Tòa công nhận môi giới bất động sản thông đồng về phí hoa hồng, tuyên bồi thường 1,8 tỷ USD
(wsj.com)- Bồi thẩm đoàn liên bang tại Kansas City, bang Missouri, xác định National Association of Realtors và các công ty môi giới nhà ở lớn đã thông đồng để duy trì phí hoa hồng môi giới ở mức cao
- Bên bị đơn bị cho là phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại khoảng 1,8 tỷ USD, và phán quyết này có thể làm lung lay cấu trúc phí hoa hồng lâu đời của ngành mua bán nhà ở
- Các quy định tồn tại hàng chục năm đã tạo ra hiệu ứng cố định tỷ lệ hoa hồng ngay cả khi giá nhà tăng vọt, giúp các môi giới nhận được khoản tiền lớn hơn
- Vụ này là vụ đầu tiên trong 2 vụ kiện chống độc quyền tranh chấp các thông lệ ngành bị cho là bất hợp pháp và khiến người tiêu dùng khó giảm chi phí
- Dù đã đến thời kỳ người mua có thể tự tìm nhà trực tuyến, chi phí giao dịch nhà ở vẫn không giảm tương xứng với thay đổi đó là điểm tranh cãi then chốt
Phán quyết bồi thường 1,8 tỷ USD
- Bồi thẩm đoàn liên bang tại Kansas City, bang Missouri, hôm thứ Ba nhận định National Association of Realtors và các công ty môi giới nhà ở lớn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại khoảng 1,8 tỷ USD
- Bồi thẩm đoàn xác định họ đã thông đồng để giữ phí hoa hồng mua bán nhà ở ở mức cao một cách giả tạo
- Nếu phán quyết này được giữ nguyên, các quy định và thông lệ hoa hồng đã tồn tại suốt nhiều thập kỷ trong ngành mua bán nhà ở có thể sẽ thay đổi
Cấu trúc hoa hồng bị vụ kiện nhắm tới
- Các quy định bị chỉ ra là có vấn đề đã góp phần cố định tỷ lệ hoa hồng ngay cả trong bối cảnh giá nhà tăng mạnh
- Kết quả là các môi giới bất động sản có thể nhận được khoản hoa hồng lớn hơn theo đà tăng của giá nhà
- Phán quyết lần này được đưa ra trong vụ đầu tiên của 2 vụ kiện chống độc quyền tranh chấp các thông lệ ngành khiến người tiêu dùng khó giảm chi phí
- Dù sự thay đổi của thời đại Internet đã cho phép nhiều người mua tự tìm nhà trực tuyến, trọng tâm của vụ kiện là người tiêu dùng vẫn không thể cắt giảm chi phí giao dịch tương xứng
1 bình luận
Ý kiến trên Hacker News
Vấn đề không chỉ là môi giới bất động sản, mà là toàn bộ hệ thống được thiết kế để tối đa hóa chi phí giao dịch
Phí luật sư và chi phí hồ sơ vay có là 1~2% thì cũng có ý nghĩa gì đâu. Người bán đã phải trả 5~6% cho môi giới, khoảng 0,5~1% cho chi phí sửa chữa, và thường còn trả cả một phần chi phí closing phía người mua
Nhìn tổng thể, mỗi lần bán nhà, người bán phải trả 8~10% giá trị căn nhà cho các chi phí. Có vẻ ai đó có thể cắt chi phí này xuống một nửa và tạo ra một nền tảng hấp dẫn hơn nhiều, nhưng Opendoor tiếp cận theo hướng tương tự mà lại gánh nhiều rủi ro giao dịch, nên cuối cùng thường đưa ra mức giá thấp
Những việc tốn thời gian của môi giới như open house thì tính phí theo thời gian đó. Dù là nhà 100 nghìn USD, 500 nghìn USD hay 1 triệu USD, về bản chất công sức cũng tương tự. Đến nhà trên 5 triệu USD thì nhóm người mua nhỏ hơn nhiều và là loại bất động sản khác, nên chi phí có thể tăng, nhưng vẫn nên là một khoản cố định chứ không phải tỷ lệ phần trăm
Khu tôi sống, giá nhà đã tăng gấp 4 lần kể từ khi tôi mua căn đầu tiên 10 năm trước. Lương của phần lớn nghề nghiệp đâu có tăng gấp 4, và vì nhu cầu nhà ở nên việc bán còn dễ hơn, vậy tại sao môi giới lại phải kiếm nhiều hơn gấp 4 lần?
