- Austin, nơi từng trải qua thiếu hụt nhà ở và giá thuê tăng vọt do làn sóng dân số đổ về nhanh trong thập niên 2010, đã triển khai các chính sách mở rộng nguồn cung nhà ở quy mô lớn từ sau năm 2015
- Thông qua các cải cách quy định như thay đổi phân vùng, nới lỏng yêu cầu đỗ xe, mở rộng cho phép ADU (nhà ở phụ trợ), thành phố đã bổ sung 120.000 căn nhà mới (30%) trong giai đoạn 2015~2024
- Kết quả là từ sau năm 2021, giá thuê đã giảm hơn 15%, đặc biệt ở các căn hộ Class C dành cho nhóm thu nhập thấp giảm 11%, ghi nhận mức giảm mạnh nhất trong các đô thị lớn trên toàn nước Mỹ
- Nhờ density bonus, trái phiếu công và chương trình Affordability Unlocked, Austin đã xây dựng hơn 4.600 căn nhà ở cho người thu nhập thấp trong năm 2024, đứng số 1 toàn quốc
- Austin cũng đang xây dựng hệ thống cung ứng nhà ở bền vững thông qua các cải cách bổ sung như tự động hóa cấp phép bằng AI, cho phép công trình trung tầng với cầu thang đơn, giảm diện tích lô đất tối thiểu
Mở rộng nguồn cung nhà ở tại Austin và đà giảm tiền thuê
- Trong giai đoạn 2010~2019, tiền thuê tại Austin tăng 93%, còn giá bán nhà tăng 82%, ghi nhận mức tăng thuộc nhóm cao nhất toàn quốc
- Từ sau năm 2015, thành phố đã triển khai các chính sách như cho phép xây dựng căn hộ quy mô lớn, đơn giản hóa quy trình cấp phép, phát hành trái phiếu công trị giá 250 triệu USD
- Trong giai đoạn 2015~2024, 120.000 căn nhà mới (30%) đã được bổ sung, tăng trưởng gấp hơn ba lần mức trung bình toàn nước Mỹ (9%)
- Tiền thuê trung vị vào tháng 12/2021 là 1.546 USD, nhưng đến tháng 1/2026 đã giảm còn 1.296 USD, thấp hơn 4% so với mức trung bình toàn quốc
- Đặc biệt, tiền thuê căn hộ từ 50 căn trở lên giảm 7%, còn các tòa nhà Class C giảm 11%, qua đó giảm gánh nặng chi phí nhà ở cho nhóm thu nhập thấp
Cải cách quy định và đa dạng hóa loại hình nhà ở
- Austin đã mở rộng số căn trên mỗi tòa nhà và nới lỏng 60% yêu cầu đỗ xe thông qua cơ chế Vertical Mixed Use (VMU)
- Tính đến tháng 2/2024, tại các khu vực VMU đã có hơn 17.600 căn được xây dựng hoặc đang triển khai
- Tại các khu tái phân định quanh trường đại học và trung tâm thành phố, chương trình density bonus cho phép nới chiều cao công trình nếu có nhà ở giới hạn thu nhập
- Với việc nới lỏng quy định ADU (2015), diện tích lô đất tối thiểu đã giảm từ 7.000 xuống 5.750 foot vuông, và trong giai đoạn 2015~2024 đã có 2.850 giấy phép được cấp
- Năm 2023, nghĩa vụ bố trí chỗ đỗ xe bị bãi bỏ hoàn toàn, Austin là đô thị lớn đầu tiên tại Mỹ áp dụng cho mọi loại hình sử dụng
Chính sách mở rộng nhà ở cho người thu nhập thấp
- Austin thúc đẩy xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách kết hợp density bonus với trái phiếu công
- Trái phiếu phát hành năm 2018 trị giá 250 triệu USD và năm 2022 trị giá 350 triệu USD đã hỗ trợ mua đất và xây dựng nhà ở
- Chương trình Affordability Unlocked (2019) nới lỏng các quy định xây dựng nếu hơn 50% tổng số căn thuộc diện giới hạn thu nhập
- Năm 2024, Austin đã xây dựng 4.605 căn nhà ở cho người thu nhập thấp, tăng gấp đôi so với năm trước
