- Sau đại dịch, làm việc từ xa và lượng người đi bộ ở trung tâm giảm cùng lúc khiến số văn phòng trống tăng lên; tại New York, tình trạng thiếu nhà ở chồng chất khiến giải pháp chuyển văn phòng thành căn hộ được chú ý
- Metro Loft Management của Nathan Berman đã chuyển đổi 8 tháp văn phòng ở Manhattan thành căn hộ cho thuê kể từ năm 1997, cung cấp khoảng 5.000 căn, và cũng dự định biến trụ sở cũ của Pfizer trên East 42nd Street thành khoảng 1.500 căn
- Lượng người đi bộ ở trung tâm của 52 đô thị lớn tại Mỹ đã giảm trung bình 26% kể từ năm 2019; tại New York, khoảng 22% văn phòng, tương đương 100 triệu foot vuông, bị bỏ trống trong 3 năm gần đây, trong khi tỷ lệ căn hộ trống giảm xuống chỉ còn 1,4%
- Dự án 55 Broad Street chuyển đổi một tháp văn phòng 30 tầng xây năm 1967 thành 571 căn, tái cấu trúc không gian bằng cách giảm số thang máy, chuyển tầng kỹ thuật thành tầng ở, biến các không gian không có cửa sổ thành home office, và mở rộng tiện ích dưới tầng hầm
- Việc chuyển đổi có thể giảm diện tích trống và phát thải carbon, nhưng có giới hạn trong việc hấp thụ toàn bộ diện tích văn phòng; dù dân số FiDi đã tăng lên hơn 30.000 người, các vấn đề về cư trú tạm thời và tiện ích khép kín vẫn còn tồn tại
Cách phát triển bằng việc chia nhỏ các tháp văn phòng hiện hữu
- Nathan Berman là một nhà phát triển bất động sản tại New York City, tập trung vào chuyển đổi các tòa nhà hiện hữu thay vì xây mới từ đầu
- Năm 2017, ông đã biến 443 Greenwich Street ở Tribeca, vốn là một nhà kho kiêm xưởng đóng sách từ năm 1883, thành căn hộ condominium cao cấp; Harry Styles và Jake Gyllenhaal cũng sở hữu căn hộ tại đó
- Lĩnh vực khiến Berman hứng thú hơn là chia các tháp văn phòng lớn cũ kỹ thành khu căn hộ cho thuê chủ yếu gồm studio và căn hai phòng
- Metro Loft Management đã chuyển đổi 8 tháp văn phòng ở Manhattan thành căn hộ cho thuê kể từ năm 1997, cung cấp khoảng 5.000 căn
- Trụ sở cũ của Pfizer trên East 42nd Street dự kiến sẽ được tái cấu trúc thành khoảng 1.500 căn, là dự án chuyển đổi lớn nhất tại Mỹ cho đến nay
- Kiến trúc sư Avinash Malhotra nói rằng một tháp văn phòng có thể bị chia thành hàng trăm unit nhỏ như khách sạn, và đùa rằng công việc này là “khu ổ chuột cho người giàu”
Nơi văn phòng trống gặp khủng hoảng nhà ở
- Sau Covid-19, giới lao động cổ cồn trắng ngày càng ưa chuộng làm việc từ xa, và ngay cả khi có thể quay lại văn phòng, nhiều nhân viên vẫn chọn làm việc từ xa
- Các văn phòng trên toàn nước Mỹ chỉ được lấp đầy khoảng 50%, và lượng người đi bộ ở trung tâm của 52 đô thị lớn tại Mỹ đã giảm trung bình 26% kể từ năm 2019
- Nếu người lao động không lấp đầy văn phòng trung tâm, các cửa hàng và nhà hàng phục vụ họ sẽ đóng cửa; trung tâm đô thị với dịch vụ giảm sút có thể rơi vào doom loop, ngày càng trống vắng hơn
- A.T. & T. Tower ở St. Louis từng được bán với giá 205 triệu USD vào năm 2006, nhưng gần đây đã được sang nhượng với giá 3,6 triệu USD
