Lập luận phê phán quan điểm phản-đầy đủ về nhà ở là sai lầm
(derekthompson.org)- Quan điểm cho rằng nguyên nhân chính của tình trạng thiếu nhà ở là quy định pháp lý đã được các nhà kinh tế học chủ đạo và giới học thuật ủng hộ
- Lập luận của các nhóm chống độc quyền về việc các công ty xây dựng lớn hạn chế nguồn cung không phù hợp với dữ liệu thực tế và ý kiến chuyên gia tại hiện trường
- Đã được xác nhận rằng ngay cả các bài nghiên cứu chủ chốt đều sử dụng các tiêu chí không thể áp dụng cho Dallas và hầu hết các thành phố lớn
- Chỉ dựa trên mức độ tập trung thị trường thì khó quy kết hành vi độc quyền, và trên thực tế lợi thế về quy mô kinh tế có thể mang lại hiệu quả
- Nhiều phân tích ngành, trích dẫn, nghiên cứu dùng để làm cơ sở cho luận điểm đều ở ngoài bối cảnh hoặc bị bóp méo, nên khó xem là bằng chứng đáng tin cậy
Giới thiệu: Vấn đề thiếu hụt nguồn cung nhà ở và cách nhìn phê phán
- Các phê bình sắc bén nhất đối với các tác phẩm về chủ đề chống-đầy-đủ đang đến từ trường phái chống độc quyền
- Nhóm này cho rằng vấn đề lớn nhất của Mỹ là độc quyền và tham nhũng của các tập đoàn lớn
- Tác giả và Ezra Klein nhấn mạnh rằng trong nhiều thập kỷ qua, nút thắt chính của nguồn cung nhà ở là quy định quy hoạch đất và các rào cản pháp lý như diện tích tối thiểu của lô đất, đây là quan điểm chủ đạo được đa số các nhà kinh tế học và học giả đồng tình
- Phái chống độc quyền cho rằng các công ty xây dựng lớn cố tình hạn chế nguồn cung để tăng lợi nhuận, từ đó kêu gọi áp dụng các công cụ chính sách chống độc quyền
- Tác giả cho rằng các lập luận này thiếu tính thuyết phục và chỉ ra rằng tỷ suất sinh lợi của các nhà phát triển không tăng bất thường
Phản bác phân tích thị trường nhà ở Dallas
Lập luận của Musharbash: Dallas là thị trường ôm trọn của các nhà xây dựng lớn
- Musharbash cho rằng ở Dallas, giá nhà đã tăng mạnh và các công ty xây dựng lớn chi phối thị trường, kìm hãm cạnh tranh
- Họ kêu gọi cơ quan chức năng ban hành quy định mạnh tay đối với các nhà phát triển lớn
Kết quả kiểm chứng từ chuyên gia
- Sau khi phỏng vấn các nhà kinh tế và chuyên gia thị trường mà Musharbash trích dẫn, có những lời chứng cho thấy mô hình đã được áp dụng sai hoặc bị bóp méo theo ngữ cảnh
- Đã xác nhận rằng tiêu chuẩn của bài nghiên cứu của Tiến sĩ Quintero được dùng để chứng minh Dallas là thị trường độc quyền không hề phù hợp với thị trường thực tế của Dallas
Xác minh sự kiện cụ thể
- Tiến sĩ Quintero giải thích rằng chỉ khi 5~6 nhà cung cấp chiếm 90% nguồn cung nhà mới trong một thành phố thì mới có thể phát sinh tác hại do thị trường tập trung
- Ở Dallas, chỉ có 2 công ty hàng đầu chiếm khoảng 30%, và 6 công ty chiếm khoảng 50%, nên không thuộc định nghĩa thị trường độc quyền
- Trong số 50 đô thị lớn nhất toàn quốc, 49 đô thị không đạt tiêu chuẩn của Quintero và không có bằng chứng đáng tin cậy về độc quyền
- Cả lập luận lẫn các trích dẫn của Musharbash đều không được tác giả chính của bài nghiên cứu đầu nguồn đồng tình
Hạn chế của bài nghiên cứu Quintero và các câu hỏi bổ sung
