- Boston dự kiến khởi động “Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program” vào mùa thu 2023 nhằm chuyển đổi các tòa nhà văn phòng ít được sử dụng ở khu Downtown tăng lên sau đại dịch thành nhà ở
- Chương trình do BPDA, Mayor’s Office of Housing và City of Boston Finance Cabinet cùng vận hành, đồng thời nhắm tới việc tăng nguồn cung nhà ở tại Downtown và mở rộng lưu lượng người đi bộ trong các ngày trong tuần
- Ưu đãi cốt lõi là cơ chế PILOT, cung cấp cho chủ sở hữu văn phòng thương mại triển khai chuyển đổi ngay mức giảm tối đa 75% so với thuế suất tài sản tiêu chuẩn dành cho nhà ở trong tối đa 29 năm
- Đây là chương trình có thời hạn, chỉ nhận hồ sơ đến tháng 6/2024; các dự án được phê duyệt phải tuân theo Inclusionary Zoning và tiêu chuẩn năng lượng của Stretch Code, đồng thời phải khởi công trước tháng 10/2025
- Theo Downtown Revitalization Report công bố tháng 10/2022, tỷ lệ trống của văn phòng thương mại sau đại dịch ở mức khoảng 20%, và quan hệ đối tác với thành phố là yếu tố quyết định tính khả thi tài chính của việc chuyển đổi nhà ở do tư nhân thực hiện
Chương trình thí điểm chuyển đổi văn phòng Downtown thành nhà ở
- Thị trưởng Boston Michelle Wu đã công bố chương trình đối tác công - tư nhằm khuyến khích chuyển đổi các tòa nhà văn phòng ít được sử dụng ở Downtown sang mục đích nhà ở
- Tên chương trình là “Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program” và dự kiến bắt đầu nhận hồ sơ vào mùa thu 2023
- Việc vận hành do Boston Planning & Development Agency (BPDA), Mayor’s Office of Housing (MOH) và City of Boston Finance Cabinet cùng đảm trách
- Mục tiêu là tăng nhà ở tại Downtown và tạo ra dòng người qua lại ổn định ngay cả trong tuần để hỗ trợ các doanh nghiệp khu Downtown
- Chương trình có thể được điều chỉnh theo thay đổi của thị trường
Giảm thuế và cơ chế PILOT
- Chủ sở hữu các tòa nhà văn phòng thương mại tại Downtown nếu chuyển đổi ngay sang mục đích nhà ở có thể được giảm thuế tài sản
- Dựa trên nghiên cứu liên quan đến PLAN: Downtown, mức giảm tối đa 75% so với thuế suất tiêu chuẩn dành cho nhà ở trong tối đa 29 năm được xem xét như một ưu đãi mạnh để thúc đẩy chuyển đổi
- Cách triển khai là BPDA, thành phố và bên đề xuất ký kết thỏa thuận PILOT(payment in lieu of taxes)
- Có tính đến chi phí chuyển đổi cao, các điều kiện được xây dựng với sự hỗ trợ của chuyên gia bên ngoài để việc xây dựng nhà ở khả thi về kinh tế trong ngắn hạn
- Sau khi được BPDA Board phê duyệt, văn phòng Ombudsperson mới của BPDA sẽ hỗ trợ đơn giản hóa quy trình phê duyệt từ các cơ quan khác của thành phố
- Các điều khoản chi tiết cuối cùng sẽ được chốt khi hồ sơ đăng ký được công bố vào mùa thu 2023
Hạn nộp hồ sơ và điều kiện dự án
- Chương trình được vận hành trong thời hạn nhất định, chỉ nhận hồ sơ đến tháng 6/2024
- Các dự án được phê duyệt phải tuân thủ tiêu chuẩn Inclusionary Zoning được đề xuất
- Cũng phải đáp ứng tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng của Stretch Code mới
- Người nộp hồ sơ được khuyến khích duy trì cửa hàng bán lẻ ở tầng 1 hoặc các mục đích sử dụng công cộng khác
- Dự án phải khởi công trước tháng 10/2025
- Nếu không thực hiện đúng cam kết, bên tham gia sẽ phải nộp lại phần thuế đã được giảm
- Thành phố cũng yêu cầu nộp 2% khi bất động sản được bán trong tương lai để thu hồi phần nguồn thu thuế đã từ bỏ theo thời gian
Tỷ lệ trống và khảo sát khả năng chuyển đổi
- Theo Downtown Revitalization Report công bố tháng 10/2022, tỷ lệ trống của văn phòng thương mại sau đại dịch ở mức khoảng 20%