- Đà phục hồi của New York tương đối mạnh, nhưng nhiều tháp ở Manhattan đặc biệt vắng vào thứ Hai và thứ Sáu
- Lượng người đi bộ ở Wall Street đã phục hồi lên 80% so với trước đại dịch
- Giá thuê văn phòng hạng lớn ở New York có thể vượt 300 USD mỗi foot vuông
- Các khách thuê lớn ở lower Manhattan như Spotify và Meta đã giảm diện tích sử dụng và bỏ trống một số tầng
- Trong 3 năm gần đây, khoảng 22% văn phòng tại New York, tức 100 triệu foot vuông, chưa được cho thuê; con số này tương đương khoảng 35 tòa Empire State Building
- Ngược lại, tỷ lệ căn hộ trống tại New York là 1,4%, mức thấp nhất trong 50 năm
- Berman cho rằng văn hóa, sự đa dạng, kinh doanh, công nghệ, y học và giáo dục của New York tập trung trên một hòn đảo, và người trẻ không chỉ muốn ngồi Zoom trong rừng
- Tuy vậy, ông nói chuyển đổi văn phòng không phải là lời giải vạn năng cho thị trường bất động sản New York; hấp thụ được 20% tổng diện tích văn phòng đã là mức lạc quan
Quá trình biến 55 Broad Street thành 571 căn hộ
- 55 Broad Street là tháp văn phòng 30 tầng do Emery Roth & Sons thiết kế năm 1967, và Berman đang chuyển đổi tòa nhà này thành 571 căn hộ
- Tại thời điểm tham quan, một số khách thuê văn phòng vẫn còn ở lại, và 5 tầng vẫn tiếp tục phục vụ các công ty
- Cửa xoay, tường đá cẩm thạch trắng, ánh sáng gắt và quầy an ninh dài của sảnh hiện hữu sẽ được thay bằng cấu hình gần với tòa nhà ở hơn
- Cửa mở bản lề
- Ánh sáng dịu hơn
- Tường ốp gỗ
- Lò sưởi
- Sofa
- Cầu thang rộng dẫn xuống khu tiện ích dưới tầng hầm
- 55 Broad Street đã trải qua các giai đoạn là nơi của Goldman Sachs, Drexel Burnham Lambert, hub công nghệ thập niên 1990, bị bỏ trống sau bong bóng dot-com, và kế hoạch thay thế tòa nhà thất bại năm 2014; đến tháng 7/2023, gia đình Rudin kết luận rằng tòa tháp không còn tương lai với tư cách tháp văn phòng
- Giá bán là 172,5 triệu USD, khoản vay xây dựng là 220 triệu USD, và tổng chi phí dự án gần 400 triệu USD
- Berman nói nếu thay bằng tòa nhà mới, chi phí hẳn đã vượt xa 600 triệu USD
- Ông cho rằng các nâng cấp để thu hút khách thuê văn phòng mới sẽ tốn khoảng 80 triệu USD
- Do cải cách zoning hiện hành, nếu xây một tháp mới cùng chiều cao thì có khả năng mất khoảng 20% diện tích có thể cho thuê
- Công đoạn ban đầu bắt đầu bằng phá dỡ toàn bộ nội thất, gỡ bỏ đèn huỳnh quang, trần thả PVC, và các tấm thạch cao từng phân chia văn phòng, nhà vệ sinh và phòng dụng cụ vệ sinh
- Tòa nhà văn phòng cần nhiều thang máy hơn căn hộ, vì vậy tại 55 Broad Street dự kiến sẽ tháo bỏ 5 thang máy
- Bốn tháng sau khi giao dịch hoàn tất, tầng 13 đã bắt đầu trông như một khu căn hộ mới; các tấm thạch cao phủ glaze màu tím chống nấm mốc và các thanh ray kim loại định vị tường mới đã được lắp đặt
Những ràng buộc khi biến mặt bằng sâu và tối thành không gian ở
- Các tòa nhà trước chiến tranh tương đối dễ chuyển đổi vì có tầng hẹp và nhỏ, sân trong hoặc giếng thông gió, các khoảng lùi có thể biến thành sân hiên, và thang máy tạo cảm giác như nhà ở
