Lập luận phê phán quan điểm phản-đầy đủ về nhà ở là sai lầm

• Quan điểm cho rằng nguyên nhân chính của tình trạng thiếu nhà ở là quy định pháp lý đã được các nhà kinh tế học chủ đạo và giới học thuật ủng hộ
• Lập luận của các nhóm chống độc quyền về việc các công ty xây dựng lớn hạn chế nguồn cung không phù hợp với dữ liệu thực tế và ý kiến chuyên gia tại hiện trường
• Đã được xác nhận rằng ngay cả các bài nghiên cứu chủ chốt đều sử dụng các tiêu chí không thể áp dụng cho Dallas và hầu hết các thành phố lớn
• Chỉ dựa trên mức độ tập trung thị trường thì khó quy kết hành vi độc quyền, và trên thực tế lợi thế về quy mô kinh tế có thể mang lại hiệu quả
• Nhiều phân tích ngành, trích dẫn, nghiên cứu dùng để làm cơ sở cho luận điểm đều ở ngoài bối cảnh hoặc bị bóp méo, nên khó xem là bằng chứng đáng tin cậy

---

Giới thiệu: Vấn đề thiếu hụt nguồn cung nhà ở và cách nhìn phê phán

• Các phê bình sắc bén nhất đối với các tác phẩm về chủ đề chống-đầy-đủ đang đến từ trường phái chống độc quyền
• Nhóm này cho rằng vấn đề lớn nhất của Mỹ là độc quyền và tham nhũng của các tập đoàn lớn
• Tác giả và Ezra Klein nhấn mạnh rằng trong nhiều thập kỷ qua, nút thắt chính của nguồn cung nhà ở là quy định quy hoạch đất và các rào cản pháp lý như diện tích tối thiểu của lô đất, đây là quan điểm chủ đạo được đa số các nhà kinh tế học và học giả đồng tình
• Phái chống độc quyền cho rằng các công ty xây dựng lớn cố tình hạn chế nguồn cung để tăng lợi nhuận, từ đó kêu gọi áp dụng các công cụ chính sách chống độc quyền
• Tác giả cho rằng các lập luận này thiếu tính thuyết phục và chỉ ra rằng tỷ suất sinh lợi của các nhà phát triển không tăng bất thường

Phản bác phân tích thị trường nhà ở Dallas

Lập luận của Musharbash: Dallas là thị trường ôm trọn của các nhà xây dựng lớn

• Musharbash cho rằng ở Dallas, giá nhà đã tăng mạnh và các công ty xây dựng lớn chi phối thị trường, kìm hãm cạnh tranh
• Họ kêu gọi cơ quan chức năng ban hành quy định mạnh tay đối với các nhà phát triển lớn

Kết quả kiểm chứng từ chuyên gia

• Sau khi phỏng vấn các nhà kinh tế và chuyên gia thị trường mà Musharbash trích dẫn, có những lời chứng cho thấy mô hình đã được áp dụng sai hoặc bị bóp méo theo ngữ cảnh
• Đã xác nhận rằng tiêu chuẩn của bài nghiên cứu của Tiến sĩ Quintero được dùng để chứng minh Dallas là thị trường độc quyền không hề phù hợp với thị trường thực tế của Dallas

Xác minh sự kiện cụ thể

• Tiến sĩ Quintero giải thích rằng chỉ khi 5~6 nhà cung cấp chiếm 90% nguồn cung nhà mới trong một thành phố thì mới có thể phát sinh tác hại do thị trường tập trung
• Ở Dallas, chỉ có 2 công ty hàng đầu chiếm khoảng 30%, và 6 công ty chiếm khoảng 50%, nên không thuộc định nghĩa thị trường độc quyền
• Trong số 50 đô thị lớn nhất toàn quốc, 49 đô thị không đạt tiêu chuẩn của Quintero và không có bằng chứng đáng tin cậy về độc quyền
• Cả lập luận lẫn các trích dẫn của Musharbash đều không được tác giả chính của bài nghiên cứu đầu nguồn đồng tình