- Các nhà phụ trách quy hoạch khu Downtown đã nhiều lần trao đổi với các nhà phát triển để xác định mức độ quan tâm tới chuyển đổi nhà ở và lộ trình mở rộng nguồn cung nhà ở tại Downtown
- BPDA đã giao cho HR&A Advisors Inc. thực hiện báo cáo về khả năng chuyển đổi văn phòng tại Downtown Boston và Financial District
- Kết quả khảo sát cho thấy để khu vực tư nhân hoàn tất chuyển đổi sang nhà ở, quan hệ đối tác với thành phố là con đường duy nhất khả thi về mặt tài chính
- Nghiên cứu được tiến hành song song với sáng kiến quy hoạch Downtown của BPDA là PLAN: Downtown, và bản dự thảo tương ứng dự kiến công bố vào tháng 8/2023
Chương trình nghị sự tăng trưởng của Boston và cải tổ quy trình phát triển
- Chương trình này hỗ trợ mục tiêu của PLAN: Downtown là tăng phát triển nhà ở tại Downtown, hồi sinh khu vực bằng tổ hợp công năng đa dạng hơn và bảo tồn cấu trúc đô thị lịch sử của trung tâm Boston
- Chương trình nghị sự tăng trưởng của thị trưởng tập trung thúc đẩy các mục tiêu của Boston về khả năng chống chịu, giảm gánh nặng nhà ở và công bằng
- Chương trình nghị sự này bao gồm việc thành lập City Planning and Design Department, vận hành dưới sự chỉ đạo của Chief of Planning Arthur Jemison
- Cũng bao gồm việc bổ nhiệm Katharine Lusk để dẫn dắt Planning Advisory Council mới, cơ quan được thành lập nhằm điều phối quy trình quy hoạch giữa các sở ban ngành của thành phố
- Thị trưởng cam kết cập nhật zoning code của Boston để tạo thêm hàng nghìn căn nhà tại các squares và corridors, đồng thời cải tổ quy trình Article 80 nhằm tăng tốc độ và tính dự đoán của phát triển
1 bình luận
Ý kiến trên Hacker News
Gần đây OddLots có một tập thú vị nói về một người làm chuyển đổi văn phòng → nhà ở và những phức tạp của việc đó
Có một điểm tôi không biết: trong một số trường hợp, người ta thực sự khoét xuyên qua trần/sàn của tòa nhà để làm rỗng phần giữa, về cơ bản biến nó thành kết cấu dạng bánh donut
Nghe nói điều này là cần thiết vì mặt bằng văn phòng với hệ thống sưởi, làm mát và thông gió hiện đại quá lớn; nếu đổi sang nhà ở, chúng dễ thành những căn hộ kém hấp dẫn hoặc bất hợp pháp do thiếu cửa sổ, lối thoát hiểm, v.v.
Tất nhiên, xét đến kết cấu chịu lực, bố trí hệ thống kỹ thuật, v.v., việc này chỉ khả thi ở một số tòa nhà, và thực tế đã có vài trường hợp được thực hiện
Tập này nói về câu chuyện chuyển đổi 180 Water St bằng cách thêm atrium bên trong, và tòa nhà này cũng xuất hiện như một ví dụ trong bài NYT gần đây về những khó khăn khi chuyển đổi văn phòng thành nhà ở: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
Tôi khó hình dung vì sao các cao ốc văn phòng trung tâm lại rộng đến mức không thể chia mỗi tầng thành 4 phần, đặt 4 hộ trên mỗi tầng, và mỗi hộ có cửa sổ chiếm 50% chu vi bên ngoài
Người ta còn xây McMansion hơn 10.000 foot vuông, nên để người mua e ngại vì kích thước thì có lẽ phải là một cao ốc có mỗi tầng khoảng 40.000 foot vuông mới thành vấn đề
Một block đô thị tiêu chuẩn ở Manhattan rộng 237.000 foot vuông, nên nếu là một tòa nhà chiếm trọn cả block thì sẽ là vấn đề lớn, nhưng tôi tự hỏi trong một block đô thị thông thường có bao nhiêu tòa văn phòng
Floor plate ở SF nhìn chung khá nhỏ do khuynh hướng lịch sử của Planning Commission, khi đó người ta dùng những cách nói giảm như “không muốn skyline trông như những hộp ngũ cốc”
Nhìn vào dữ liệu thực tế [0], phần lớn floor plate của các tháp nhà ở tại SF còn lớn hơn floor plate văn phòng ở SF
[0]https://data.sfgov.org/Housing-and-Buildings/Map-of-Tall-Bui...