- Bài của Quintero lấy năm 2006 (thời kỳ bong bóng nhà ở không lý tưởng) làm năm mốc, làm dấy lên nghi ngờ về độ tin cậy của kết quả
- Mặc dù 49 thị trường trên toàn quốc không đạt ngưỡng đó, lập luận về thiệt hại sản xuất 106 tỷ đô la Mỹ mỗi năm bị chỉ trích là thiếu nhất quán
- Bài nghiên cứu cũng thừa nhận rằng các nhà xây dựng lớn chỉ có thể tập trung đáng kể ở các khu ngoại ô mới phát triển và thị trấn nhỏ
Phỏng vấn chuyên gia địa phương tại Dallas: phản bác luận điểm về độc quyền và tập trung cao
- John McManus của Builder’s Daily là người được Musharbash trích dẫn nhiều lần
- Trên thực tế, ông không đồng ý rằng các công ty xây dựng lớn là nguyên nhân chính của đà tăng giá, mà cho rằng các quy định về sử dụng đất và quy hoạch phân khu mới là vấn đề lớn hơn
- Ông giải thích rằng do quy định, chi phí tham gia thị trường tăng lên khiến nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập thấp bị chặn đứng
- Ông cũng làm rõ phát biểu mà Musharbash gọi là ‘độc quyền thị trường’ thực chất chỉ có ý nghĩa về sự ổn định trong tiến độ thi công, không mang ý nghĩa chính trị
Giới hạn của việc viện dẫn các phân tích chuyên gia ngành
- Lance Lambert của ResiClub cũng không coi sự tập trung của các công ty lớn là yếu tố chính khiến nguồn cung nhà ở co hẹp
- Ngược lại, ông cho rằng thị trường dựa vào các công ty lớn có thể tận dụng quy mô vốn và lợi thế quy mô để cung cấp nhiều nhà ở hơn trong dài hạn
- Nếu chỉ còn các nhà phát triển nhỏ, vẫn có lo ngại về sự giảm sức đề kháng hồi phục khi có khủng hoảng
- Sự hiện diện của các doanh nghiệp lớn có thể mang lại lợi ích xã hội trong một số ngành
Khó xác định hành vi độc quyền chỉ qua số liệu về tập trung thị trường
- Giáo sư James Roberts của Duke University giải thích rằng chỉ bằng số liệu "một vài công ty chiếm bao nhiêu phần trăm" thì khó có thể kết luận độc quyền một cách có ý nghĩa
- Ông nhấn mạnh việc phân tích chi tiết từng trường hợp là cần thiết để xem độc quyền có thực sự gây ra các vấn đề thực tế như tăng giá, suy giảm chất lượng, bất lợi cho nhà thầu phụ hay không
Thiếu bằng chứng thực chứng trong tranh luận về độc quyền và nhà ở
- Trên thực tế, gần như không có nghiên cứu thực chứng nào cho thấy các nhà phát triển lớn đã hạn chế nguồn cung để đẩy giá lên
- Phần lớn các bài nghiên cứu, bài xã luận, bài báo được trích dẫn đều có cấu trúc dựa trên lập luận chồng lập luận, thiếu dữ liệu hoặc căn cứ
- Ngay cả các nghiên cứu mới cũng chỉ dựa vào các bài tham chiếu được trích dẫn, vẫn thiếu minh chứng thực chứng
Kết luận và khuyến nghị
- Thực tế, độc quyền có thể gây thiệt hại cho người tiêu dùng, kìm hãm đổi mới và làm xã hội chịu tổn thất
- Tuy nhiên, chính sách chống độc quyền thiếu căn cứ, áp dụng quá mức có thể gây hại ngược trở lại cho ngành và làm giảm niềm tin vào chính sách
- Trong các yêu sách quy định chống độc quyền trong ngành nhà ở, dữ liệu thực chứng và kiểm chứng khách quan là điều bắt buộc
- Bài luận của Musharbash bị chỉ trích là thiếu độ tin cậy trong phỏng vấn chuyên gia, viện dẫn nghiên cứu, cách diễn giải...