Nếu không tham gia hiệp hội địa phương, bạn mất quyền truy cập MLS, khó được các môi giới khác nhìn thấy, và có thể cũng không truy cập được các biểu mẫu pháp lý theo từng bang
Nếu còn muốn đưa luật sư closing và thanh tra nhà vào nội bộ để giảm chi phí, chi phí ban đầu sẽ rất lớn và cần nhiều vốn. Zillow và Opendoor đã tiến rất gần, nhưng Zillow đã dừng lại, còn Opendoor thì như đã nói, vì tự gánh các chi phí hậu trường trước đây vốn chia cho 4~5 dịch vụ, nên họ đưa ra mức chào mua thấp
Tôi tò mò vì sao chưa ai thực sự làm tốt mô hình “cung cấp dịch vụ tự đăng MLS kiểu DIY mà không cần môi giới”. Có lẽ những người muốn làm việc này cuối cùng đều đi lấy giấy phép môi giới chăng
Chính việc khoản hoa hồng có thể được chia cho hai broker hoặc một người lấy hết đã cho thấy họ đang tìm kiếm địa tô trên một giá trị mơ hồ
Hoa hồng dựa trên giá nhà là một cấu trúc như trò đùa. Môi giới bất động sản nên nhận thù lao cố định
Chỉ cần đăng lên Zillow hay MLS là nhà tự bán được, và tôi không nghĩ bất kỳ môi giới nào xứng đáng nhận hoa hồng 6%
Ví dụ, với căn nhà 1 triệu USD, đừng cho môi giới nhận 3%; hãy đặt mức cơ sở là 700 nghìn USD và chỉ tính 10% trên phần vượt 300 nghìn USD. Với môi giới phía người mua thì áp dụng nguyên tắc tương tự theo chiều ngược lại, hoặc dùng phí cố định. Cấu trúc khuyến khích hiện nay hỏng hoàn toàn
Khi mua nhà tôi đã dùng luật sư, và người đó cực kỳ kỹ lưỡng
Ở hầu hết thị trường, MLS gần như chỉ giới hạn cho Realtor, nên về thực tế đường đưa lên đó bị chặn. Có các cách đi vòng và broker phí cố định, nhưng sức bán sẽ giảm. Trong thị trường người bán chiếm ưu thế thì có thể không phải vấn đề lớn, nhưng trong thị trường người mua chiếm ưu thế thì khá vất vả
Theo tôi biết, thường người ta bắt đầu làm môi giới phía người mua, xây dựng mạng lưới và danh tiếng rồi sau đó mới được khách giao bán nhà. Trong thị trường người bán chiếm ưu thế, việc thắng được một bid khó hơn, nên ngược lại có vẻ môi giới phía người mua đáng được trả nhiều hơn
Bất động sản Mỹ giống như những lãnh địa phong kiến MLS nhỏ vẫn còn tức giận vì Internet có quyền truy cập
Cuối cùng thị trường bất động sản cũng sẽ thích nghi như ngành âm nhạc và các ngành khác. Chào mừng đến với thế kỷ 21
Broker và môi giới nhìn chung giống nhân viên bán hàng lái xe đi khắp nơi để cho xem nhà. Phần việc thực tế hoặc pháp lý là của luật sư, thanh tra, bên bảo lãnh bảo hiểm, nhân viên cho vay và công ty title
Giờ thì broker và môi giới cần hạ xuống vai trò phù hợp hơn, thay vì đăng ảnh chụp bằng điện thoại lên MLS địa phương rồi lấy 6%
Không có lý do gì để broker và môi giới bất động sản trong thị trường nhà ở phải được trả theo hoa hồng. Trong thị trường thương mại thì có thể có lập luận cho việc đó
Nếu không thì đã có người tham gia đáng kể rồi. Rõ ràng đây là một thị trường khổng lồ
Thỉnh thoảng có căn không có open house và có khóa nên môi giới phải mở cửa. Nhưng thành thật mà nói, việc có người đi theo trong nhà là điều tôi ít muốn nhất. Họ ở đó chỉ vì có thể mở cửa mọi lúc, dù đó thậm chí không phải listing của họ
