Thế giới nhìn qua lý thuyết nhà ở (2021)
(worksinprogress.co)- Đằng sau tình trạng tăng trưởng thấp, biến đổi khí hậu, sức khỏe suy giảm, bất ổn tài chính, bất bình đẳng và tỷ lệ sinh giảm ở phương Tây có một áp lực chung là thiếu nhà ở tại các khu vực có nhu cầu cao
- Đà tăng giá nhà khó có thể chỉ được giải thích bằng tăng thu nhập và lãi suất thấp; tại các thành phố được ưa chuộng, hạn chế nguồn cung mới khiến mức giá cao vượt xa chi phí xây dựng được duy trì trong thời gian dài
- Từ sau năm 1980, giá nhà tại New York, San Francisco, London, Sydney và Dublin đã tăng vọt; London tăng hơn 2.100%, còn San Francisco tăng 932%
- Nhà ở đắt đỏ cản trở việc di chuyển tới các thành phố có năng suất cao, làm giảm tiền lương và đổi mới, đồng thời ảnh hưởng tới chênh lệch vùng miền, bất bình đẳng tài sản, suy giảm sinh, béo phì và cả phát thải carbon
- Giải pháp cần là cách chia sẻ lợi ích của phát triển mật độ cao với cư dân hiện hữu, và việc giảm thiếu hụt nhà ở có thể dẫn tới không chỉ nhà rẻ hơn mà còn việc làm tốt hơn và chất lượng sống cao hơn
Cấu trúc khiến nhà ở trở nên thiếu hụt tại các thành phố có nhu cầu cao
- Nơi ở ảnh hưởng tới gần như mọi yếu tố của cuộc sống, từ việc làm, giải trí, bạn bè và hàng xóm đến số con, thời điểm sinh con và cả sức khỏe
- Nhà ở là tài sản lớn nhất của phần lớn mọi người, và ở tầm toàn nền kinh tế, nó quyết định vị trí và nguồn cung của con người, nguồn lực cốt lõi
- Ở nhiều quốc gia phương Tây, giá nhà mới cao hơn rất nhiều so với chi phí xây thêm nhà
- Mức lương cao ở đô thị thu hút người dân, và một phần thu nhập tăng thêm đẩy tiền thuê lẫn giá nhà lên cao
- Tín dụng dễ tiếp cận và lãi suất thấp cũng góp phần làm giá nhà tăng
- Với hàng hóa thông thường, thu nhập cao và lãi suất thấp thường dẫn tới tăng cung, nhưng nguồn cung nhà ở quanh các thành phố có nhu cầu cao lại không theo kịp
- Ở nhiều thành phố như Dublin, Singapore, Auckland, Paris, Vancouver, Rome, Hong Kong, Barcelona, Moscow, Cape Town và Zurich, giá nhà cao hơn rất nhiều so với chi phí xây mới
- Trong các ngành dựa trên vốn vô hình như phần mềm và dịch vụ tài chính, năng suất và khả năng đổi mới tăng khi mọi người ở gần nhau, nên khu vực nào mạnh về những ngành này thì nhu cầu nhà ở càng lớn
- San Francisco Bay Area là một khu vực có năng suất rất cao ở phương Tây và cũng là nơi có nhu cầu cư trú lớn; kết hợp với các hạn chế xây dựng nhà ở, nơi đây trở thành khu vực cực kỳ đắt đỏ
Quy mô của đà tăng giá nhà
- Trong 40 năm qua, gánh nặng nhà ở đã tăng mạnh, trùng với và phần nào chịu ảnh hưởng từ sự phát triển của nền kinh tế vô hình xoay quanh phần mềm và sở hữu trí tuệ
- Trong thập niên 1960 tại Mỹ và Anh, việc một hộ trung lưu sống bằng một nguồn thu nhập mua được một căn nhà thoải mái là điều phổ biến
- Khi mọi người muốn sống nhiều hơn ở một khu vực nào đó, một trong hai điều sẽ xảy ra
- Xây thêm nhà để đáp ứng nhu cầu
- Dồn nhiều người hơn vào nhà hiện có, và chi phí cư trú bị đẩy lên do cạnh tranh lẫn nhau
- Ở London, chi phí để bỏ trống nhà cao đến mức nhà trống chỉ chiếm vài phần trăm tổng số nhà
- Từ sau năm 1980, mức tăng giá nhà ở các vùng đô thị lớn là bằng chứng mạnh cho thấy sự khan hiếm nhà ở
- Giá nhà tại vùng đại đô thị New York City tăng 706%, tức cao hơn CPI của Mỹ 376% và cao hơn tiền lương 326%
- San Francisco tăng 932%
- London tăng hơn 2.100%, cao hơn tiền lương khoảng 1.500%
- Sydney tăng 1.450%, trong khi lương theo giờ tăng 480%
- Ireland tăng khoảng 800%, đặc biệt chịu tác động từ đà tăng của Dublin
- Mức giá này cao gấp khoảng 2 đến 4 lần chi phí xây một căn nhà mới cùng tiêu chuẩn, và chênh lệch giữa chi phí xây dựng với giá nhà là chỉ báo gần đúng cho phần chi phí bổ sung do hạn chế xây mới tạo ra
Nhà ở đắt lên, khác với các hàng bền khác
- Gần như mọi sản phẩm gia dụng khác đều tốt hơn và rẻ hơn kể từ thập niên 1970
- Năm 1975, một lao động Mỹ trung vị cần làm 60 giờ để mua TV, nhưng đến năm 2013 chỉ còn 7 giờ
- Tủ lạnh/tủ đông giảm từ 65 giờ xuống 20 giờ
- Máy chạy bộ cơ học giảm từ 18 giờ xuống 6 giờ
- Máy giặt sấy giảm từ 67 giờ xuống 30 giờ
- Ô tô cũng rẻ hơn khoảng ba lần so với năm 1964 nếu tính theo mức lương giờ trung bình
- Nhà ở thì ngược lại với các hàng bền khác: theo thời gian ngày càng đắt hơn, và nếu tính cả hiệu ứng cải thiện chất lượng thì khoảng cách với các hàng hóa khác còn lớn hơn
- Thu nhập đã tăng, nhưng để chi trả cho một căn nhà gia đình tử tế ở các đô thị lớn, giờ đây thông thường cả cha lẫn mẹ đều phải đi làm
- Nhiều người phải chuyển ra xa trung tâm hơn để tìm nhà có thể chi trả, và dành nhiều thời gian lẫn tiền bạc hơn cho việc đi lại