- Các nhà hoạch định chính sách cần phán quyết sau khi điều tra sự thật như một điều tra viên, và phong trào chống độc quyền cũng cần ghi nhớ điều này
Bài viết tiếp theo sẽ đề cập những gì đã thực sự diễn ra ở Dallas và các nguyên nhân khiến giá nhà tăng vọt ngoài nguyên nhân tập trung thị trường
1 bình luận
Ý kiến Hacker News
Tôi lại một lần nữa nhận ra rằng phần lớn các bài báo chúng ta đọc bị biên tập quá mức và nhiều khi hầu như không có cả khâu tác nghiệp, và điều đó cho thấy sức mạnh to lớn của việc đưa tin hiện trường cơ bản. Derek Thompson viết rất sắc sảo, nhưng không phải chuyên gia về kinh tế nhà ở. Anh ấy chỉ đọc các bài nghiên cứu rồi gọi điện cho những chuyên gia được các bài đó trích dẫn, và từ đó làm sụp đổ câu chuyện mà các nghiên cứu ấy dựng lên. Trên Hacker News, báo chí thường bị chỉ trích, nhưng tôi nghĩ nguyên nhân thật ra là vì có quá ít điều tra chuyên sâu. Dạo gần đây tôi rất thích đọc Substack của Thompson.
Trước đây, các phóng viên thường bắt đầu sự nghiệp ở những nơi như City News Bureau. City News Bureau ở Chicago đã phụ trách tin tức hiện trường suốt 100 năm. Các phóng viên mới phải đi qua mọi đồn cảnh sát, vụ việc lớn, đám cháy và phiên tòa để kiểm chứng sự thật thật kỹ. Khẩu hiệu nổi tiếng của cơ quan này là: “Ngay cả khi mẹ bạn nói bà ấy yêu bạn, hãy tự mình xác minh.” Tôi nghĩ chúng ta cần lại một hệ thống như vậy. Tin tức ngày nay thường bắt đầu từ thông cáo báo chí, nên sau khi đọc xong phải tự hỏi điểm xuất phát là gì. Trước kia người ta trực tiếp chạy ngoài đường để đưa tin, còn bây giờ tỷ trọng của các cây bút bình luận đã quá cao. Tôi cũng giới thiệu cuốn sách "Hello, Sweetheart, Get Me Rewrite" viết về City News Bureau
Khi bàn về bài viết của The Atlantic, tôi đồng ý với nhận định rằng truyền thông đang nghiêng về phân tích dư luận hơn là tác nghiệp hiện trường cơ bản. Ngay cả các cơ quan báo chí lớn cũng không đi đủ sâu, mà phần nhiều chỉ có xu hướng cùng nhau chạy theo các chủ đề đang nóng. Có rất nhiều điều để học từ báo chí kiểu cũ, và dù hiện vẫn có những người thực sự làm công việc đó, thật chua chát khi vai trò ấy lại thường rơi vào tay công dân bình thường thay vì nhà báo chuyên nghiệp. Ví dụ, việc văn phòng công tố D.C. bỏ qua 2/3 các vụ án hình sự đã được tài khoản ẩn danh trên internet DCCrimeFacts tự đào dữ liệu ra trước, rồi sau đó truyền thông lớn mới bắt đầu đưa tin và dẫn tới cải cách. Trong vụ bê bối FAA cũng vậy, bài blog của một sinh viên luật lại là nguồn thông tin mang tính quyết định nhất. Việc các dự án cá nhân của công dân thường tạo ra thay đổi thực tế nhiều hơn phóng viên chuyên nghiệp vừa đáng kinh ngạc, vừa đáng buồn.