- Các tòa nhà hậu chiến như 55 Broad Street gặp trở ngại bởi không gian bên trong sâu, trần thấp và ngoại quan thiếu hấp dẫn
- Các giếng thang máy dư được biến thành ống xả rác hoặc không gian sảnh vào của một số căn hộ, tái sử dụng cấu trúc văn phòng hiện hữu cho mục đích ở
- Tầng kỹ thuật cao hai tầng của 55 Broad Street sẽ được chuyển thành hai tầng căn hộ, và cư dân sẽ có các cụm HVAC nhỏ kiểu motel dưới một số cửa sổ
- Các cụm này chiếm ít không gian hơn hệ thống hiện hữu
- Có hiệu suất năng lượng cao hơn
- Giảm chi phí đặt hàng nghìn foot đường ống trong sàn bê tông
- Berman nói 55 Broad Street sẽ trở thành tòa căn hộ chạy điện không phát thải đầu tiên ở Manhattan
- Theo một bài nghiên cứu của National Bureau of Economic Research, việc chuyển đổi các tòa văn phòng cũ thành căn hộ có thể nâng hiệu suất năng lượng lên tới 80%
- Theo báo cáo của Arup Group, việc chuyển đổi tháp văn phòng ở Manhattan trung bình phát thải carbon chưa đến một nửa so với xây mới
- Berman ước tính trong khi tiền thuê studio ở các tòa mới xây tại lower Manhattan vượt xa 4.000 USD/tháng, các unit tương tự tại 55 Broad Street sẽ vào khoảng 3.500 USD
- Với giả định người thuê trẻ đã quen với bố cục kiểu chuỗi khách sạn, các yếu tố như một cửa sổ ở phía phòng ngủ, phòng tắm và bếp không có ánh nắng, cùng bếp nhỏ được xem là có thể chấp nhận
- Các phòng không cửa sổ được gọi là “home offices”, nhưng nhiều phòng có thể được dùng làm phòng ngủ
- Tại New York City, mọi phòng ngủ đều phải có cửa sổ có thể mở, nên về mặt kỹ thuật điều này bị cấm
- Trong quảng cáo bất động sản, một căn một phòng ngủ có thêm văn phòng không cửa sổ đôi khi được gọi là “convertible two-bedroom”
Sự thay đổi và giới hạn của FiDi do tiện ích tạo ra
- Kiến trúc sư của 55 Broad Street là John Cetra và Nancy J. Ruddy, đây là dự án thứ sáu họ làm cùng Berman
- Cetra và Ruddy thiết kế để khi mở cửa, cư dân có thể nhìn thấy ánh sáng ở nhiều căn hộ nhất có thể, và cho rằng hình dạng tháp văn phòng khiến mỗi unit có tỷ lệ và góc cạnh khác nhau
- Một chức năng chung của 55 Broad Street là máy giặt và máy sấy, còn không gian chung dưới tầng hầm dự kiến dành cho các tiện ích nơi cư dân gặp nhau thay vì phòng giặt lớn
- Ruddy nói căn hộ nhỏ tạo ra nhu cầu tiện ích, và tiện ích lại khiến người ta chấp nhận căn hộ nhỏ; bà gọi điều này là “amenities war”
- Các tòa nhà chuyển đổi ở khu tài chính đang có xu hướng trang bị không gian coworking, phòng gym và sofa êm ái
- Trên mái 55 Broad Street có kế hoạch xây hồ bơi 11×45 foot, ghế nằm hướng đông, hàng cây bụi làm ranh giới, và không gian làm việc trong nhà lẫn ngoài trời
- Berman đã biến 20 Broad Street, 63 Wall Street, 67 Wall Street, 180 Water Street và các tòa khác thành nhà căn hộ, đồng thời cũng đang tiến hành chuyển đổi 25 Water Street thành 1.300 căn
- Các tòa nhà dễ chuyển đổi tập trung vào những công trình xây trước một số mốc năm nhất định
- Phía dưới Murray Street là các tòa trước năm 1977