- Thông qua UNO (University Neighborhood Overlay) và Downtown Density Bonus Program, thành phố cho phép xây dựng công trình cao tầng tại khu đại học và trung tâm
Giá thuê giảm và gánh nặng chi phí nhà ở được cải thiện
- Trong giai đoạn 2021~2025, tiền thuê tại Austin và các vùng ngoại ô giảm 4%, còn theo giá thực tế đã điều chỉnh lạm phát thì giảm 19%
- Trong cùng kỳ, toàn nước Mỹ tăng 10% và Texas tăng 6%, cho thấy xu hướng giảm tại Austin nổi bật hơn hẳn
- Tiền thuê các tòa nhà Class C giảm 11,4%, còn Class A giảm 2,6%
- Năm 2017, tiền thuê trung vị tương đương 95% thu nhập trung vị của khu vực, nhưng đến năm 2024 đã cải thiện xuống 84%
Thay đổi về loại hình nhà ở và cấu trúc nguồn cung
- Trong số 120.000 căn nhà mới được bổ sung giai đoạn 2015~2024, 47% là căn hộ quy mô lớn, 25% là nhà đơn lập, phần còn lại là căn hộ cỡ vừa và nhỏ cùng townhouse
- ADU chiếm 7% tổng số nhà đơn lập và nhà liền kề mới
- Khu vực ngoại ô tăng thêm 214.000 căn trong cùng giai đoạn, trong đó 77% là nhà đơn lập hoặc townhouse
- Năm 2024, tỷ trọng nhà đơn lập tại Austin dưới 50%, thấp hơn mức trung bình của Mỹ (71%)
- Trong giai đoạn 2021~2023, Austin đạt 957 giấy phép căn hộ trên mỗi 100.000 dân, mức cao nhất bang Texas
Cải cách tiếp theo và chiến lược cung ứng bền vững
- Sáng kiến HOME (2023~2024) giúp đơn giản hóa thủ tục xây dựng và cải tạo duplex, triplex và ADU
- Nếu giữ lại hơn một nửa công trình hiện hữu thì có thể bổ sung thêm số căn mới
- Diện tích lô đất tối thiểu được giảm từ 5.750 xuống 1.800 foot vuông, một cải cách tham chiếu từ trường hợp Houston
- Việc nới tiêu chuẩn compatibility năm 2024 đã điều chỉnh giới hạn chiều cao công trình gần khu nhà đơn lập từ 540 foot xuống 75 foot
- Cơ chế Site Plan Lite rút ngắn thủ tục cấp phép cho các dự án nhà ở nhỏ từ 3 đến 16 căn
- Việc đưa vào công cụ rà soát sơ bộ dựa trên AI (2025) được kỳ vọng sẽ cắt giảm một nửa thời gian thẩm định thiết kế
- Cho phép căn hộ tối đa 5 tầng với cầu thang đơn (2025) sẽ giúp tận dụng các khu đất nhỏ và giảm chi phí xây dựng
Kết luận
- Trước tốc độ tăng trưởng nhanh và chi phí nhà ở leo thang trong thập niên 2010, Austin đã áp dụng cách tiếp cận đa tầng kết hợp nới lỏng quy định, đổi mới quy trình cấp phép và đầu tư công
- Nhờ đó, thành phố đã đạt được cả mở rộng nguồn cung nhà ở cho mọi tầng lớp thu nhập lẫn mức giảm tiền thuê lớn nhất toàn quốc
- Các chính sách cốt lõi gồm ▲mở rộng cho phép xây dựng căn hộ ▲khuyến khích nhà ở giới hạn thu nhập ▲đơn giản hóa thủ tục cấp phép ▲thúc đẩy nhà ở quy mô nhỏ
- Đây được xem là trường hợp điển hình khi nhu cầu mạnh kết hợp với chính sách đi trước, tạo ra mức giảm tiền thuê lớn nhất trong các đô thị lớn của Mỹ giai đoạn 2021~2026
1 bình luận
Ý kiến trên Hacker News
Tôi nghĩ lời giải cho vấn đề chi phí nhà ở thực ra khá đơn giản — xây thêm nhiều nhà ở hơn, và duy trì luật pháp, trật tự
Không nhất thiết phải là ‘nhà ở giá rẻ’, và tôi cho rằng kiểm soát tiền thuê là một ý tưởng tồi
Mỹ vốn đã có đủ nhà ở, nhưng giá chỉ tăng ở những khu vực có tỷ lệ tội phạm thấp so với cơ hội kinh tế