Abundance YIMBYism (phong trào ủng hộ mở rộng nguồn cung và nhà ở) có nhiều điểm yếu. Nó chưa trả lời đầy đủ những vấn đề cốt lõi như gentrification, cưỡng bức di dời, hiệu ứng nhỏ giọt yếu của nhà ở theo giá thị trường, và nhu cầu nhà ở công cho người thu nhập thấp. Khi nhà báo chỉ tấn công những lập luận yếu của phía đối lập mà phớt lờ các phê phán bản chất hơn, tôi không thấy có gì đáng khen.
Tôi từng đánh giá việc Derek Thompson trực tiếp gọi điện cho các tác giả nghiên cứu là sức mạnh làm sụp đổ một câu chuyện, nhưng Matthew Stoller gọi lại cho chính những người đó thì nói rằng có vẻ Derek đã truyền đạt sai quan điểm của họ. Tức là tác nghiệp hiện trường, tự mình đi xác minh, đã một lần nữa làm sụp đổ uy quyền hay danh tiếng.
Tôi đã nhiều lần thảo luận về câu hỏi “báo chí thật sự là gì”, và Ian Betteridge từng nói: “Nhà báo nhấc điện thoại lên.” Nghe qua thì hơi cũ kỹ, nhưng tôi nghĩ tiêu chuẩn của báo chí thật sự chính là sự lì lợm trong việc gọi hàng chục cuộc, gửi email và liên tục yêu cầu lại để kiểm chứng nội dung. Ảnh hưởng của internet, mức thù lao giảm và áp lực sản lượng đều góp phần gây ra tình trạng thiếu tác nghiệp này, nhưng suy cho cùng báo chí là một kỹ năng nghề nghiệp lành nghề. Vì vậy sự khan hiếm của kiểu báo chí thật sự ấy lại càng khiến nó có giá trị hơn bây giờ.
Mỗi lần bài viết lặp lại cụm “anti-trust left” là tôi lại bị tụt cảm xúc. Từ góc nhìn độc giả, bài này tạo cảm giác mạnh rằng nó đang cố đặt bản thân vào vị trí “một phe hiểu biết hơn, khác với cánh tả chống độc quyền”. Nó giống như dựng rơm đối thủ và phát tín hiệu phe nhóm. Hơn nữa, tôi cũng không thực sự tin là các nguồn đã được gọi điện xác minh cẩn thận; tác giả tuyên bố mình chỉ phơi bày sự thật khách quan, nhưng lại chỉ đổ lỗi cho “anti-trust left”, nên tôi nghi ngờ liệu có thể nhìn mọi thứ theo cách đơn giản như vậy không.
Dù tôi là người rất cánh tả, kiểu vô chính phủ công đoàn, tôi cũng có cảm giác đó đôi chút. Dù vậy, tôi không nghĩ đó là mức đáng lo, vì theo tôi anh ấy đang chỉ vào một lập trường cụ thể chứ không phải “toàn bộ cánh tả”. Và ngay trong nội bộ cánh tả, quan điểm về chính sách nhà ở cũng rất đa dạng. Có đủ loại bất đồng như chống độc quyền, hạn chế sở hữu tư bản, phi hàng hóa hóa, nhà ở công toàn diện, v.v., nhưng cũng có câu đùa rằng người ghét cánh tả nhất lại chính là cánh tả.
Có một nhóm “anti-trust left” tiêu biểu trong truyền thông như Matt Stoller, và cũng có nhóm “abundance liberals” như Derek Thompson và Ezra Klein. Trong hệ sinh thái Dân chủ/cánh tả - truyền thông - học thuật - chính sách, hai thế lực này đang cạnh tranh rất quyết liệt để giành sự chú ý và niềm tin của công chúng. Tài nguyên giữa họ là hữu hạn nên về thực chất đây gần như là cuộc cạnh tranh zero-sum.