- Tác động trực tiếp của nhà ở đắt đỏ là phải chi nhiều tiền cho thuê hoặc mua nhà nên giảm khả năng tiêu dùng khác, nhưng ảnh hưởng lớn hơn là nó làm thay đổi nơi sống, công việc, quy mô gia đình và hành vi thường nhật của con người
Thiếu nhà ở làm giảm năng suất
- Việc làm tốt vừa đẩy giá nhà lên, vừa khiến khi nhà ở thiếu hụt thì một số người bị loại hẳn khỏi các khu vực có năng suất cao
- Vì vậy, nhiều người phải ở lại với công việc năng suất thấp thay vì có thể nhận được công việc nếu chuyển tới nơi hiệu quả hơn
- Ngay cả các doanh nghiệp năng suất cao cũng khó tuyển được người cần thiết, còn những người đã sống ở khu vực đó cũng không thể kết hợp với những người có năng lực bổ trợ, khiến năng suất giảm xuống
- Doanh nghiệp buộc nhân lực tay nghề cao phải trực tiếp làm những việc người khác cũng có thể làm, và hiện tượng tương tự cũng xuất hiện trong đời sống cá nhân
- Nếu chi phí cư trú của thợ sửa ống nước ở gần quá cao làm giá dịch vụ tăng, mọi người sẽ tự sửa ống rò thay vì gọi thợ, từ đó tốn thời gian của chính mình
- Người lao động sống ở thành phố lớn nhìn chung có năng suất cao hơn người lao động ở thành phố nhỏ có trình độ kỹ năng và học vấn tương tự
- Điều quan trọng là tính bổ trợ lẫn nhau, chứ không chỉ là quy mô dân số đơn thuần
- Một kỹ sư phần mềm lành nghề có thể tăng thu nhập nhiều hơn khi chuyển từ Mexico City sang Berlin so với các điểm đến khác
- Trong một nghiên cứu tại Tây Ban Nha, những người chuyển từ thành phố nhỏ sang thành phố lớn nhận được phần bù lương và tích lũy kinh nghiệm tốt hơn theo thời gian; hiệu ứng kinh nghiệm này vẫn còn, dưới dạng lương cao hơn, ngay cả sau khi họ rời đi sau đó
- Tại Mỹ, khi quy mô đô thị tăng gấp đôi, năng suất trên mỗi lao động có xu hướng tăng hơn 2%
- Mối liên hệ này rõ rệt ở các thành phố có lao động tay nghề cao và trình độ học vấn cao
- Các vùng đô thị lớn mà phần lớn là lao động ít kỹ năng thì dù mở rộng cũng không làm năng suất tăng
Mật độ thấp do quy định tạo ra và tổn thất kinh tế
- Các thành phố thành công ngày nay ở Mỹ và nhiều nước phương Tây khác có mật độ rất thấp và trải rộng nếu xét theo tiêu chuẩn lịch sử và toàn cầu
- Paris của Haussmann, Barcelona của Gaudi, các khu Georgian và Victorian của London đều dày đặc hơn rất nhiều so với gần như toàn bộ Bay Area và phần lớn vùng đại đô thị NYC, ngoại trừ Manhattan
- Nguyên nhân chính là quy định cấm các tòa nhà sử dụng đất hiệu quả hơn
- Gilles Duranton và Diego Puga cho rằng nếu New York cho phép mật độ ở mức từng phổ biến trong lịch sử, tiền thuê và giá nhà sẽ tiến gần chi phí xây dựng, còn dân số có thể tăng lên ít nhất gấp đôi, vượt 40 triệu người
- Ở các thành phố “siêu sao” khác của Mỹ như Bay Area, Boston và Los Angeles, nếu cho phép mật độ cao thì cũng có thể xuất hiện thay đổi tương tự
- Theo một nghiên cứu, chỉ cần New York City, San Jose và San Francisco nới lỏng hạn chế xây dựng nhà ở mật độ cao xuống mức trung bình toàn quốc thì tổng GDP của Mỹ có thể cao hơn 8,9%
- Hàng triệu người sẽ chuyển tới những công việc tận dụng kỹ năng của họ tốt hơn
- Mức lương trung bình ở Mỹ sẽ cao hơn 8.775 USD mỗi năm
- Duranton và Puga ước tính rằng một chế độ nhà ở cho phép xây dựng dễ dàng có thể làm thu nhập trung bình tăng khoảng 25%, tương đương 16.000 USD mỗi người mỗi năm
Đổi mới diễn ra tốt hơn ở các đô thị đông đúc
- Gần như mọi đổi mới, từ trước đến nay, đều diễn ra ở thành phố
- Thành phố vận hành như một thị trường lao động lớn, giúp các nhà đổi mới dễ hợp tác và tạo ra cách làm mới
- Các thành phố như Amsterdam, Edinburgh, London, Cleveland, Vienna, Detroit, và ngày nay là San Francisco, từng tạo ra những đầu ra đổi mới làm thay đổi thế giới trong từng giai đoạn
- Bay Area, Silicon Valley và San Francisco có quy mô dân số 7,5 triệu người, nhưng số startup công nghệ đạt định giá trên 1 tỷ USD còn nhiều hơn toàn bộ châu Âu với 750 triệu dân
- Năm 2007, 10 thành phố của Mỹ, với chưa đến 10% dân số Mỹ, đã tạo ra 70% bằng sáng chế liên quan đến khoa học máy tính và 79% bằng sáng chế liên quan đến chất bán dẫn
- Sự gần gũi về mặt địa lý đặc biệt quan trọng với việc chuyển giao và kết hợp ý tưởng
- Các ý tưởng phi truyền thống khó biết trước tổ hợp nào sẽ có giá trị, và có thể phụ thuộc vào những cuộc gặp tình cờ hoặc sự pha trộn giữa các yếu tố
- Bell Labs được thiết kế để ai rồi cũng sẽ tình cờ gặp nhau vào lúc nào đó, và Steve Jobs cũng bố trí không gian chung trung tâm tại Pixar
- London Stock Exchange và Lloyd’s of London khởi đầu từ các quán cà phê ở thế kỷ 17
- Dữ liệu hơn 600.000 bằng sáng chế Mỹ nộp trong giai đoạn 2000~2010 cho thấy các khu vực mật độ thấp vẫn có thể duy trì các cụm chuyên môn, nhưng những đột phá phi truyền thống lại hưởng lợi từ môi trường đô thị mật độ cao