Tôi không rõ vì sao một khu vực nhất thiết chỉ được dùng cho một mục đích
Có một bài NYT với hình ảnh trực quan rất hay về quy trình và các trở ngại khi chuyển đổi tòa nhà văn phòng thành nhà ở: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
Tôi nghĩ phần lớn đây chẳng phải là gieo rắc sợ hãi, bất định và nghi ngờ nhằm nhắm tới trợ cấp phát triển hay sao
Một người bạn là giáo sư kiến trúc, từng học dưới Gehry và chuyên về cao ốc, kiến trúc nhà ở/thương mại, cho rằng về mặt kỹ thuật thì việc này không khó
Theo anh ấy, các tòa nhà kiểu này được xây với trần thả và tính mô-đun trong đầu, nên việc chia thành các không gian nhỏ hơn có đường ống và tiện ích không phải là thách thức lớn
Phần lớn đều có cửa sổ từ sàn đến trần bao quanh lõi có cụm thang máy, nên nói “không có cửa sổ” bề ngoài nghe có vẻ vô lý
Khoảng 5 m cho bàn làm việc, và khoảng 3 m không gian đi lại quanh lõi có thang máy, cầu thang thoát hiểm và phòng họp
Tuy nhiên, chiều cao trần có thể là trở ngại. Căn hộ thông thường cao 2,7 m, 3 m là mức cao cấp, còn văn phòng đó có trần ít nhất 3,5 m để hấp thụ tiếng ồn của không gian mở
Tôi rất nghi ngờ rằng chính sách tốt nhất trong dài hạn cho cư dân đô thị lại là hướng tiếp tục giảm cây xanh và ánh sáng tự nhiên
Những việc như thế này cần một sự cân bằng tinh tế
Nhà ở giúp thổi sức sống vào các khu văn phòng đơn điệu và tăng nguồn cung nhà ở, nhưng mặt khác, nếu mất đất dành cho văn phòng thì thường là mất vĩnh viễn
Khi quyền sở hữu bị chia nhỏ theo nhiều hướng, việc chuyển nhà ở trở lại thành văn phòng gần như là bất khả thi; và dù thị trường văn phòng bị ảnh hưởng nặng nề bởi làm việc tại nhà/từ xa, xu hướng lớn trong 100 năm qua vẫn là ngày càng nhiều việc làm tập trung vào số lượng ngày càng ít các khu văn phòng quy mô lớn
Sydney của Úc là một ví dụ hay. 10–20 năm trước họ đã đưa vào cơ chế thưởng diện tích sàn nhà ở, và thành phố đã trở nên tốt hơn
Trước Covid, họ suýt thiếu đất văn phòng để theo kịp nhu cầu nên đã định tắt cơ chế này, còn hiện nay thì đang tạm dừng để xem sẽ ứng phó thế nào với môi trường mới
Giờ còn có cả làm việc tại nhà, nên có vẻ hợp lý hơn nếu phân tán văn phòng thành các không gian làm việc chung theo từng khu vực, và cuối cùng là trộn lẫn, đan xen nhà ở với nơi làm việc
Theo những gì tôi hiểu, quy hoạch phân khu theo mục đích sử dụng ở Mỹ thật sự rất kỳ lạ
Nếu một căn hộ đáp ứng tiêu chuẩn xây dựng dành cho văn phòng, nó có thể được chứng nhận để đăng ký kinh doanh
Đôi khi họ còn thi công gộp 2–3 căn hộ lại thành một văn phòng lớn hơn
Vì vậy đất văn phòng có thể không biến mất vĩnh viễn, và nếu luật Chicago cho phép thì nó có thể được chuyển đổi cho doanh nghiệp nhỏ sử dụng
Vấn đề là làm việc từ xa chỉ làm chậm tốc độ tăng nhu cầu không gian văn phòng, nên vẫn còn dư địa để xây thêm văn phòng mới, hay nó đang đảo ngược phần nào chính xu hướng đó
Không thể làm theo kiểu hỗn hợp công năng sao?