Nếu xây nhà mà tội phạm lại tăng thì chỉ là lãng phí thời gian của tất cả mọi người
Họ không muốn giá nhà giảm, nên rất khó giải quyết về mặt chính trị
Đây không phải chỉ là vấn đề của Mỹ mà là hiện tượng xuất hiện trên toàn thế giới
Khi biên lợi nhuận của phát triển bất động sản gần như về 0, sẽ có người đặt câu hỏi ai còn muốn xây thêm khi giá đang đi xuống
Ngược lại, trong đó còn nêu rõ chiến lược của Austin là ‘khuyến khích xây dựng nhà ở giá rẻ’
Vậy nên tôi không hiểu vì sao lại đi đến kết luận rằng ‘không cần nhà ở giá rẻ’
Housing in Vienna
Quyền sở hữu đất đai từ lâu đã là nguồn gốc của quyền lực và là cốt lõi của bất bình đẳng kinh tế
Nhiều tỉnh bang ở Canada áp dụng kiểm soát tiền thuê cơ bản nhưng không ngăn cản việc xây dựng nhà ở mới
Sự ổn định chỗ ở mới là nền tảng của thịnh vượng, và tôi tin hoàn toàn có thể làm được theo cách hài hòa với quy định
Cuối cùng, vấn đề không phải là ý thức hệ mà là quản lý yếu kém
California đang thúc đẩy phát triển nhà ở theo định hướng giao thông công cộng, nhưng Menlo Park lại phản đối với lý do phải bảo tồn bãi đậu xe mặt đất kiểu thập niên 1950
Với đa số người Mỹ, ngôi nhà là tài sản lớn nhất và cũng là kế hoạch hưu trí
Lý do họ không muốn xây nhà mới trong khu phố hiện tại đơn giản là để ngăn giá nhà giảm
Nếu không giải quyết được điều này thì tình trạng thiếu nhà ở sẽ còn tiếp diễn
Vì họ là nguồn thu thuế chính của thành phố nên có ảnh hưởng rất lớn
Menlo Park cũng không hoàn toàn chỉ là khu nhà ở đơn lập
Nếu đặt bãi đậu xe ở rìa trung tâm và tăng cường giao thông công cộng thì khu trung tâm sẽ dễ chịu hơn rất nhiều
Tôi không chắc có khả thi hay không, nhưng nếu làm được thì môi trường sẽ tốt hơn nhiều
Thật mừng khi không cần phải viết lại giáo trình Kinh tế học 101
Chuyển nhà là một quyết định lớn, và các yếu tố phi kinh tế như muốn sống gần bạn bè hay gia đình có tác động rất mạnh
Kiểu phân tích thị trường đơn giản một màu như vậy là không phù hợp
Cung tăng thì giá phải giảm, nhưng giá càng cao thì cung cũng phải tăng, trong khi thực tế lại không như vậy
NIMBY, chính trị, lợi ích nhóm và nhiều yếu tố phức tạp khác đang đan xen vào nhau
Tôi sống ở Austin
Khi cơn sốt xây dựng thập niên 1980 sụp đổ, tỷ lệ trống đã lên tới 23% vào năm 1990
Nguyên nhân không phải quy định mà là khủng hoảng tiết kiệm và cho vay (S&L) dẫn đến cho vay quá mức
Sau đó xuất hiện gói cứu trợ liên bang và Resolution Trust Corporation bán bất động sản với giá rẻ mạt
Kết quả là Austin duy trì được mức tiền thuê rất rẻ trong 10–15 năm, thu hút giới trẻ và tạo động lực cho tăng trưởng văn hóa
Thú vị khi có vẻ như quy luật cung và cầu đã thực sự được kiểm chứng
Tôi nghĩ các thành phố Mỹ vẫn còn rất nhiều dư địa để tăng mật độ hơn nữa
Có rất nhiều yếu tố gây nhiễu như đại dịch, và cũng có những nơi như khu Palms ở LA, nơi xây rất nhiều nhà ở mà tiền thuê vẫn tăng
Đôi khi cung còn có thể kích thích cầu
Trường hợp Austin cũng sẽ có nhiều tác dụng phụ nếu bị triển khai với tầm nhìn ngắn hạn
Đôi khi giữ một môi trường đơn giản và dễ chịu lại tốt hơn
Việc lao động lành nghề biến mất sau năm 2008 cũng là một nguyên nhân của tình trạng thiếu cung hiện nay