- Lợi ích vị trí của các ngành dựa trên ý tưởng như phần mềm biến mất trong phạm vi 10 dặm, còn các ngành còn thiên về ý tưởng hơn như quảng cáo thì biến mất trong phạm vi 0,5 dặm
- Các nhà phát minh chuyển từ cụm nhỏ sang cụm lớn có xu hướng tăng mạnh năng suất bằng sáng chế
- Nếu hạn chế số lượng nhà ở ở các khu vực như Bay Area, ta có thể đánh mất không chỉ năng suất mà còn cả ý tưởng mới giúp xã hội tiến lên
Nhà ở trở thành tài sản khan hiếm và làm gia tăng bất bình đẳng
- Các ràng buộc về nguồn cung đã biến nhà ở từ hàng hóa bền như tủ lạnh hay ô tô thành tài sản khan hiếm như trái phiếu, tác phẩm nghệ thuật hay kim loại quý
- Ở những nơi như Tokyo, Seoul và New York City trước thập niên 1920, nơi các nhà phát triển có thể dễ dàng bổ sung nhà ở, tăng cầu không chỉ dẫn đến tăng giá mà còn dẫn đến tăng nguồn cung
- Khi nguồn cung nhà ở cố định, một phần tổng thu nhập cải thiện của người dân sẽ chảy vào tay địa chủ
- Người dân dùng một phần thu nhập tăng thêm để đẩy giá nhà lên
- Đề xuất thuế giá trị đất của Henry George dựa trên chính cấu trúc này
- Những cải thiện của khu vực như công viên mới hay vệ sinh tốt hơn cũng làm tăng mức sẵn sàng sinh sống xung quanh, khiến địa chủ hiện hữu lấy đi phần lớn giá trị đó
- Xung đột về gentrification cũng xuất hiện từ cùng một cấu trúc
- Mức lương cao của nhân viên ngân hàng và lao động công nghệ đẩy tiền thuê lên ở các khu thu nhập thấp đang trở nên hợp thời
- Nhiều cộng đồng thu nhập thấp bị tan rã bởi tiền thuê tăng và bởi sự thay đổi của cửa hàng, dịch vụ theo hướng phục vụ người mới giàu có
- Mối lo lớn nhất của cư dân hiện hữu không phải là bản thân việc khu vực được cải thiện, mà là nguy cơ bị đẩy khỏi nhà cửa và cộng đồng của mình
- Nếu tăng nguồn cung nhà ở và không gian thương mại đồng thời bảo đảm lợi ích quay lại với cư dân hiện hữu, có thể biến tình huống zero-sum thành cấu trúc mà mọi người đều tốt lên
- Ví dụ, cư dân hiện hữu có thể bỏ phiếu chấp thuận tăng mật độ và trực tiếp nhận lợi ích
- Ở phần lớn phương Tây, phần ngày càng lớn của tăng trưởng kinh tế rơi vào tay địa chủ, còn phần dành cho những người khác thì giảm xuống
- Mức tăng trong tỷ phần vốn mà Thomas Piketty chỉ ra, ít nhất tại Mỹ, gần hơn với mức tăng tỷ phần của chủ đất do chi phí nhà ở tăng tạo ra, và đặc biệt lớn ở các bang có quy định xây dựng nhà ở mới nghiêm ngặt
- Ở phần lớn phương Tây, quy mô bất bình đẳng tài sản chủ yếu được quyết định bởi bất bình đẳng nhà ở hơn là bất bình đẳng thu nhập
Chênh lệch vùng miền và sự sụp đổ của tính di động
- Thiếu hụt nhà ở cũng làm gia tăng bất bình đẳng vùng miền
- Những người không có thu nhập cao ngày càng khó chuyển đến các thành phố thu nhập cao
- Trường hợp một lao động vệ sinh sống ở Alabama cho thấy sự thay đổi
- Năm 1960, nếu chuyển đến New York City, người này có thể nhận mức lương cao hơn 84%, và ngay cả sau khi trừ tiền thuê nhà thì thu nhập vẫn có thể cao hơn 70%
- Đến năm 2010, nếu chuyển đến New York City, năng suất và tiền lương tăng 28%, nhưng chi phí nhà ở cao hơn nhiều khiến thu nhập ròng và mức sống lại giảm
- Thợ ống nước, nhân viên lễ tân và những nghề khác cũng chịu ảnh hưởng tương tự
- Các luật sư hàng đầu, cả năm 1960 lẫn 2010, đều có mức tăng lương đủ lớn để vẫn đáng chuyển đi dù phải chịu tiền thuê cao
- Peter Ganong và Daniel Shoag kết luận rằng hiệu ứng này trực tiếp làm chậm tốc độ các bang nghèo của Mỹ bắt kịp các bang giàu
- Trong giai đoạn 1880~1980, các bang nghèo bắt kịp bang giàu nhất với tốc độ khoảng 2% mỗi năm
- Sau đó, tốc độ hội tụ giảm một nửa, còn khoảng 1% mỗi năm
- Trước đây, người ở mọi mức thu nhập và kỹ năng đều chuyển đến nơi thịnh vượng hơn, nhưng giờ đây chỉ nhóm thu nhập cao ở верх trên mới dễ dịch chuyển
- Ở nhiều khu vực phương Tây, những người có năng suất cao rời đi, còn lao động tay nghề thấp ở lại cạnh tranh nhau trong số việc làm lương thấp hữu hạn, khiến tiền lương càng giảm
- Khi nhà ở tại các siêu đô thị khan hiếm và đắt đỏ, nếu một thành phố suy thoái thì chỉ những người có kỹ năng cao nhất rời đi, làm mất hiệu ứng lan tỏa tích cực của họ và khiến hoạt động càng co hẹp
- Trong lịch sử, khi tình hình trở nên khó khăn thì việc cư dân ở vùng nghèo hơn rời đi là điều phổ biến
- Đã có nhiều nỗ lực ngăn chảy máu chất xám để giảm tổn thất cho các vùng bị bỏ lại, nhưng ít thành công; cần một giải pháp khôi phục tính di động việc làm ở mọi mức thu nhập và kỹ năng, vốn từng là điều bình thường trong lịch sử
Tác động đến việc lập gia đình và tỷ lệ sinh
- Giá nhà không chỉ quyết định người ta sống ở khu vực nào, mà còn quyết định họ sống trong loại nhà nào
- Chi phí để có thêm một phòng càng cao thì chi phí sinh con cũng càng lớn
- Nhà ở đắt đỏ có thể khiến mọi người trì hoãn việc có con, và khi có con thì phải rời khu trung tâm sang vùng ngoại ô rẻ hơn