Tôi nghĩ 90% vấn đề nhà ở là do quy định quá mức. Trong một thị trường hợp lý, các khu chung cư sẽ cũ đi và trở nên rẻ hơn, tầng lớp trên chuyển đi thì nhà cũ sẽ được giải phóng ra thị trường. Nhưng nhiều chính quyền địa phương không chấp nhận vòng tuần hoàn tích cực đó. Họ buộc các dự án mới phải dành quota nhà giá rẻ. Một căn dành cho người vô gia cư có thể tốn tới 600.000 USD (tòa nhà ví dụ). Chương trình voucher cho người thu nhập thấp và Section 8 thì như ác mộng (danh sách chờ 11 năm). Có hai nguyên nhân. Thứ nhất, việc xây nhà đã trở nên quá khó. Ở California, công trình còn bị trì hoãn chỉ vì “tòa nhà mới sẽ che mất ánh nắng của tôi”. Quy định bắt buộc chỗ đậu xe khiến không gian cho ô tô được ưu tiên hơn nhà ở, và 30% chi phí xây dựng chui vào bãi đậu xe. Các thành phố đáng lẽ phải giải quyết vấn đề này từ vài chục năm trước, nhưng đã quá muộn. Với từng cá nhân, cách duy nhất là chuyển tới nơi mình có thể chi trả được. Gia đình tôi đã sống ở LA qua 4 thế hệ nhưng một nửa đã rời đi. Với mức lương trung lưu thì vẫn có thể sống ổn, nhưng phải tự chọn thành phố để ở. Không thể ở lại một thành phố đắt đỏ rồi kỳ vọng chính trị gia sẽ giải quyết thay.
Với tuyên bố “90% nguyên nhân là do quy định quá mức”, tôi nghĩ khủng hoảng nhà ở đang xuất hiện ở hầu hết các nước phát triển như châu Âu, Nhật Bản và Mỹ. Vấn đề theo tôi là những yếu tố toàn cầu rộng hơn nhiều chứ không chỉ là quy định.
Logic về “thị trường hợp lý” cũng có thể chính là thứ nảy sinh từ quy định. Nếu bỏ nhiều tiền để xây chung cư, người ta có thể vận động hành lang đòi thêm quy định để bảo vệ khoản đầu tư, hoặc chủ sở hữu có thể hợp lý khi muốn thêm quy định để bảo vệ cảnh quan, giảm tiếng ồn, v.v. Tất cả logic đó đều là những hành vi rất dễ hiểu về mặt con người.
Ở Washington DC có một người tham dự mọi cuộc họp cộng đồng và ngăn cản việc xây hàng trăm căn nhà.
Nếu giá nhà tỷ lệ với mức độ quy định thì những nơi ít mật độ hơn lẽ ra lúc nào cũng phải rẻ hơn, nhưng thực tế nhà ở đô thị lớn luôn đắt hơn. Ngay cả các thành phố lớn ít quy định cũng không phải ngoại lệ. “Thị trường hợp lý” do con người tạo ra là một khái niệm bất khả thi, giống như “nước khô” vậy. Vấn đề cốt lõi là nhà ở bị coi như một loại tài sản, và chính sách cũng tập trung vào việc biến bất động sản thành thứ sinh lời như cổ phiếu. Cổ phiếu tăng giá nhờ năng suất tăng, còn giá trị nhà ở chỉ tăng khi nó trở nên đắt hơn.
Có một nhóm vận động hành lang rất lớn muốn giá nhà tăng hoặc ít nhất không giảm. Đó chính là các chủ nhà. Và các chính trị gia cấp cao thường cũng sở hữu hơn một căn nhà, nên họ cũng muốn duy trì giá nhà.
Không chỉ là các chính trị gia cấp cao sở hữu nhà, mà tỷ lệ đi bầu của chủ nhà còn cao hơn người thuê tới 50%. Hơn nữa, trong số người thuê còn có nhiều người thậm chí không có quyền bầu cử (tài liệu liên quan).
Không chỉ chủ sở hữu không muốn giá nhà giảm. Các ngân hàng cũng thiệt hại nếu giá nhà giảm, vì sẽ có nhiều khoản vỡ nợ hơn và nhu cầu vay thế chấp lấy lãi cũng giảm. Các thành phố cũng phụ thuộc vào nhà phát triển và nguồn thu thuế tài sản, nên họ cũng không hoan nghênh giá giảm.