- Phần còn lại của Manhattan là các tòa trước năm 1961
- Những tòa nhà này có thể được chuyển đổi mà không cần giấy phép biến động đặc biệt
- Đề xuất thay đổi zoning được Thị trưởng Eric Adams ủng hộ sẽ cho phép chuyển đổi mọi tòa nhà xây trước năm 1990 ở New York, và có thể bổ sung vào nguồn căn hộ tiềm năng một quy mô gần bằng toàn bộ diện tích văn phòng của Philadelphia
- Năm 1970, phía nam Chambers Street ở FiDi chỉ có 833 cư dân, nhưng hiện nay có hơn 30.000 người sinh sống
- Khu nhà hàng ở Stone Street, Whole Foods, và khu vực quanh “Fearless Girl” thu hút du khách đã khiến nơi này sôi động hơn trước, nhưng vẫn còn các vấn đề như thiếu công viên, tỷ lệ cư dân tạm thời cao, và tiện ích bên trong tòa nhà thay thế thương mại đường phố
- Berman cho biết trước đây hơn một nửa người thuê của ông ở theo kiểu chia sẻ với bạn cùng phòng, nhưng tại 55 Broad Street, ông dự đoán tỷ lệ đó sẽ gần khoảng 15%, và xem đây là tín hiệu các gia đình đang chuyển đến
- Tại 180 Water Street, phòng Ping-Pong đã được chuyển thành không gian vui chơi cho trẻ em, và Berman nói trong tòa nhà đó có 60 trẻ em
1 bình luận
Các ý kiến trên Hacker News
Thật lạ là Kansas City hầu như không được nhắc đến trong chủ đề này. Từ thập niên 1970 đến đầu thập niên 2010, trung tâm thành phố cũng rơi vào một vòng luẩn quẩn tương tự với tội phạm, thiếu phát triển và các tòa nhà lịch sử cũ kỹ; 75% dân số vùng đô thị sống ở ngoại ô, chỉ vào trung tâm làm việc rồi rời đi ngay
Khoảng từ năm 2012, tái phát triển đô thị bắt đầu tăng tốc, với giao thông công cộng miễn phí, bán lẻ, các sự kiện ở khu nghệ thuật, sân vận động mới, và đặc biệt là những dự án chuyển đổi quy mô lớn từ văn phòng sang nhà ở. Fidelity Tower lịch sử 909 Walnut(https://en.wikipedia.org/wiki/909_Walnut) là một tòa nhà 35 tầng bị bỏ trống gần 10 năm đã trở thành 159 căn hộ, còn Power & Light Building(https://en.wikipedia.org/wiki/Kansas_City_Power_and_Light_Bu...) cũng từng phần lớn bỏ trống gần 20 năm trước khi có gần 300 căn hộ được đưa vào
Khi tôi từng sống trực tiếp ở Commerce Tower 30 tầng(https://en.wikipedia.org/wiki/Commerce_Tower), căn 1 phòng ngủ rộng 750 foot vuông ở tầng 14 có giá khoảng 1.100 USD/tháng, và chỉ mất 10 phút đi bộ tới văn phòng nên rất tuyệt. Nếu chính quyền thành phố có quyết tâm, kiểu chuyển đổi này đã được chứng minh là khả thi; sau khi sống ở SF 4 năm, tôi tin chắc đây không phải là vấn đề kinh tế mà là vấn đề chính sách
Ngoài ra, theo bài gốc và các tài liệu khác, các tòa nhà cũ có diện tích sàn nhỏ hơn nên dễ bố trí cửa sổ cho từng căn hộ, vì vậy việc chuyển đổi thuận lợi hơn. Ở nhiều nơi, cửa sổ cũng là yêu cầu pháp lý
https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/7/79/Ka...
Tôi từng trải nghiệm điều này ở Estonia; xét đến chi phí kiểm soát cổng vé và thu phí, cộng thêm lợi ích từ việc tăng sử dụng giao thông công cộng, đó là một ý tưởng rất hay
https://realestate.usnews.com/places/rankings/most-dangerous...