- Mất đi lợi ích từ tiện ích đô thị và đời sống xã hội
- Phát sinh quãng đường đi làm dài hơn
- Có thể làm giảm số lựa chọn việc làm
- Trên toàn bộ các nước phát triển, số con mà phụ nữ thực sự có thấp hơn rất nhiều so với số con họ nói rằng mình muốn có
- Một nghiên cứu gần đây cho thấy sau khi kiểm soát các yếu tố khác, khi giá nhà tăng 10% thì tổng số ca sinh giảm 1,3%
- Kết hợp với mức tăng lớn của chi phí nhà ở trong 40 năm qua, điều đó gợi ý rằng số ca sinh ở phương Tây đã giảm mạnh
- Một báo cáo ước tính chi phí nhà ở tăng tại Anh trong giai đoạn 1996~2014 có thể đã làm giảm 157.000 trẻ được sinh ra trong thời kỳ đó
- Thu nhập cao có thể giúp dễ chi trả các chi phí như childcare hơn và nhờ đó tăng số con, nhưng chi phí nhà ở lại có thể khiến người ta không thể có nhiều con như mong muốn
- Đây không chỉ là chi phí tài chính, mà còn là chi phí cá nhân và con người lớn hơn: ít anh chị em hơn, ít thời gian hơn với ông bà, và cha mẹ cũng nhận được ít ý nghĩa hơn từ con cái
Hình thái đô thị, béo phì và sức khỏe
- Tỷ lệ béo phì ở Mỹ tăng từ khoảng 10% vào đầu thập niên 1960 lên 35% ngày nay, nhưng chưa có một nguyên nhân đơn lẻ nào được xác định chắc chắn
- Nhật Bản trong cùng thời kỳ có thu nhập tăng nhanh hơn, nhưng tỷ lệ béo phì gần như không thay đổi và duy trì dưới 5%
- Thực phẩm chế biến sẵn, một số loại chất béo hay đường, hoặc việc giảm hút thuốc có thể là nguyên nhân khiến béo phì gia tăng
- Người Nhật ăn thực phẩm chế biến sẵn chỉ bằng khoảng một nửa người Mỹ
- Người Nhật tiêu thụ axit béo omega-3 nhiều hơn hẳn
- Tỷ lệ hút thuốc của Nhật hơi cao hơn Mỹ
- Một khác biệt lớn khác là cách các thành phố được xây dựng
- Quy định sử dụng đất ở Nhật khá nhẹ, và ngay cả nơi bị hạn chế nhất cũng cho phép công trình 3 tầng sử dụng toàn bộ lô đất
- Vì vậy, các siêu đô thị của Nhật phát triển dày đặc hơn nhiều so với các thành phố Mỹ và hấp thụ được nhiều dân số hơn
- Môi trường đô thị ở Nhật có đường phố hẹp và chia nhỏ, khả năng đi bộ cao, đỗ xe đắt, đường trục thu phí, và gần như ưu tiên người đi bộ
- Tại Tokyo và Osaka, tỷ trọng di chuyển bằng ô tô cá nhân lần lượt là 12% và 13%
- Los Angeles là 85%
- Chicago là 77%
- Houston là 91%
- Phoenix là 87%
- Nhiều thành phố của Mỹ trải rộng quá mức để có thể di chuyển bằng đi bộ, xe đạp hoặc giao thông công cộng
- Vùng đô thị Tokyo có 38,1 triệu người sống trên 8.500 km², còn vùng đô thị New York City có 23,7 triệu người trải trên 34.500 km²
- Hơn 45% dân số Nhật sống ở hai thành phố lớn nhất là Tokyo và Osaka, trong khi ở Mỹ, ngay cả theo định nghĩa rộng nhất, dân số sống tại các thành phố lớn nhất cũng chỉ khoảng 12%
- Người Nhật trung bình đi bộ nhiều hơn người Mỹ trung bình hàng nghìn bước mỗi ngày, và dữ liệu đếm bước từ smartphone cung cấp bằng chứng rằng khác biệt này giúp giải thích tình trạng béo phì giữa các quốc gia cũng như trong từng quốc gia
- New York City, thành phố đông đúc và dễ đi bộ nhất ở Mỹ, có tỷ lệ béo phì thấp nhất nước, chỉ khoảng một nửa mức trung bình toàn quốc
- Manhattan còn thấp hơn một nửa so với mức đó, tức chỉ khoảng một phần tư mức trung bình toàn quốc
- Tình trạng giãn nở mật độ thấp và sự thiếu hụt nhà ở do chính sách tạo ra có thể gây hại cho sức khỏe, bình đẳng, tài sản trung bình và số lượng con cái, nhưng tác động tích cực của nhà ở mật độ cao đối với sức khỏe lại thường bị phớt lờ
Biến đổi khí hậu và mật độ nhà ở
- Thành phố thân thiện với người đi bộ không chỉ quan trọng với vấn đề béo phì mà còn với cả lượng phát thải carbon
- Năm 2018, lượng phát thải CO2 dựa trên tiêu dùng trung bình của một người Nhật là 10,3 tấn, còn người Mỹ trung bình là 17,6 tấn, tức Mỹ cao hơn 74%
- Năm 2016, phát thải của lĩnh vực giao thông ở Nhật là 1,63 tấn, còn ở Mỹ là 5,22 tấn, tức Mỹ cao hơn hơn ba lần
- Bản đồ của Vương quốc Anh và bờ Đông nước Mỹ cho thấy các khu vực mật độ cao ở những thành phố như New York, Philadelphia, London thải ra lượng carbon trên đầu người thấp hơn rất nhiều so với các khu vực lan rộng xung quanh
- UK Centre for Cities ước tính rằng người sống ngoài đô thị thải ra nhiều carbon hơn 50% so với người sống trong đô thị
- Năm 2020, dân số California giảm lần đầu tiên kể từ khi bắt đầu ghi nhận
- Đại dịch là yếu tố mới nhất khiến người dân rời khỏi các thành phố California đắt đỏ và có khí hậu ôn hòa
- Một số người chuyển từ các thành phố có giao thông công cộng và nhà ở tương đối dày đặc như San Francisco sang các thành phố Sunbelt rẻ hơn như Atlanta, Phoenix, Dallas
- Những thành phố này phụ thuộc nhiều hơn vào ô tô và hệ thống làm mát tiêu tốn nhiều năng lượng