Đây là việc tốt. Trong danh sách những người trung gian vô dụng, môi giới bất động sản chắc chắn nằm ở nhóm đầu
Một trong những phần ngớ ngẩn nhất của trò gian lận hoa hồng bất động sản là việc lan truyền lời nói dối rằng “người bán trả hoa hồng”. Chỉ cần nghĩ một chút là thấy, nếu tiền bị rút ra khỏi giao dịch thì rốt cuộc đó là chi phí giao dịch được chuyển sang người mua
Tôi cho rằng yếu tố mạnh nhất quyết định giá bất động sản là số tiền người mua sẵn sàng trả. Trong một số trường hợp, việc người mua bán bất động sản trước đó và còn lại bao nhiêu tiền cũng có ảnh hưởng, nhưng tôi không nghĩ đó là yếu tố quan trọng nhất
Một yếu tố khác là tâm lý xoay quanh giá bán trước phí. Nhiều người bán bám chặt vào một mức giá bán cụ thể. Một chiến lược phổ biến để hạ giá bán thực là khiến người bán đưa thêm nhiều hạng mục vào giá bán. Một ví dụ đặc biệt dễ thấy là tài trợ từ phía người bán
Không liên quan trực tiếp đến bài viết, nhưng có điều tôi từng thắc mắc
Vì thị trường nhà ở vài năm gần đây quá cạnh tranh, trong thư chào mua thường có điều khoản leo thang giá. Thông thường, cùng với mức chào cơ bản X đô la, nó bao gồm thỏa thuận sẽ tăng theo từng mức 1.000–5.000 đô la đến một trần nhất định. Tức là gom tất cả đề nghị đến một ngày cụ thể, rồi các môi giới liên quan tiến hành một kiểu đấu giá phía sau hậu trường
Có cách nào ngăn người bán nhờ bạn bè đưa vào một đề nghị leo thang như vậy không? Kiểu nộp một đề nghị leo thang giá rất cao nhưng không nghiêm túc cùng khoản tiền đặt cọc tối thiểu; nếu đề nghị giả đó thắng thì bỏ cọc, còn nếu không thì nó đứng thứ hai và kéo các điều khoản leo thang của người khác lên
Người điều hành đấu giá thường bị bắt quả tang nhận những “lượt trả giá” giả vờ đến từ phía cái cây hay chiếc xe nào đó để đẩy giá lên. Nếu lượt trả giá giả trở thành mức cao nhất thì sẽ lộ. Chuyện đó phổ biến đến mức gần như có thể đoán trước, và đã phải có cải cách quy trình
Môi giới cũng có rất nhiều trò có thể bày ra. Vài năm trước, chúng tôi định mua một căn nhà và trả giá 2,6 triệu, nhưng môi giới nói có đề nghị cạnh tranh 2,8 triệu nên thấp hơn mức đó thì không được. Chúng tôi từ chối, và căn nhà được bán với giá 2,4 triệu. Tôi nghi rằng môi giới muốn ăn hoa hồng từ cả hai phía hoặc chỉ đang khoác lác, nhưng không chắc. Chỉ biết là họ đã không chuyển đề nghị của chúng tôi cho người bán
Các con số không chính xác, nhưng chiều hướng và quy mô đại khái thì tương tự
Thứ nhất, nếu thắng thầu thì bạn có nghĩa vụ mua căn nhà. Đề nghị bao gồm tiền đặt cọc thực hiện hợp đồng tương ứng với khoản đặt cọc đã nói, và nếu không thực sự mua thì bạn mất khoản này. Người bán sẽ xem tất cả các đề nghị, nên nếu với căn nhà 300.000 đô la mà bạn chỉ đặt cọc 500 đô la thì trông rất đáng ngờ và có khả năng bị bỏ qua
Thứ hai, vấn đề lớn hơn là đây là một cuộc đấu giá kín. Bạn đưa đề nghị, người khác cũng đưa đề nghị, nhưng không ai biết đề nghị của nhau. Bạn cũng không biết có bao nhiêu người tham gia. Bạn có thể nhờ môi giới của mình hỏi đại khái môi giới phía người bán xem bất động sản đó “nóng” đến mức nào, nhưng điều đó lại có lợi cho môi giới. Vì bất động sản càng nóng, bạn càng được kỳ vọng phải trả cao hơn. Ngoài ra bạn không thể biết các giá thầu khác, và tất nhiên cũng không biết chi tiết của một giá thầu giả mà mọi người đều không biết