Tôi cho rằng điều thực sự khó là biến các khối văn phòng hiện đại thành nhà ở. Thông thường, mặt sàn quá lớn, từ 10.000 đến 40.000 foot vuông, nên thiếu ánh sáng tự nhiên, và để đảm bảo tiếp cận cửa sổ thì mặt bằng căn hộ trở nên rất thiếu thực tế. Chiều cao tầng, tải trọng sàn và vị trí cũng thường không phù hợp lắm cho các mục đích ngoài văn phòng
Đó từng là một khu hoang vắng với những tòa nhà gạch cao bị bỏ mặc từ thập niên 1900 và các con hẻm đường đất, nên thật đáng kinh ngạc khi giờ đây thấy các doanh nghiệp nhỏ lần lượt lấp đầy từng dãy nhà và biến nơi này thành một địa điểm khá ổn. Nếu không có hỗ trợ ở cấp độ người dân thì có lẽ những vấn đề như xử lý ô nhiễm đất đã khiến điều này bất khả thi, nhưng có vẻ chính sách và giá thấp đang cùng phát huy tác dụng để tạo ra sự đảo chiều
Quan niệm thông thường là chỉ một số tòa nhà văn phòng nhất định mới có thể chuyển đổi thành nhà ở. Độ sâu và hình dạng của tòa nhà rất quan trọng, và nhiều tòa nhà văn phòng quá sâu nên sẽ tạo ra nhiều phòng và không gian không có cửa sổ hoặc ánh sáng tự nhiên.
Khu vực DC đang làm việc chuyển đổi khá tốt, và khá nhiều tòa nhà tầm trung phù hợp. Tuy nhiên, những tòa nhà tầm trung quá rộng thì không phù hợp. Dù vậy, có lẽ ta vẫn có thể phá vỡ quan niệm thông thường về việc chuyển đổi các tòa nhà sâu hơn, và nghĩ cách tận dụng mới cho những không gian sâu bên trong.
Mỗi căn condo sở hữu phần không gian đối diện bên kia hành lang, và mọi người biến chúng thành văn phòng, phòng giải trí, xưởng làm việc, phòng chơi, rạp chiếu phim, v.v. Vì đó không phải là “không gian ở” nên ít phải lo về tiếng ồn hơn và thuế tài sản cũng thấp hơn. Không thể tính không gian đó như không gian ở vào giá bán, nhưng rốt cuộc nếu mua được tòa nhà đủ rẻ thì điều gì cũng có thể.
Trong nhà ở cũng có nhiều không gian có thể dùng mà không cần ánh sáng tự nhiên. Có thể là phòng xem phim, phòng ngủ nếu bỏ qua luật, hoặc không gian cho máy in 3D và hoạt động maker. Nếu đó là không gian mà người khác không muốn, tôi muốn mua với giá chiết khấu.
Vài tháng trước, podcast Odd Lots của Bloomberg đã bàn về chủ đề này. Nội dung là các đô thị lớn như New York gặp đồng thời hai vấn đề: thiếu nhà ở, còn văn phòng thì bỏ trống hoặc sử dụng chưa hết; vì vậy giải pháp biến văn phòng thành nhà ở trông có vẻ rõ ràng, nhưng trên thực tế lại cực kỳ khó vì quy hoạch phân vùng, tài chính và vận hành thi công đều phải khớp.
Cùng Joey Chilelli của Vanbarton Group, chương trình thảo luận về những điều kiện cần để thực sự thực hiện được các chuyển đổi phức tạp này, từ góc nhìn của một bên đã làm các dự án như vậy trong 10 năm từ trước đại dịch.
https://omny.fm/shows/odd-lots/what-it-really-takes-to-conve...
https://www.youtube.com/watch?v=HNkLcD3PKyk
Vì không phải tháp cao tầng nên việc chuyển đổi tương đối dễ, và đặc biệt các cửa sổ lớn hướng ra công viên hẳn là điểm hấp dẫn. Tuy nhiên, đó không phải Manhattan mà là Brooklyn, và các dãy nhà lân cận cũng là khu dân cư.