- Trong 20 năm qua, dân số Atlanta đã tăng gần 50%, Houston đã trở thành thành phố lớn thứ 3~4 của Mỹ, còn Phoenix vươn từ vị trí 99 năm 1950 lên vị trí thứ 5 ngày nay
- Sự phụ thuộc vào ô tô và điều hòa góp phần gây ra thảm họa môi trường
- Nhà ở mới có khả năng cách nhiệt tốt hơn rất nhiều so với nhà cũ
- PassivHaus là loại nhà được thiết kế để duy trì nhiệt độ phù hợp mà không cần thêm năng lượng, và chi phí sưởi ấm·làm mát có thể chỉ ở mức vài đô la mỗi tháng
- Một căn PassivHaus ở Oregon gần đây đã duy trì nhiệt độ thấp hơn bên ngoài 30 độ F trong đợt nắng nóng mà không cần điều hòa
- Các khối chung cư có diện tích bề mặt tiếp xúc bên ngoài trên mỗi căn nhỏ hơn nhà đơn lập nên thất thoát·thu nhiệt ít hơn và thân thiện môi trường hơn
- Nhà ở mới có thể được xây để đạt mức carbon hàm chứa ròng bằng 0 bằng cách chi trả chi phí tái trồng rừng hoặc các biện pháp cải thiện môi trường khác
- Nếu các thành phố thân thiện với người đi bộ cấm xây nhà mới, cư dân sẽ chuyển đến những nơi như Atlanta, nơi họ xây những ngôi nhà lớn hơn, thải nhiều carbon hơn và lái xe nhiều hơn
Khủng hoảng tài chính, Covid, cho đến xung đột chính trị
- Tác động của tình trạng thiếu nhà ở có thể xuất hiện cả ở những lĩnh vực ngoài béo phì, tỷ lệ sinh, bất bình đẳng, biến đổi khí hậu và tăng trưởng tiền lương
- Scott Sumner và Kevin Erdmann cho rằng “bong bóng” nhà ở trước khủng hoảng tài chính 2008 có thể không phải là bong bóng thật sự
- Vì có quá ít nhà được xây ở những khu vực mà mọi người muốn chuyển đến nhất, đà tăng giá có thể là phản ứng hợp lý chứ không phải đầu cơ phi lý
- Họ cho rằng việc Fed tăng lãi suất để làm vỡ bong bóng là kết quả của chẩn đoán sai vấn đề, và là nguyên nhân dẫn tới cuộc khủng hoảng sau đó
- Quan điểm này được củng cố bởi việc giá hiện nay đã vượt lại đỉnh “bong bóng” khi đó và chưa có dấu hiệu sắp giảm
- Covid cũng có thể đã trầm trọng hơn vì thiếu nhà ở
- Tình trạng ở quá chật khiến những người chen chúc trong cùng một ngôi nhà lây bệnh cho nhau, làm bùng phát các bệnh truyền nhiễm bao gồm cả Covid
- Mật độ cao hơn, nếu đồng nghĩa với việc có nhiều nhà hơn, lại có thể giúp giảm tình trạng ở quá chật
- Vẫn chưa thể nói chắc liệu nguồn cung nhà ở có đóng vai trò quan trọng trong đại dịch Covid hay không
- Các cuộc chiến chính trị·văn hóa cũng có thể bắt nguồn từ tình trạng thiếu nhà ở
- Các cuộc bầu cử ở thế giới nói tiếng Anh ngày càng có xu hướng chia rẽ giữa công dân thành thị·ngoại ô tương đối thịnh vượng và có học vấn cao với công dân ở nông thôn·các thành phố trì trệ
- Nhóm sau có thể mang nhận thức rằng hệ thống vốn đã bị sắp đặt để có lợi cho người giàu
- Người Anh và người Pháp sống ở các khu vực có giá nhà đình trệ lần lượt có khả năng cao hơn sẽ bỏ phiếu cho Brexit hoặc National Front
- Nhiều người trẻ trì hoãn việc lập gia đình để sống ở những thành phố hấp dẫn về mặt văn hóa, đồng thời chấp nhận các công việc lương thấp, bấp bênh chỉ đủ gồng gánh tiền thuê nhà và chi phí sinh hoạt
- Ngược lại, các thế hệ đi trước nắm giữ tài sản nhà ở đã tăng giá lên gấp nhiều lần so với giá mua, và đôi khi ưu tiên bảo vệ khu phố của mình hơn là nhu cầu về thêm nhà ở
Giải pháp để tránh thế cờ zero-sum
- Việc giải quyết tình trạng thiếu nhà ở khó có thể thành công chỉ bằng màn co kéo chính trị zero-sum, và phương Tây có thể giàu thêm hàng nghìn tỷ USD nếu giải quyết được vấn đề này
- Một giải pháp được thiết kế tốt phải có thể phân chia lợi ích rộng rãi, kể cả cho những người hiện đang phản đối xây dựng mới
- Một khả năng là nền dân chủ được địa phương hóa cực độ, trong đó từng con phố bỏ phiếu để chọn tăng mật độ
- Ở nơi đa số không đồng ý thì sẽ không có công trình nào diễn ra
- Vì những con phố chọn tăng mật độ sẽ trở nên rất có giá trị, chủ nhà ở các khu vực có nhu cầu cao sẽ có động lực lớn để bỏ phiếu cho mật độ cao hơn
- Cũng có những cách tiếp cận khác như Senate Bill 9 của California, nhưng điều quan trọng hơn bản thân từng giải pháp cụ thể là việc thiếu nhà ở có thể là một trong những vấn đề lớn nhất của thời đại này
- Như việc vaccine Covid bị chính trị hóa ở Mỹ cho thấy, cần cảnh giác để vấn đề nhà ở không bị đóng khung thành cuộc chiến giữa các phe chính trị
- Những giải pháp sáng tạo và ít bị chú ý hơn, có thể biến trò chơi zero-sum thành positive-sum, nhiều khả năng sẽ thành công hơn
- Nếu khắc phục được tình trạng thiếu nhà ở, ta không chỉ có thể hạ giá nhà mà còn tạo ra việc làm tốt hơn, chất lượng sống tốt hơn, cộng đồng gắn kết hơn, gia đình lớn hơn và cuộc sống khỏe mạnh hơn
1 bình luận
Ý kiến trên Hacker News
Tôi hoàn toàn đồng tình với các tác động vĩ mô mà nhà ở tạo ra. Tôi là một nhà hoạt động về nhà ở tham gia chính trị địa phương ở Oak Park, Illinois, và tác động vi mô, mang tính địa phương của các hạn chế nhà ở cũng rất lớn.