Không cần lo. Họ sẽ xây lại. Lúc nào cũng xây lại
Trớ trêu là giờ có thể làm việc tại nhà ngay trong văn phòng của công ty cũ
Họ đã muốn đưa chúng ta quay lại văn phòng, nên rốt cuộc đúng là như vậy
Tôi tỉnh dậy toát mồ hôi vì sợ muộn buổi standup
Đây là cách sử dụng thời gian và tài nguyên sai lầm
Giải pháp tốt hơn nhiều về dài hạn, và có lẽ rẻ hơn, là nới lỏng các quy định phân vùng sử dụng đất quá mức của Boston để hạ bớt những rào cản đang cấm xây dựng phần lớn căn hộ mới
Việc xây thật nhiều căn hộ mới ở trung tâm và gần trung tâm còn có tác dụng phụ là làm tăng nhu cầu đối với không gian văn phòng hiện hữu ở trung tâm
Điều đó cũng tăng nguồn thu thuế của thành phố, còn thời gian đi làm ngắn thì tốt cho môi trường và chất lượng sống
Nếu có thể đưa hàng trăm căn hộ vào một thị trường thiếu nguồn cung và đắt đỏ, tôi không thấy đó là lãng phí thời gian
Câu cuối của bài cũng viết thế này: “Thị trưởng cũng cam kết cập nhật quy định phân vùng của Boston để tạo thêm hàng nghìn căn nhà tại các quảng trường và trục giao thông chính của Boston, đồng thời cải cách quy trình Article 80 nhằm tăng tốc độ và tính dự đoán được của phát triển”
Tôi nghĩ đây là một hướng đi thật sự tuyệt vời. Boston rất cần thêm nhà ở
Nhân dịp này, nếu tăng ngân sách cho T nữa thì tốt
Ví dụ như họ đang xây đường sắt trên mặt đất với giá của tàu điện ngầm
Mức này tương tự SF, Manhattan, và một số khu còn đắt hơn
Bạn gái tôi quê NYC nên cả hai chúng tôi đều thích thành phố đó và thường xuyên tới đó, nhưng tôi rất ngạc nhiên khi Boston, dù nhỏ hơn NYC rất nhiều, lại thường đắt hơn NYC
Các thành phố lớn của Mỹ đúng là một điều bí ẩn
[0]https://data.boston.gov/dataset/revenue-budget
Công việc đầu tiên của tôi sau khi tốt nghiệp đại học là ở một công ty dot-com tên ZEFER, và họ sử dụng rất đẹp hai tầng của một tòa loft trên Beach St, khu xưởng da cũ của Boston
Tôi đã không đến Boston trong vài năm, rồi tháng 10 năm ngoái ở một khách sạn gần đó; một buổi tối tôi đi ngang qua văn phòng cũ và giờ nó đã trở thành chung cư cao cấp
Chắc chắn là cực kỳ đắt. Tôi thật sự thích khu đó, và khi đi bộ quanh đó thấy có nhiều mặt bằng thương mại bỏ trống
Nếu nơi đó trở nên đông người qua lại thì sẽ rất tuyệt. Khu vực đó của thành phố rất đẹp, và tôi mong nhiều người có thể sống ở đó với mức giá hợp lý
Khó hiểu. Tại sao lại cần một chương trình như thế này? Nhu cầu văn phòng đang giảm còn nhu cầu nhà ở tiếp tục tăng, nếu chủ tòa nhà đang giữ diện tích bỏ trống thì chẳng phải chỉ riêng điều kiện thị trường cũng đã tạo động lực chuyển đổi sang nhà ở rồi sao?