Bố cục và kết cấu của nó rất phù hợp để chuyển đổi. Trớ trêu là nhà phát triển đã phá sản trong cuộc sụp đổ nhà ở năm 2008, và các dự án chuyển đổi khác họ định làm cũng đổ bể. Cloud 9 Sky Flats: https://www.homes.com/building/cloud-9-at-sky-flats-minneton...
Bài viết về tin rao bán gần đây: https://www.startribune.com/corporate-office-turned-condo-in...
Tôi luôn thấy rõ rằng các tòa nhà văn phòng và căn hộ nên được trộn lẫn với nhau. Việc chia nhà ở, mua sắm và văn phòng thành các khu riêng biệt nghe thật hết sức vô lý.
Nơi tôi sống thì không như vậy, nên từ nhà đến văn phòng chỉ mất chưa đến 15 phút đi bộ, và siêu thị, bể bơi, rừng, đại học, gần như mọi thứ cần cho đời sống cũng đều ở gần.
Ngoại thất có thể gây tranh cãi, nhưng ý tưởng hỗn hợp công năng thì thú vị. Ở đây không có nhiều tòa nhà như vậy, nên tôi tò mò sau này sẽ ra sao.
https://www.archdaily.com/1016072/vertikal-nydalen-snohetta
https://vertikalnydalen.no/
Từ góc độ thành phố, nếu năng lực tiếp nhận như trường học đang căng, họ cũng có thể thích văn phòng hơn. Nhưng nếu ai cũng làm vậy, thành phố sẽ kém hấp dẫn và bị phơi nhiễm quá mức trước sức khỏe chu kỳ của một vài công ty hoặc ngành.
Vấn đề lớn trong việc chuyển đổi là đường ống, tức bếp và phòng tắm. Cũng thường có trường hợp cả một tầng văn phòng chỉ có một khu vệ sinh và một bếp nhỏ.
Nếu bố trí cùng tầng đó thành căn hộ thì có thể có hơn 10 hộ, và khi đó cần lượng đường ống phòng tắm và bếp gấp 10 lần so với trước. Cũng cần đường ống cấp nước và thoát nước có thể chịu được mức tăng về lượng nước cấp và nước thải.
Làm điều tương tự ở nhà cao tầng cũng không phải chuyện lớn. Thay vì đào rãnh, chỉ cần khoan lỗ trên sàn rồi chạy ống và thông gió trong không gian trần, thậm chí có thể còn dễ hơn. Điện và cấp nước cũng không phải vấn đề lớn, vì không gian thương mại hầu như luôn dùng nhiều điện hơn nhà ở, nhất là khi có những người lao động cực kỳ hiếm hoi dùng máy tính và máy photocopy. Trong một tòa nhà có điện 3 pha công suất lớn, việc một người xem Netflix và dùng lò vi sóng trong không gian từng có 12 nhân viên là lúc nghỉ ngơi đối với máy biến áp.
Luận điểm của bài gốc không nói về “trung tâm đô thị” trên toàn quốc, mà là câu chuyện về một nhà phát triển cụ thể ở NYC. Các tòa nhà cũ không phải áp dụng cùng tiêu chuẩn như tòa nhà mới, nên có nhiều không gian có thể tận dụng hơn.
Do cải cách phân vùng, các tòa nhà mới áp đảo đường phố Manhattan như những tòa tháp khổng lồ thời hậu chiến nay không còn được phép. Nếu xây mới một tòa tháp cao như 55 Broad, rất có thể phải từ bỏ 20% diện tích có thể cho thuê.
Nhóm khách thuê mục tiêu không mấy bận tâm đến không gian không có cửa sổ. New York là nơi những người trẻ tham vọng đến để bắt đầu sự nghiệp, và họ là đối tượng lý tưởng cho kiểu chuyển đổi theo mô hình khách sạn, vốn phù hợp nhất với các tháp văn phòng. Họ đã quen với mặt bằng kiểu chuỗi khách sạn, tức chỉ có một cửa sổ cạnh giường, nên không cần ánh nắng trong phòng tắm và bếp, và bếp nhỏ cũng được. Berman nói “tệp khách hàng của chúng tôi không nấu ăn”, và gọi căn phòng khác không có cửa sổ là “văn phòng tại nhà”.