Sự suy thoái của khu bán lẻ xuất hiện. Bán lẻ phụ thuộc vào lưu lượng người qua lại, nhưng cư dân ở các khu chỉ dành cho nhà đơn lập không hiểu cần gì để duy trì những loại hình mà họ nói là muốn có, như studio yoga, quán cà phê, phòng trưng bày, hiệu sách. Kết quả là quy hoạch các hành lang thương mại kết thúc bằng những con phố gần như suy tàn, với trạm xăng, đất trống, thỉnh thoảng có tiệm nail hoặc Domino's Pizza.
An toàn công cộng cũng xấu đi. Khi mặt trời lặn, những phố thương mại bị sử dụng dưới mức đó trở thành không gian chết; không có người đi bộ nên cũng không còn những cặp mắt giám sát, và trên bản đồ có thể thấy rất rõ tội phạm dồn về đâu.
Thuế tài sản cũng tăng. Nhiều người muốn nghỉ hưu tại khu phố nơi họ đã sống cả đời, nhưng trong các đô thị gần như chỉ toàn nhà đơn lập và có trường học tốt, người trả giá cao nhất cho một lô đất ở là các gia đình có con trong độ tuổi đi học. Trường học chiếm hơn một nửa gánh nặng thuế tài sản, trong trường hợp của chúng tôi là hai phần ba, và tình hình càng tệ hơn khi tỷ lệ các gia đình rời đi sau khi con tốt nghiệp trung học tăng lên. Nếu có nhiều loại hình nhà ở khác nhau, người nghỉ hưu có thể chuyển đến nơi hợp lý hơn về kinh tế mà vẫn ở lại trong cơ sở thuế, nhưng chúng tôi lại cấm điều đó.
Vấn đề của câu chuyện này là gần như mọi vấn đề mà chính quyền đô thị gặp phải rất có thể đều bắt nguồn từ việc cấm nhà ở qua nhiều thế hệ, nên càng nói lại càng bắt đầu nghe như một kẻ lập dị.
Đoạn “càng nói lại càng nghe như một kẻ lập dị” thật sự rất đúng. Điều này càng trầm trọng hơn, đặc biệt vì khoảng cách thế hệ, khi mọi tương tác đều được đóng khung như một cuộc tấn công vào cư dân sống lâu năm. Ví dụ, họ không muốn thừa nhận rằng chi phí bảo trì hạ tầng cao hơn nên thuế phải tăng; hoặc người nghỉ hưu đang ngồi trên căn nhà trị giá 2 triệu đô la không thể thu nhỏ xuống căn hộ chung cư, khiến những người thực sự phải đi làm hằng ngày phải lái xe từ vùng ngoại ô xa hơn vào; và giao thông công cộng không phải là lựa chọn vì quá rõ ai là những người liên tục bỏ phiếu phản đối.
Cuộc tranh luận trong đó các “nhà bảo tồn” yêu cầu một bãi đỗ xe khổng lồ cho tòa căn hộ ngay cạnh ga tàu điện ngầm thật siêu thực. Dù chính nhà phát triển cũng cho rằng như vậy là quá mức, yêu cầu đó khiến số căn hộ giảm và giá tăng, để rồi cuối cùng phải cho thuê các chỗ đỗ xe không được sử dụng làm kho chứa. Vì những người chọn sống cạnh giao thông công cộng thường là những người không muốn trả chi phí sở hữu ô tô. Xét theo bảo hiểm tính toán, phần lớn những người có mặt trong cuộc họp đó có lẽ giờ đã qua đời, nhưng các quyết định của họ vẫn sẽ còn thấy được vào năm 2050.
Ngay cả sau khi tự do hóa nhà ở, ta vẫn vấp phải vấn đề rằng các lực lượng kinh tế muốn biến nhà ở thành một khoản đầu tư hấp dẫn. Nếu mua một căn hộ và trả hết khoản vay trong 20 năm, bạn sẽ có một khối tiền phình to nhờ đòn bẩy, nằm trên khoản tiết kiệm cơ bản. Nhưng hiện nay nhà ở tại Tây Ban Nha có ưu đãi thuế khổng lồ cho loại nhà ở chính này. Thuế khi bán áp đảo thuế tài sản, còn thuế tài sản, dù là một loại thuế rất hợp lý, lại bị giữ ở mức thấp vì chủ sở hữu cảm thấy nó bất công; vì vậy để nhà ở bị sử dụng dưới mức lại có lợi hơn. Kết quả là những tòa nhà mà vào thập niên 1980 trung bình có 5–6 người sống trong mỗi hộ gia đình, nay chỉ còn khoảng 1,5 người. Tình hình trở thành phải xây dư thừa một cách khổng lồ để người sống ở vị trí đẹp có thể chẳng làm gì ngoài kiếm tiền từ “đầu tư”.
Mỹ có thể xây nhiều hơn. Vì có quá nhiều vùng ngoại ô bên trong cần được lấp đầy và nâng lên cao 8 tầng. Nhưng cho đến khi đầu tư nhà ở trở nên kém quan trọng hơn, và giá nhà được định theo công dụng thay vì mức tăng giá đất bên dưới nó, thì rốt cuộc đó chỉ là đẩy vấn đề về sau.
Việc những người theo chủ nghĩa George muốn lấy thuế giá trị đất làm loại thuế duy nhất trên đời là quá đà, nhưng nếu không vừa làm cho việc xây dựng trở nên dễ dàng vừa khiến đầu cơ giá trị đất thực sự trở nên rủi ro, thì tôi không thấy lời giải dài hạn cho các vấn đề nối tiếp từ nhà ở.
Chính sách nhà ở của chúng ta đã phá vỡ khế ước xã hội đó. Nhiều người trẻ không đủ khả năng sống ở các thành phố đắt đỏ nhiều cơ hội, và ngay cả những người làm được điều đó thường cũng nhờ sự hỗ trợ từ gia đình. [1]
NIMBY chiếm ưu thế ở cả hai phía của phổ chính trị, đặc biệt trong nhóm người lớn tuổi. Để tạo ra thay đổi, người trẻ cần tham gia phong trào YIMBY.
[1] https://news.ycombinator.com/item?id=43213546
Hiệu sách không chịu nổi mức tăng tiền thuê 30%, tiệm bánh donut cũng đóng cửa vì lý do tương tự, và các doanh nghiệp nhỏ khác cũng ở tình cảnh như vậy. Trong 7 năm qua, khi nhiều dự án nhà ở mật độ cao xuất hiện và khu vực trở nên dễ đi bộ hơn, có vẻ như các chủ sở hữu bất động sản thương mại đã quyết định vắt kiệt người thuê. Các doanh nghiệp nhỏ không thể cân đối với mức thuê cao nên đóng cửa, để lại cửa hàng trống, hoặc các chuỗi lớn vào thay thế và phá hỏng bản sắc địa phương. Khi đó, những nơi đáng đi bộ đến cũng ít đi.