Không hiểu vì sao thành phố phải trợ cấp cho chủ sở hữu bất động sản
Thực tế, do quy định phân vùng, nhiều, hoặc thậm chí phần lớn, tòa nhà thậm chí còn không thể chuyển đổi
Bạn có muốn sống trong một căn hộ rộng 15 feet, sâu 50 feet không? Chắc là không. Vì vậy phần lớn tòa nhà văn phòng không phù hợp
Toàn bộ hệ thống cơ khí, đường ống, điện đều phải làm lại, và phải hoàn thiện lại toàn bộ tòa nhà
Xây mới đúng nghĩa là rẻ hơn so với gánh cơn ác mộng cải tạo văn phòng
Tôi làm trong lĩnh vực bất động sản thương mại, và trong mọi thương vụ văn phòng → nhà ở nhiều căn mà tôi từng thấy, nhà phát triển đều có chuyện khổ ải để kể; chi phí trên mỗi căn cao hơn căn hộ thông thường 40~100%
Tòa nhà văn phòng giống như bệnh truyền nhiễm. Có thể để chúng chết, nhưng khi số tòa nhà ma tăng lên trong môi trường đô thị lấp đầy ở trung tâm, căn bệnh đó sẽ lan rộng
Các nhà hàng và doanh nghiệp xung quanh vốn dựa vào lưu lượng người đi làm sẽ chết, và bạn sẽ thấy nhiều cảnh hỗn loạn, vô gia cư, tội phạm hơn
Để thị trường tư nhân chấp nhận rủi ro chuyển đổi kiểu này, giá trị của nhiều tài sản văn phòng phải giảm xuống 0
Cũng cần nhớ rằng lãi suất vay xây dựng gần 10%, còn tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu thì còn cao hơn thế
Tôi không phải chuyên gia, nhưng ngoài việc thiết kế mặt bằng mới, tôi hiểu là gần như phải làm lại toàn bộ hệ thống ống nước và điện, và ở nhiều khu vực, quy định lối thoát hiểm cũng khác nhau tùy loại công trình
Trong một số trường hợp, phá bỏ toàn bộ tòa nhà rồi xây lại từ đầu có thể còn rẻ hơn
Nếu đằng nào cũng mất tiền, có lẽ nhiều chủ sở hữu sẽ bám lấy con quỷ quen thuộc và chờ một cú hồi phục kỳ diệu
Chương trình này có vẻ là trao ưu đãi thuế để bù đắp chi phí chuyển đổi, giúp chủ tòa nhà dễ đạt điểm hòa vốn hơn nhiều sau khi chuyển đổi
Chủ cho thuê là ký sinh kinh tế, hầu như không tạo giá trị cho nền kinh tế rộng lớn hơn
Tôi mong các thành phố cứ kích hoạt quyền trưng thu vì lợi ích công và bắt đầu lấy lại những bất động sản đó. Sẽ không có thời điểm nào tốt hơn bây giờ
Không chỉ Boston, mọi thành phố đang dư thừa diện tích văn phòng đều cần thêm kiểu tư duy sáng tạo như thế này
Ở Bắc Mỹ, có thể kể đến NYC, San Francisco, Toronto, Winnipeg, v.v.
Tất nhiên ma quỷ nằm ở chi tiết, nhưng các ưu đãi như thế này thật sự có thể giúp mọi thứ đi đúng hướng
Nếu có bên thắng nhờ việc này, chắc chắn cũng sẽ có bên thua khi không chịu hành động
Ở một thành phố như Boston thì có thể thực sự hiệu quả. Đây gần như là một trường hợp độc đáo ở Mỹ
Nhiều tòa nhà thấp tầng và trung tầng cũ ở trung tâm rất có khả năng vốn dĩ là nhà ở
Các thành phố Bờ Đông chắc chắn sẽ dễ hơn. Vì yếu tố quyết định cốt lõi khi cải tạo tòa nhà văn phòng thành nhà ở là khoảng cách giữa lõi tòa nhà và mặt ngoài để đảm bảo mỗi căn có đủ cửa sổ
Nếu là tòa nhà văn phòng được xây trước khi đèn điện xuất hiện thì nhìn chung sẽ ổn, nên những nơi như Philadelphia cũng có nhiều cơ hội