Kiến trúc sư Avinash Malhotra, người đã tham gia nhiều dự án chuyển đổi, nói rằng có thể chia một tháp văn phòng thành hàng trăm căn nhỏ như khách sạn, và “không phải là làm nhà ở cho người vô gia cư, nhưng nhân viên chúng tôi hay đùa rằng chúng tôi đang tạo ra khu ổ chuột cho người giàu”.
Vừa đúng vừa không đúng. Nhiều nhà ở mới có thể hồi sinh trung tâm đô thị, nhưng chỉ cần xây tòa nhà ở mới là được. Làm vậy cũng không đắt hơn nhiều.
Các văn phòng hiện hữu vẫn có thể tiếp tục được dùng làm bất động sản thương mại, và cư dân mới có thể tạo ra nhu cầu đó. Khi kết hợp với nhau, chúng tạo nên một trung tâm đô thị sôi động, dễ đi bộ, không cần đi làm bằng ô tô. Thứ đang cản trở hiện nay là quy định phân vùng cấm phần lớn nhà ở mới.
Hoàn toàn đúng. Không có lý do gì lại không thể tái phân loại công năng các tòa nhà văn phòng và nới lỏng quy định để biến mọi văn phòng thành nhà ở giá rẻ.
Vấn đề chỉ là thiếu ý chí chính trị đối với phân vùng và quy chuẩn. Phản biện thường gặp là một số căn hộ không có ánh sáng tự nhiên, hoặc hệ thống kỹ thuật bị dồn vào một chỗ, nhưng ở nhiều nước thiếu ổn định nhà ở, vẫn có người sống trong căn hộ không cửa sổ.
Ngoài ra, nhà ở chia sẻ dùng chung bếp và phòng tắm, tức kiểu ký túc xá, từng rất phổ biến với tầng lớp lao động nghèo. Nếu phải chọn giữa đường phố và nhà ở chia sẻ, câu trả lời rất rõ ràng. Không có quy định nào nói nhà ở giá rẻ phải có ánh sáng tự nhiên, phòng tắm riêng và bếp riêng. Cho đến khi có ý chí chính trị để quay lại cách từng là bình thường ở Mỹ và nhiều nơi trên thế giới, vấn đề vô gia cư sẽ còn tiếp diễn.
Đôi khi thứ người vô gia cư muốn chỉ là một mái che trên đầu và một chỗ để ngủ, và giá cả nên tương ứng với điều đó.
Vấn đề lớn không phải là xây bao nhiêu hay chuyển đổi cái gì, mà là đang xây thứ gì. Ở NYC đang có quá nhiều tòa nhà siêu xa xỉ được xây dựng.
Chúng quá sinh lời, và gần như không có động lực để xây hoặc chuyển đổi thành căn hộ mà người bình thường có thể chi trả. Một vấn đề khác của NYC là nhiều tòa nhà đã tồn tại hiện nay sẽ là bất hợp pháp theo tiêu chuẩn hiện tại. Có thể hiểu mong muốn tránh để các tòa nhà xung quanh tiếp tục che bóng đường phố, nhưng nếu tính đến thang máy, thang thoát hiểm, ống kỹ thuật điện và cơ khí, các tòa nhà có diện tích mặt bằng lớn sử dụng không gian hiệu quả hơn.
Chính quyền NYC vận hành theo ý các nhà phát triển bất động sản, nên có vẻ khó thay đổi.
Sau vài năm gần đây mới ghé NYC, tôi có cảm giác mọi thứ đã biến thành Gucci, YSL, Bulgari. Xét việc Manhattan là một hòn đảo, tôi không hiểu điều này có thể bền vững thế nào.
Giá trị đã giảm mạnh trong đại dịch, và do làm việc tại nhà nên điều đó vẫn tiếp diễn. Chuyển thành nhà ở có thể là một lựa chọn tốt cho người dân ở các đô thị lớn, nhưng thị trường bất động sản vận hành theo tiền, và nhà ở không phải lựa chọn tốt nhất đối với họ.