Thứ Hai này tôi sẽ đến Salem, Oregon để phát biểu ủng hộ HB 2138, dự luật nhà ở lớn trong năm nay của Thống đốc Kotek.
Henry George đã nói điều này từ hơn 100 năm trước trong Progress and Poverty. Giải pháp của ông là đánh thuế đất, chứ không phải công trình, để khuyến khích xây cao hơn; các nhà kinh tế nói rằng đây thuộc nhóm những loại thuế hiệu quả nhất có thể có
Về lý thuyết, mức này có thể là một phân vị nào đó, chẳng hạn phân vị 80 của giá trị đất nắm giữ trên đầu người. Ngay cả theo tiêu chí này, có lẽ phần lớn đất đai vẫn sẽ bị đánh thuế, ít nhất là lúc đầu. Phần vượt mức sẽ bị đánh thuế theo giá trị. Làm vậy có thể tránh được sự nổi loạn của những chủ nhà dễ bị tổn thương và dễ nhận được cảm thông nhất. Tất nhiên, đất được nắm giữ thông qua các cấu trúc sở hữu không minh bạch phải được xem là vượt giới hạn. Với pháp nhân có cấu trúc sở hữu minh bạch, có thể phân bổ đất theo từng chủ sở hữu, nhưng nếu tính cả công ty niêm yết thì có lẽ sẽ thành một bài toán khó giải, nên có thể áp dụng xấp xỉ hoặc đơn giản là đánh thuế đất
So với thuế tài sản nói chung, chẳng hạn cách tiếp cận kiểu Piketty, ưu điểm của thuế tài sản đất đai là “bất động sản” là đất khó bị che giấu qua sở hữu bởi pháp nhân ở nước ngoài hơn nhiều so với tài sản nói chung. Do tính tất yếu, tất cả đều được ghi chép lại
Khác với George, tôi không kỳ vọng chỉ riêng thuế đất có thể đáp ứng hoàn toàn ngân sách chung. Nhưng nó có thể đóng một vai trò đáng kể. Khó khăn lớn của thuế giá trị đất là định giá đất; đây là vấn đề khó, và trong quá khứ cũng từng gây tranh cãi vì biến động và những bất nhất bề ngoài. Ở Mỹ, cách tôi ưa thích là sửa đổi hiến pháp, để có thể dùng nguồn lực của chính phủ liên bang nhằm tập trung hóa chuyên môn cần thiết
Nếu có một khu đất lớn chưa phát triển ở trung tâm thành phố, thuế tài sản trên phần chưa cải tạo sẽ khá cao. Nhưng vấn đề là do quy hoạch phân vùng hạn chế, giá trị chưa cải tạo thường được định giá khá thấp khi tính thuế
Ví dụ, nếu bạn sống trên 2 mẫu Anh nhưng quy định phân vùng chỉ cho phép 1 đơn vị nhà ở trên mỗi 5 mẫu Anh, thì bạn chẳng làm được mấy với phần đất còn lại. Vì vậy giá trị phần đất còn lại thấp và thuế cũng thấp. Điều này đặc biệt đúng ở những khu vực ít công nghiệp, nơi cùng các quy định đó có thể cấm cả mục đích công nghiệp hoặc nông nghiệp
Vì vậy cấu trúc bạn đang tìm có thể đã tồn tại, nhưng trọng tâm vẫn là quy hoạch phân vùng
Người có nhà có lợi ích trong việc vấn đề trở nên tồi tệ hơn, còn người mua nhà thì mua với giả định rằng vấn đề sẽ tồi tệ hơn. Ngay cả người từng than phiền về chi phí cũng đổi lập trường khi mua được nhà
Vấn đề là tất cả những người liên quan đều muốn nó xấu đi
Nhưng nếu bạn có căn nhà 500.000 đô la và định bán để mua căn nhà 750.000 đô la, thì giá nhà tăng 10% nghĩa là chi phí ròng tăng 25.000 đô la
Nguồn cung hạn chế làm giảm lựa chọn. Khả năng tìm được căn nhà vừa ý sẽ thấp hơn và khả năng phải thỏa hiệp sẽ cao hơn
Tình trạng thiếu nhà ở xuất hiện vì khu vực đó quá hấp dẫn nhờ việc làm, nhưng nghịch lý là “giải pháp” duy nhất lại là xây thêm nhà để tăng nguồn cung lao động và khiến khu vực đó còn hấp dẫn hơn đối với doanh nghiệp. Trông như đánh nhau với cối xay gió, và có vẻ cuối cùng chắc chắn sẽ vượt khỏi tầm kiểm soát. Nỗ lực giảm nhẹ lại làm tình hình tệ hơn
Sẽ rất thú vị nếu xem liệu có thể giảm thiếu hụt bằng cách làm khu vực đó kém hấp dẫn hơn theo một hướng tiếp cận khác hay không. Ví dụ, đánh thuế cao hơn nhiều lên các doanh nghiệp ở những khu vực cực kỳ đông đúc, hoặc giới hạn tổng doanh thu của mọi doanh nghiệp trong một khu vực nhất định. Tất nhiên các cách đó cũng có vấn đề và thách thức riêng, nhưng hiếm có vấn đề kinh tế nào tệ như khủng hoảng nhà ở, trong khi đất thì có rất nhiều
Mọi người muốn sống gần nơi làm việc và các cửa hàng họ muốn sử dụng. Cách bạn đề xuất sẽ làm giảm hoặc đẩy các doanh nghiệp đó đi, trong khi tồn kho nhà ở mật độ cao vẫn còn, nhưng giá trị của nó sẽ giảm mạnh khi doanh nghiệp bị hạn chế hoặc chuyển đi. Như vậy là bạn đã tạo ra khu ổ chuột
Xây thêm nhà thực sự làm giảm nhẹ vấn đề. Nó giảm nhẹ đối với người mới dọn vào, và cũng làm tệ hơn vì có thêm nhiều người muốn chuyển đến. Ngay cả khi độ dài hàng chờ không đổi, nếu số người có thể cư trú tăng lên thì theo tỷ lệ sẽ có nhiều người hạnh phúc hơn
Nhìn thực tế thì Tokyo có dân số khoảng gấp 4 lần nhưng tiền thuê vẫn dễ kham hơn LA. Và Japan là nước đã phát minh ra khái niệm vay thế chấp mua nhà liên thế hệ
Nói nghiêm túc thì, nếu lo rằng hiệu ứng mạng lưới của mật độ dân số là vấn đề, mục tiêu nên là sao chép nó ở nơi khác, chứ không phải phá rối nó
Nhưng chúng ta không thật sự dồn sức vào bên nào trong hai hướng đó. Nhìn ngây thơ thì có vẻ nên thúc đẩy mọi giải pháp khả thi, nhưng xã hội lại đi theo hướng hoàn toàn ngược lại
Ở nước tôi, tôi đã thấy nhiều người trẻ lên thành phố để được giáo dục tốt hơn, rồi trong môi trường kinh tế trì trệ lại phải cạnh tranh với những sinh viên mới tốt nghiệp khác cũng lên thành phố như họ, cuối cùng thất nghiệp hoặc mắc kẹt trong những công việc không lối thoát
Ít nhất thì chiến lược thắng ở đây là chỉ lên thành phố để học, rồi sau đó quay về nông thôn hoặc các thành phố nhỏ để chọn nhà rẻ hơn và cạnh tranh tìm việc ít khốc liệt hơn. Chênh lệch lương cũng không lớn đến vậy, và một số nghề như bác sĩ hay nhà tâm lý học thậm chí còn được trả cao hơn ở vùng nông thôn, vì nhà tuyển dụng phải tăng lương để tìm ứng viên
Văn hóa “tôi lo được phần tôi rồi, còn anh tự xoay xở” đang giết chết chúng ta
Vì sao những người mua được nhà nhờ thay đổi quy hoạch sử dụng đất lại phản đối những thay đổi quy hoạch sử dụng đất có thể làm tăng giá trị nhà của họ?
