắm và làm việc có vẻ phi lý
  • Lý tưởng là sống ở nơi mà trong vòng 15 phút đi bộ từ nhà có đủ chỗ làm, trường đại học, siêu thị, hồ bơi và rừng cây
• Vấn đề đường ống khi chuyển đổi văn phòng thành nhà ở:
  • Khi chuyển thành căn hộ, chi phí lắp đặt hệ thống ống nước cho phòng tắm và bếp là rất lớn
  • Văn phòng hiện hữu thường chỉ có một khu vệ sinh và một pantry nhỏ trên mỗi tầng
  • Nếu biến cùng một tầng thành căn hộ thì sẽ cần hệ thống đường ống và công suất cấp thoát nước lớn gấp hơn 10 lần
• Có thể hồi sinh khu trung tâm tốt hơn bằng cách xây mới nhà ở:
  • Xét về chi phí, có lẽ không khác biệt quá lớn giữa việc tiếp tục dùng văn phòng hiện có làm bất động sản thương mại và xây các tòa nhà ở mới gần đó
  • Điều này sẽ giúp tạo ra một khu trung tâm sôi động, có thể đi bộ mà không cần đi làm bằng ô tô; thứ cản trở xây dựng nhà ở chỉ là các quy định phân vùng
• Sau đại dịch, giá trị văn phòng suy giảm do làm việc từ xa lan rộng:
  • Việc chuyển đổi sang nhà ở có thể là một lựa chọn tốt cho cư dân ở các đô thị lớn, nhưng vì thị trường bất động sản đặt lợi nhuận lên hàng đầu nên nhà ở chưa chắc là phương án tối ưu
• Sự khác biệt về điều kiện sống ở trung tâm giữa New York và các thành phố khác:
  • New York có truyền thống lâu đời về lối sống đô thị, nơi người dân hoàn toàn có thể sống tốt mà không cần ô tô
  • Ngược lại, phần lớn các thành phố khác phát triển xoay quanh ô tô, nên xe hơi gần như là điều thiết yếu để sống bình thường
• Ưu điểm của các đô thị tăng trưởng mới:
  • Có thể tái phân bổ chiến lược tăng trưởng trước đây sang mô hình tăng trưởng hiện tại
  • Tốc độ tăng trưởng càng nhanh thì càng ít hỗn loạn do sự trung thành với mô hình tăng trưởng cũ
  • Trong khi đó, các thành phố lâu đời, nếu không có điều gì thật đặc biệt và cụ thể, thì khu trung tâm có thể sẽ đi đến tình trạng rỗng hóa