Nếu giá nhà giảm thì tác động xấu đến nền kinh tế là rất lớn. Các công ty môi giới cho vay, nhà thầu xây dựng và nhà cung cấp vật liệu đều thiệt hại. Theo tôi giải pháp tốt nhất là giá nhà đi ngang, để theo thời gian chúng trở nên rẻ tương đối hơn nhờ lạm phát chung.
Cũng có một nhóm vận động hành lang lớn đặt cược toàn bộ vào việc xây nhà mới, đó là các nhà phát triển bất động sản. Chính trị gia cần các khoản tài trợ chính trị lớn nên bị cuốn sâu vào đó.
Trong phong trào NIMBY, tôi hiếm khi thấy ai thực sự suy nghĩ nghiêm túc về việc giá nhà giảm sẽ có nghĩa gì trong thực tế. Việc để giá nhà giảm trên diện rộng và kéo dài ở cả một vùng lớn gần như là bất khả thi. Nếu muốn kỳ vọng điều gì đó ít u ám hơn nhưng thực tế hơn, thì kịch bản khả dĩ nhất là giá chỉ tăng nhẹ so với lạm phát.
Tôi muốn bàn về điểm cho rằng gốc rễ của khủng hoảng nhà ở là bất bình đẳng tài sản. Dù nguồn cung có đủ, người giàu vẫn có thể mua hết phần cung bổ sung trên thị trường rồi cho người nghèo thuê lại. Logic của Piketty sẽ vận hành ở đây: họ tái đầu tư lợi nhuận và khoảng cách giàu nghèo tiếp tục nới rộng. Cuối cùng, dù nhà có nhiều hơn thì kết quả vẫn là một số ít người sở hữu tất cả. Theo tôi nên có giới hạn pháp lý đối với đầu tư vào nhà ở đơn lập dùng để ở chính như nơi cư trú đầu tiên, đồng thời nới lỏng quy định với xây mới.
Tôi cảm thấy hiện tượng người giàu ồ ạt mua nhà để cho thuê không thực sự phổ biến đến thế. Tôi từng sống ở Vancouver, và phần lớn nhà trong khu đó là do chủ sở hữu thực sự ở. Nhưng số lượng nhà ở đã không tăng trong 100 năm, trong khi số người muốn sống ở Vancouver tăng gấp mười. Vấn đề không phải là nguồn hàng bị gom mua, mà là nguồn cung mới không tăng. Hơn nữa Vancouver là một điểm đến bất động sản toàn cầu, nên phải cạnh tranh với người giàu từ khắp nơi trên thế giới. Tôi đã rời đi vài năm trước để chuyển tới nơi khác, và cảm thấy Vancouver không còn là nơi dành cho người Canada nữa. Trừ khi chính phủ áp dụng các biện pháp hiệu quả như đánh thuế đầu tư nước ngoài, đánh thuế sở hữu không ở thực, nới yêu cầu cấp phép và tăng lãi suất, nếu không rất khó thấy hiệu quả.
Lý thuyết Piketty ngầm giả định rằng nhu cầu là vô hạn. Quả thật hiện tượng này trở nên trầm trọng ở các thành phố Bắc Mỹ vì trong 100 năm họ gần như cấm mọi loại nhà ở ngoài nhà đơn lập, nhưng nhu cầu trên thực tế không phải vô hạn. Nếu Piketty hoàn toàn đúng, giá nhà điều chỉnh theo lạm phát trên mỗi đơn vị diện tích lẽ ra phải luôn tăng ở mọi nơi. Nhưng thực tế, trong các đợt bùng nổ xây dựng, tiền thuê đã ổn định hoặc giảm, còn giá lại tăng vọt ở những nơi xây ít nhà nhất. Nếu áp dụng cùng logic cho ô tô thì người giàu cũng phải mua hết xe rồi cho thuê lại mới đúng, nhưng nhu cầu ô tô không bị hạn chế nhân tạo nên cung lập tức đáp ứng được. Tôi nghĩ nhà ở cũng có thể như vậy.