Trước khi chuyển sang châu Âu, tôi từng nghĩ Đức là một quốc gia có hệ thống và hiệu quả
Nhưng trong khi Austin xây 120.000 căn trong 9 năm, Đức còn không đạt nổi 300.000 căn mỗi năm trên mục tiêu 400.000 căn
Tính theo dân số thì tỷ lệ là 1:25, trong khi Đức lớn hơn Austin 80 lần
Nguyên nhân là thiếu lao động lành nghề, chi phí nhân công cao, thủ tục hành chính quá mức
Bài liên quan
Ở châu Âu, bất động sản đồng nghĩa với tài sản, và hạn chế nguồn cung là cách để giữ giá trị
Các chính trị gia cũng không muốn giá nhà giảm
Những trường hợp dư cung như ở Trung Quốc là kịch bản khiến người châu Âu sợ hãi
Mỹ có văn hóa đầu tư cổ phiếu nên cơ cấu tài sản tương đối đa dạng hơn
Do các quy định về tỷ lệ nhà ở xã hội nên trên thực tế gần như chẳng có gì được xây
Ở Amsterdam còn có chuyện người ta đuổi người thuê ra ngoài rồi tự chúc mừng vì đã làm giá nhà giảm
Video liên quan
Ở Texas, lao động gốc Mexico đóng vai trò chủ đạo trong xây dựng, nhưng ở các công trường tại Đức thì tôi hầu như không thấy điều đó
Nguyên nhân thật sự là lựa chọn chính trị nhằm giữ cho nhà ở đắt đỏ
Chỉ cần đừng hạn chế quá mức quyền tài sản của người dân và cho phép lao động nhập cư thì có thể giải quyết được
Nhiều thành phố đang khổ sở vì giá đất tăng vọt, nên tôi thắc mắc vì sao không tạo ra các thành phố mới
Kết nối Internet giờ có thể giải quyết bằng Starlink, nhưng rào cản pháp lý và hành chính lại quá cao
Cuối cùng, vấn đề không phải thiếu tài nguyên mà là các ràng buộc nhân tạo
Nếu bạn mua nhà bằng khoản vay thì sẽ không muốn giá trị thị trường của nó đi xuống
Những xung đột lợi ích như vậy ngăn cản thay đổi về mặt chính trị
Đó là lý do chúng ta xây vùng ngoại ô (suburb) cạnh các thành phố hiện có
Nếu không có động lực kinh tế thì sẽ không ai bắt đầu cả
Kiểm soát tiền thuê ở Mỹ khác nhau tùy từng địa phương nên rất nguy hiểm nếu khái quát hóa
Nhà ở công cũng có nhiều mô hình như sở hữu nhà nước, hợp tác xã, mô hình đồng mua
Tôi nghĩ không thể áp nguyên bài học của Austin cho toàn thế giới
Austin đã tăng nguồn cung nhà ở bằng thay đổi quy hoạch phân khu, trái phiếu nhà ở công trị giá 250 triệu USD, và đơn giản hóa cấp phép
Nhưng những chính sách như vậy gây tổn hại cho các chủ nhà hiện hữu, nên khó có thể sao chép ở các thành phố khác
Dù vậy, nó vẫn có ý nghĩa ở chỗ là một cách tiếp cận hợp lý
Texas không có thuế thu nhập và thuế tài sản cao, nên giá nhà thấp hơn đôi khi còn có lợi hơn
Tuy vậy tôi phản đối những cách như ADU (nhà ở phụ trên cùng thửa đất) vì làm hạ tầng xấu đi
Lập luận thiếu nhà ở cũng từng có vào năm 2006, nhưng cuối cùng lại thành dư cung do nhu cầu giảm
Nếu dân số giảm và nhập cư bị siết lại thì tình trạng dư cung có thể quay trở lại
Tôi sống ở Austin giai đoạn 2017–2021
Tiền thuê rất rẻ, và trong thời kỳ COVID thậm chí còn giảm 200 USD
Sau đó giá cũng giữ nguyên
Nhưng vào đầu thập niên 2020 đã có làn sóng mua nhà để làm Airbnb, và khi nguồn cung tăng lên thì cạnh tranh trở nên gay gắt hơn
Tôi thực sự cảm nhận được tác động rõ rệt của việc tăng nguồn cung