Có thể tôi sai, nhưng tôi không nghĩ đây là chiến lược thường có thể vận hành được. Bối cảnh pháp lý là ở Mỹ
Tôi định nghĩa đề nghị có thể so sánh được là đề nghị có cùng loại khoản vay, đáp ứng yêu cầu tối thiểu về tiền trả trước và tiền đặt cọc. Tôi muốn tránh tình huống người bán nhận một đề nghị cao hơn nhưng nhiều khả năng sẽ bị từ chối vì lý do khác, rồi dùng đề nghị đó để khiến tôi trả nhiều hơn
Nhược điểm là tôi có thể thua một người mua hợp pháp khác có điều khoản leo thang giá không xét đến chất lượng đề nghị. Dù vậy, tránh cảm giác bị lừa vẫn quan trọng hơn. Cuối cùng tôi mua được nhà sau khi giá tăng khoảng 10.000 đô la, và môi giới phía người bán đã cho xem đề nghị cạnh tranh để tôi có thể xác nhận nó đáp ứng điều kiện leo thang của mình
Khi mua hoặc bán nhà, bạn phải trả hàng nghìn đô la cho vô số người trung gian, nhưng không rõ họ mang lại giá trị gì trong quá trình đó
Chỉ là nếu không trả tiền cho họ, bạn cũng không thể trả tiền cho người tiếp theo đang xếp hàng. Cá nhân tôi nghĩ có thể đốt sạch cả ngành đó
Điều tôi bất mãn với môi giới nhận hoa hồng là việc trả hoa hồng không có nghĩa họ thực sự làm việc vì phía tôi. Rốt cuộc họ làm việc vì lợi ích của chính mình
Ví dụ, nếu từ chối một đề nghị và để nhà trên thị trường lâu hơn, cuối cùng có khả năng sẽ nhận được giá cao hơn. Thực tế cũng có nghiên cứu cho thấy môi giới bất động sản để nhà của chính họ trên thị trường lâu hơn mức trung bình
Nhưng để nhà lâu trên thị trường đồng nghĩa môi giới phải làm nhiều việc hơn, trong khi phần trăm tăng thêm nhỏ từ mức giá cao hơn không làm hoa hồng của môi giới tăng đáng kể. Đặc biệt, trong nhiều trường hợp căn nhà vẫn còn khoản vay thế chấp lớn, nên cấu trúc là chủ nhà còn được hưởng cả “phần của ngân hàng” trong giá bán tăng thêm, khiến lợi ích đối với chủ nhà lớn hơn nhiều
Vậy môi giới sẽ khuyên gì? Rất có thể là “hãy niêm yết giá thấp để thu hút sự chú ý và tạo cuộc chiến trả giá”, mà điều đó gần như trái ngược với việc nên làm
Nhìn rộng ra, bản thân ý tưởng trả hoa hồng để đổi lấy việc giúp quy trình bán phức tạp diễn ra suôn sẻ không hẳn là vô lý, nhưng nếu môi giới của tôi cũng tham gia vặt lông tôi thì khá khó chịu
Đúng là môi giới tập trung vào luồng giao dịch hơn là một kết quả cụ thể, nhưng đây gần như là vấn đề căn bản của toàn bộ cấu trúc đại lý. Tư vấn phần mềm cũng tập trung vào việc được khách hàng phê duyệt công việc hơn là lợi nhuận của khách hàng. Rất khó khiến con người hành động ngược lại lợi ích của chính mình, và với người bình thường, quá trình mua bán nhà có thể quá phức tạp để tự xoay xở nếu không được hướng dẫn ở mức nào đó
Tôi nghĩ cải cách lớn nhất có thể được thông qua là tách NAR và MLS
Còn được biết đến là vụ Sitzer/Burnett. Hồ sơ vụ án có tại https://www.courtlistener.com/docket/15018641/sitzer-v-natio...