Nếu cứ tiếp tục xây nhà thì đến một lúc nào đó số nhà sẽ nhiều hơn số lượng người thực sự muốn. Khi đó giá sẽ giảm. Nếu không ai muốn cho thuê thì họ sẽ phải hạ giá hoặc bán đi. Cuối cùng, một khi nguồn cung vượt cầu hoàn toàn thì giá lúc nào cũng sẽ giảm.
Nếu người giàu mua hết các căn mới được bổ sung, họ vẫn phải đem những căn đó cho thuê, và như vậy chúng sẽ cạnh tranh với nguồn hàng hiện có. Rồi sau đó giá sẽ giảm.
Không có bằng chứng rõ ràng cho thấy bất bình đẳng tài sản là nguyên nhân gốc của khủng hoảng nhà ở. Tôi cho rằng mấu chốt thực sự là thiếu cung nhà ở. Hơn nữa, ngay cả nếu người giàu mua nguồn cung rồi đem cho thuê, thì việc tăng lượng nhà cho thuê cũng sẽ kéo giá thuê xuống.
Vấn đề nhà ở thực chất là vấn đề văn hóa. Chúng ta đã phản đối phát triển mật độ cao và xây dựng hạ tầng giao thông, vì rất nhiều chủ nhà không muốn giá nhà giảm, vì bất ổn kinh tế, và vì khả năng thất cử về mặt chính trị. Đây cũng là lý do nguồn cung nhà mới ở Mỹ lại diễn ra tại vùng ngoại ô hay vành đai xa chứ không phải ở các thành phố lớn. Nếu mở thêm đất bán ở các đô thị nông nghiệp và xây đường cao tốc, sẽ chẳng ai bị thiệt về giá nhà, còn nhà phát triển, ngành ô tô và năng lượng đều có lợi. Texas và vài nơi khác phát triển theo mô hình đó, nhưng vùng ngoại ô và vành đai xa của SF hay NYC thậm chí còn không có cả mô hình như thế. Trong văn hóa của các thành phố cấp tiến có một sự tự mãn với những “hàng rào” và “đặc quyền” mà chính họ dựng lên. Cá nhân tôi không nghĩ cấu trúc này sẽ tự tháo gỡ. Những thành phố như SF/NYC đã chạm trần, và nếu muốn giải quyết vấn đề thì phải bắt đầu tăng mật độ ở nơi khác. Cần các chính sách đổi mới như tận dụng mạnh làm việc từ xa, hạ tầng off-grid và chi phí thấp, đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm, và khuyến khích di cư trực tiếp. Tôi không nghĩ vài cải cách giấy phép nhỏ lẻ là đủ.
Theo Gary’s Economics, nguyên nhân nhà ở đắt đỏ là do bất bình đẳng tài sản. Khi tư bản tập trung mạnh hơn, tầng lớp siêu giàu đẩy giá tài sản lên, và nhà ở cũng đắt theo cách tương tự như giá vàng tăng vọt gần đây. Các gói kích thích của chính phủ cuối cùng cũng bị tầng lớp giàu hấp thụ. Hầu hết các thành phố lớn trên thế giới đều vận hành theo cấu trúc này.
Video liên quan
Thực ra tất cả kim loại và gần như mọi loại hàng hóa thô đều tăng giá nhiều hơn rất nhiều so với con số CPI chính thức của BLS. Điều này đặt ra nhiều nghi ngờ về độ tin cậy của số liệu lạm phát chính thức hơn là về thị trường hàng hóa.
Quan hệ nhân quả là ngược lại. Quy định về nhà ở giải thích 100% bất bình đẳng. Chỉ cần nới FAR là phần bất bình đẳng vượt mức gần như sẽ biến mất (bài nghiên cứu của Brookings)
Tôi không rành kinh tế lắm, nhưng mọi người tôi thấy nhắc tới Gary, bất kể thuộc phe nào, đều có phản ứng thống nhất rằng Gary không phải nhân vật đáng tin cậy về mặt kinh tế học.