Vì chủ nghĩa phân biệt chủng tộc và sự thiếu hiểu biết căn bản về kinh tế
Chủ nhà giả định rằng tất cả những người khác cũng là chủ nhà, nên họ tin rằng giá nhà tăng có lợi cho mọi người
Điều tôi ghét nhất ở việc không đủ khả năng mua nhà là tiền thuê quá cao khiến việc sinh thêm một đứa con gần như trở nên bất khả thi. Ít nhất là không thể nếu không có vấn đề và rủi ro lớn
Vấn đề không phải là thiếu đất, mà là thiếu giao thông hiệu quả. Xây cao hơn hay các ý tưởng sáng tạo xoay quanh nhà ở đều tốt, nhưng vấn đề cuối cùng là giao thông. Để giải quyết vấn đề nhà ở của LA, người ta phải có thể sống ở Reno, Nevada và làm việc ở Santa Monica, California. Tôi không nói là có lời giải, chỉ là đang chỉ ra phạm vi vấn đề
Mỹ không có hạ tầng giao thông hiện đại như ở một quốc gia có quy mô tương tự như China. Thông thường, nhà ở được xây ven mặt nước hoặc dọc các trục giao thông hướng ra mặt nước. Ngay cả vấn đề NIMBY cũng có thể được giải quyết nếu xây đường sắt cao tốc ngầm không ảnh hưởng đến cảnh quan. Đây là vấn đề khó, nhưng không phải không thể giải. Không chỉ cần kinh tế theo quy mô, đầu tư của chính phủ và chiến lược kinh tế khôn ngoan, mà còn cần một cuộc cách mạng thực sự trong công nghệ xây dựng và giao thông. Cần tiến độ xây dựng tính bằng vài năm, không phải vài thập kỷ. Nhưng tôi e rằng nền chính trị hiện nay sẽ không cho phép điều đó
Đổ nguồn lực vô hạn vào việc kéo dài quãng đường đi làm hằng ngày trên những khoảng cách mênh mông là không thực tế. Đẩy logic đó đến cực hạn thì ai cũng phải đi làm bằng máy bay phản lực cá nhân. Mạng lưới giao thông càng lớn thì càng tốn kém hơn, và với cùng mức chi phí, khoảng cách giữa các chuyến xe/tàu sẽ dài hơn, làm giảm tiện lợi
Hình thức giao thông hiệu quả nhất là làm việc từ xa, tức tránh di chuyển ngay từ đầu. Tiếp theo là đi bộ hoặc đi xe đạp, rồi đến giao thông công cộng, vốn hoạt động tốt nhất ở những khu vực có nhiều người dùng, tức các đô thị mật độ cao. https://humantransit.org/basics/the-transit-ridership-recipe
Có thể nghĩ dịch vụ tàu như bánh pancake. Với cùng một lượng bột, bạn có thể làm một chiếc pancake bình thường, hoặc dàn mỏng trên diện tích rộng, hoặc làm một chiếc nhỏ và dày. Nếu muốn dịch vụ tuyệt vời trên một khu vực khổng lồ, bạn phải tăng mạnh lượng tài nguyên投入 vào
Đúng là giao thông là vấn đề lớn, nhưng hướng phải ngược lại. Cần giao thông công cộng và mật độ đủ cao để mọi người không cần xe mỗi ngày; khi đó có thể giải phóng gần một nửa diện tích đất đô thị ở Mỹ và làm nhà ở rẻ hơn. Điều hữu ích là không phải sống ở Burbank hay Chatsworth rồi lái xe một tiếng đến Santa Monica, hoặc trả hàng nghìn đô la mỗi năm để có đặc quyền đó
Điều này có thể đạt được bằng nhà ở mật độ cao, giao thông hiệu quả, hoặc cả hai
Đáng tiếc là High-Speed Rail đã trở nên cực kỳ đắt đỏ, và theo tôi biết thì toàn bộ đều là tiền công. Trong khi đó, nhà ở nói chung và mạng lưới đường sắt thế kỷ 19 hiện có được xây bằng vốn tư nhân. Nhân tiện, đó là lý do backbone Internet nối từ bờ này sang bờ kia thuộc sở hữu tư nhân: vì nó nằm trên đất đường sắt
Derek Guy từng viết về lý do Japan có nhiều thợ thủ công nhờ giá thuê thấp và mật độ cao
https://web-cdn.bsky.app/profile/did:plc:ks3gpa6ftoyaq7hmf6c...
Dù nói cùng một câu chuyện, tôi cho rằng vấn đề gốc rễ là ô tô. Nếu không có sự thống trị của ô tô, mật độ cư trú đã tiếp tục được duy trì ở mức cao