Hạn chế của bài nghiên cứu Quintero và các câu hỏi bổ sung

• Bài của Quintero lấy năm 2006 (thời kỳ bong bóng nhà ở không lý tưởng) làm năm mốc, làm dấy lên nghi ngờ về độ tin cậy của kết quả
• Mặc dù 49 thị trường trên toàn quốc không đạt ngưỡng đó, lập luận về thiệt hại sản xuất 106 tỷ đô la Mỹ mỗi năm bị chỉ trích là thiếu nhất quán
• Bài nghiên cứu cũng thừa nhận rằng các nhà xây dựng lớn chỉ có thể tập trung đáng kể ở các khu ngoại ô mới phát triển và thị trấn nhỏ

Phỏng vấn chuyên gia địa phương tại Dallas: phản bác luận điểm về độc quyền và tập trung cao

• John McManus của Builder’s Daily là người được Musharbash trích dẫn nhiều lần
• Trên thực tế, ông không đồng ý rằng các công ty xây dựng lớn là nguyên nhân chính của đà tăng giá, mà cho rằng các quy định về sử dụng đất và quy hoạch phân khu mới là vấn đề lớn hơn
• Ông giải thích rằng do quy định, chi phí tham gia thị trường tăng lên khiến nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập thấp bị chặn đứng
• Ông cũng làm rõ phát biểu mà Musharbash gọi là ‘độc quyền thị trường’ thực chất chỉ có ý nghĩa về sự ổn định trong tiến độ thi công, không mang ý nghĩa chính trị

Giới hạn của việc viện dẫn các phân tích chuyên gia ngành

• Lance Lambert của ResiClub cũng không coi sự tập trung của các công ty lớn là yếu tố chính khiến nguồn cung nhà ở co hẹp
• Ngược lại, ông cho rằng thị trường dựa vào các công ty lớn có thể tận dụng quy mô vốn và lợi thế quy mô để cung cấp nhiều nhà ở hơn trong dài hạn
• Nếu chỉ còn các nhà phát triển nhỏ, vẫn có lo ngại về sự giảm sức đề kháng hồi phục khi có khủng hoảng
• Sự hiện diện của các doanh nghiệp lớn có thể mang lại lợi ích xã hội trong một số ngành

Khó xác định hành vi độc quyền chỉ qua số liệu về tập trung thị trường

• Giáo sư James Roberts của Duke University giải thích rằng chỉ bằng số liệu "một vài công ty chiếm bao nhiêu phần trăm" thì khó có thể kết luận độc quyền một cách có ý nghĩa
• Ông nhấn mạnh việc phân tích chi tiết từng trường hợp là cần thiết để xem độc quyền có thực sự gây ra các vấn đề thực tế như tăng giá, suy giảm chất lượng, bất lợi cho nhà thầu phụ hay không

Thiếu bằng chứng thực chứng trong tranh luận về độc quyền và nhà ở

• Trên thực tế, gần như không có nghiên cứu thực chứng nào cho thấy các nhà phát triển lớn đã hạn chế nguồn cung để đẩy giá lên
• Phần lớn các bài nghiên cứu, bài xã luận, bài báo được trích dẫn đều có cấu trúc dựa trên lập luận chồng lập luận, thiếu dữ liệu hoặc căn cứ
• Ngay cả các nghiên cứu mới cũng chỉ dựa vào các bài tham chiếu được trích dẫn, vẫn thiếu minh chứng thực chứng

Kết luận và khuyến nghị

• Thực tế, độc quyền có thể gây thiệt hại cho người tiêu dùng, kìm hãm đổi mới và làm xã hội chịu tổn thất
• Tuy nhiên, chính sách chống độc quyền thiếu căn cứ, áp dụng quá mức có thể gây hại ngược trở lại cho ngành và làm giảm niềm tin vào chính sách
• Trong các yêu sách quy định chống độc quyền trong ngành nhà ở, dữ liệu thực chứng và kiểm chứng khách quan là điều bắt buộc
• Bài luận của Musharbash bị chỉ trích là thiếu độ tin cậy trong phỏng vấn chuyên gia, viện dẫn nghiên cứu, cách diễn giải...
• Các nhà hoạch định chính sách cần phán quyết sau khi điều tra sự thật như một điều tra viên, và phong trào chống độc quyền cũng cần ghi nhớ điều này

Bài viết tiếp theo sẽ đề cập những gì đã thực sự diễn ra ở Dallas và các nguyên nhân khiến giá nhà tăng vọt ngoài nguyên nhân tập trung thị trường