Dù giàu đến mấy thì một hộ gia đình cũng chỉ có thể ở một căn nhà tại một thời điểm. Ngay cả khi tỷ phú sở hữu nhiều biệt thự nghỉ dưỡng hay penthouse, thì những căn đó vốn dĩ cũng không phải là nguồn hàng người bình thường có thể mua được. Việc mua bất động sản siêu sang không phải nguyên nhân cốt lõi của khủng hoảng nhà ở.
So sánh các cuộc tranh luận trên mạng với xung đột nhà ở ngoài đời thực ở cộng đồng địa phương, thì tiếng nói NIMBY ngoài thực địa, với những lo ngại về giá trị tài sản và an ninh, lớn hơn rất nhiều so với cái gọi là “anti-trust left” trên Twitter. Trong các cộng đồng offline, phản đối phát triển mới là lực cản chính. Và có vẻ các nhà phê bình cánh tả ít sống trên mạng hơn cũng đang dần chấp nhận rằng “upzoning và nhà ở công không nhất thiết phải đối nghịch nhau”.
Khi phê phán thị trường nhà ở hiện nay, không thể bỏ qua chuyện “chất lượng” nhà ở. Căn hộ tôi đi xem gần đây cực kỳ chật chội, cửa sổ và cửa ra vào thì lắp rất cẩu thả. Tôi đang sống trong nơi có trần cao 9 feet, nên chỗ mới xem thật sự rất thất vọng. Các căn hộ cho thuê xây gần đây cũng cách âm kém, chất liệu cửa mỏng như giấy và tường thì chỗ nào cũng lệch. Căn hộ 2 phòng mà tôi sống cách đây 30 năm giờ có giá hơn 1,5 triệu USD. Lạm phát chất lượng cũng không thể xem nhẹ
Bài viết liên quan
Hạn chế nguồn cung là nguyên nhân tạo ra hiện tượng này. Chỉ cần nới giấy phép lên gấp 10 lần thì những căn chất lượng thấp kiểu này sẽ mất sức cạnh tranh. Thiếu cung mới là cốt lõi của vấn đề.
Căn hộ tôi buộc phải chuyển đi gần đây, xây mới trong giai đoạn 2023~2024 và được quảng bá là “luxury”, cũng không có nước nóng suốt một tháng, còn tường và sàn thì mỏng đến mức nghe rõ cả tiếng bước chân của hàng xóm tầng trên.
Có lẽ chất lượng không được cải thiện theo cách người ta kỳ vọng, nhưng vẫn phải đáp ứng đủ mọi yêu cầu trong code như ổ cắm điện mỗi 12 feet, cái nóng ở Arizona, động đất ở California, bão ở Florida, rét ở Minnesota và đủ kiểu thiên tai khác, nên thực tế vật liệu phải rẻ hơn. Khi tiêu chuẩn của building code ngày càng lớn, lựa chọn cuối cùng chỉ còn là vật liệu rẻ tiền cho starter house.
Căn hộ rất khó được đánh giá ngoài hai nhãn “chật” hoặc “luxury”. Làm kiểu gì cũng sẽ bị chê.
Ở Úc, khủng hoảng nhà ở chủ yếu được giải thích bằng thiếu cung và luận điệu NIMBY. Nhưng Melbourne đã chuyển từ thành phố đắt đỏ thứ 4 cả nước thành một thành phố ngày càng dễ chịu hơn về giá, và nguyên nhân chính là sửa đổi thuế đất đã làm nản lòng đầu tư mua bán, khiến các nhà đầu tư bất động sản chuyển sang bang khác và đà tăng giá chậm lại. Nguồn cung đúng là quan trọng, nhưng tôi cho rằng thứ thực sự đẩy giá lên là nhu cầu đầu tư.