Hôm nay, khi được hỏi ngắn gọn rằng phán quyết này thực sự sẽ thay đổi điều gì, tôi đã trả lời như sau
Tôi không kỳ vọng sẽ có thay đổi lớn. So với thời điểm các vụ kiện này lần đầu được đệ trình, thị trường hiện đã cân bằng hơn. Nhiều người bán sẽ thấy việc đề xuất thù lao cho môi giới bên mua là có lợi. Nếu quay lại thị trường nghiêng về người bán, một số người mua có thể phải trực tiếp trả phí cho môi giới của mình, và có thể cần một cách để đưa khoản phí đó vào khoản vay
Các bên cho vay chắc sẽ hiểu rõ hơn tôi về vấn đề trong quy trình đó, nhưng có vẻ các bang khác đã làm như vậy. Một trong những vấn đề của các vụ kiện này là chúng trộn lẫn quan hệ đại diện với bên trả tiền. Các bang như WA và OR đang cố sửa vấn đề đại diện vốn không được bộc lộ rõ với người mua sau thời kỳ subagency. Tuy nhiên, tôi nghĩ khó mà nghi ngờ rằng nếu người mua phải trực tiếp trả thù lao cho môi giới bên mua thì đó sẽ là chi phí cao hơn đối với người mua
Khi xem trực tuyến, bạn không thể biết căn nhà nào trả 3% hay 1,5% cho môi giới bên mua, nhưng môi giới của bạn thì biết và có thể hướng bạn đến những căn trả nhiều hơn
Tôi không hiểu vì sao chi phí lại cao hơn cho người mua. Nhìn ở tầm vĩ mô, chẳng phải chi phí giao dịch vốn đã được phản ánh vào giá rồi sao? Ý tưởng ở đây có phải là nhà ở có một giá trị tuyệt đối tồn tại độc lập với cấu trúc chi phí của thị trường, và nếu người mua trực tiếp trả hoa hồng thì đó là khoản trả “thêm” trên mức giá đang được định giá theo cấu trúc hiện tại?
Điểm mấu chốt có phải là phân loại hoa hồng là “chi phí”, hay coi nó là “một phần giá trị căn nhà vì đã bị ẩn trong giá chào của người bán”?
Nếu không phải vậy, thì tại sao một người mua từng nói “tôi có 100.000 USD nên sẽ mua nhà giá 100.000 USD” giờ lại không nói “tôi có 100.000 USD và môi giới của tôi sẽ tính khoảng 3.000 USD, nên tôi phải mua nhà 97.000 USD”? Nếu đó trở thành chuẩn mới, chẳng phải mọi người bán sẽ biết rằng những người trước đây mua được ở mức 100.000 USD nay chỉ mua được 97.000 USD, rồi phải hạ giá tương ứng, nên chi phí sẽ được bù trừ sao?
Nếu có thể, tôi muốn thuê môi giới theo phí cố định. Vì tôi muốn thưởng cho họ vì tìm được giao dịch tốt hơn, thay vì khiến họ kiếm được nhiều hơn khi bán được căn nhà đắt hơn. Tuy nhiên, đây cũng có thể là một phần của việc chi phí người mua tăng như đã nói. Có thể ý là môi giới bên mua có thể vắt trực tiếp từ người mua khoản hoa hồng cao hơn mức họ hiện nhận từ người bán
Nếu tôi là môi giới, vấn đề sẽ là phán quyết này có thể đe dọa khoản hoa hồng béo bở của tôi. Điều bồi thẩm đoàn nói là National Association of Realtors đã thông đồng để giữ phí môi giới ở mức cao, và việc đó vi phạm các quy định chống độc quyền
Môi giới bất động sản là một trò lừa
Chỉ cần dùng broker là được. Cấu trúc hai bên mỗi bên trả cố định 1,5% cho cùng một người sẽ tốt hơn