- Giao dịch nhà ở tại Mỹ nổi bật với gánh nặng phí môi giới khi so với các quốc gia khác, và bản thân cách thức mua bán cũng không phải dạng phổ biến
- Phí môi giới khi bán nhà tại Mỹ thường ở mức khoảng 5~6% giá trị giao dịch, thuộc nhóm cao khi so sánh quốc tế
- Khoản chi phí này nhìn chung được môi giới phía người bán và môi giới phía người mua chia nhau, tạo nên cấu trúc phí trải trên cả hai phía của giao dịch
- Ở phần lớn các quốc gia khác, phí môi giới mua bán nhà ở thấp hơn Mỹ đáng kể, khiến cấu trúc kiểu Mỹ trông như một ngoại lệ
- Mức phí quanh 6% là điểm khác biệt cần kiểm tra đầu tiên khi tìm hiểu chi phí giao dịch nhà ở tại Mỹ
Phí môi giới cao trong giao dịch nhà ở tại Mỹ
- Cách mua bán nhà ở tại Mỹ không phải là hình thức phổ biến nếu so với các nước khác
- Khi bán nhà, phí môi giới thường ở mức 5~6% giá trị giao dịch
- Khoản phí này thường được môi giới phía người bán và môi giới phía người mua chia nhau
Khoảng cách với các quốc gia khác
- Ở phần lớn quốc gia, phí môi giới mua bán nhà ở thấp hơn Mỹ rất nhiều
- Cấu trúc phí 5~6% của Mỹ là mức ngoại lệ nếu nhìn trên bình diện quốc tế
1 bình luận
Các ý kiến trên Hacker News
Trong vài năm qua, tôi không rõ môi giới đã tạo thêm bao nhiêu giá trị trong những việc như cuộc chiến trả giá hay tiếp cận các căn không niêm yết công khai, nhưng tôi luôn không hiểu vì sao lại chính đáng khi chi nhiều tiền đến vậy cho khoản hoa hồng này.
Lần cuối tôi bán nhà là năm 2011, khi dư âm của cú sụp đổ 2008/09 vẫn còn, và dù nói chuyện với nhiều môi giới, tôi không cảm thấy họ chủ động bán căn nhà ngoài việc đưa lên MLS và điều phối lịch xem nhà.
Môi giới bên bán thậm chí còn không muốn có mặt trực tiếp khi khách đến xem, chỉ gắn hộp khóa rồi đưa mã cho môi giới bên mua. Trong một giao dịch nhà ở mức giá trung vị, môi giới/broker bên bán nhận 12.400 USD, nhưng nếu hộp khóa và đăng lên MLS tốn chưa đến 500 USD, thì giá trị của 12.000 USD còn lại đến từ đâu tôi thật sự không rõ.
Với bên mua thì ít nhất tôi hiểu được động lực. Người mua có thể gọi cho môi giới để nhờ tìm nhà và điều phối, và vì trông như họ không phải trực tiếp chịu chi phí, nên chẳng có lý do gì để không dùng sự tiện lợi đó.
Năm 2011, một môi giới được giới thiệu cho tôi được nói là làm việc nhanh và tốt, nhưng lại đề nghị niêm yết thấp hơn giá tôi nghĩ 8%, và kiên quyết từ chối giảm tổng hoa hồng từ 6% xuống 5%.
Vì vậy tôi bỏ môi giới và tự đăng MLS với khoảng 400 USD, đặt hoa hồng bên mua là 1,5%. Dù vậy vẫn có đủ nhiều người đến xem, và tôi bán được đúng theo mức giá trị đã ước tính ban đầu. Kết quả là tôi tiết kiệm được hơn 10% so với khoản lỗ giá và hoa hồng nếu dùng vị môi giới “có năng lực” đó.
Quay lại câu hỏi ban đầu, tôi không biết giá trị cung cấp cho người bán đến từ đâu. Các thủ tục pháp lý mà môi giới hỗ trợ cũng không nhiều. Cần hợp đồng mua bán (phần lớn là mẫu chuẩn), vài giấy tờ công bố thông tin chuẩn của bang/liên bang, còn lại công ty quyền sở hữu xử lý.
Chỉ trong giao dịch đầu tiên người bán có dùng môi giới, còn các bên đối tác khác đều không có môi giới. Trả phí theo giờ cho luật sư xử lý thì đơn giản và rẻ hơn, mà một luật sư bất kỳ còn có năng lực hơn nhiều so với một môi giới bất kỳ. Giao dịch phức tạp nhất cũng chỉ tốn khoảng 4.000 USD phí luật sư, trong khi nếu áp mức 6% tiêu chuẩn cho vụ mua bán đó thì đã là 40.000 USD.
Nếu hai bên tự trả chi phí môi giới của mình, số trường hợp dùng môi giới sẽ ít hơn rất nhiều. Hiện tại người mua ngoại hóa chi phí, và nhiều người bán không tự tin làm việc trực tiếp với môi giới bên mua nên tự trang bị cho mình một môi giới.
Nếu các cổng ở Mỹ (MLS?) mở cho mọi bất động sản thì nghe có vẻ tốt. Khi bán một mảnh đất nhỏ, tôi bực mình với mức hoa hồng gắn vào việc gần như chẳng làm gì, nên đã nhờ một broker rõ ràng là ngoại lệ đăng thay. Người này lấy bằng một nửa các broker khác nhưng vẫn quá đắt, và ngoài việc tải lên các tài liệu tôi đưa thì chẳng làm gì cả.
Họ chơi cuộc chiến số lượng, nên quảng bá rất nhiều và dễ tìm. Nếu bạn không yêu cầu điều mình muốn, hoặc không biết mình muốn gì, bạn sẽ gặp những người như vậy. Ngược lại, nếu yêu cầu đúng cách, bạn sẽ phải trả tiền cho người ở giải lớn; danh thiếp của những người đó khó mà tìm thấy trên bảng thông báo quán cà phê hay bản tin nhà thờ.
Khi bán căn nhà đầu tiên, ngoài toàn bộ mức hoa hồng thông thường, tôi còn hứa trả thêm 50% phần vượt giá bán nếu đóng giao dịch trong vòng 45 ngày sau khi ký.
Nữ môi giới đó đúng là quái vật. Cô ta đi quanh các nhóm hỗ trợ người ly hôn và có danh sách những phụ nữ mới ly hôn vừa nhận khoản dàn xếp bằng tiền mặt. Đề nghị mua bằng toàn tiền mặt, giá cao hơn nhiều so với giá niêm yết, không kèm điều kiện, được chấp nhận ngay ngày trước khi niêm yết và đóng giao dịch 10 ngày sau đó.
Tôi có cảm thấy mình thành người tồi tệ không? Có. Căn nhà có được bán theo đúng nhu cầu của tôi không? Có.
Ở các vùng ven biển California, cấu trúc hoa hồng sinh lợi một cách lố bịch cho các môi giới hàng đầu.
Tuần này trong cộng đồng của chúng tôi có một căn nhà được bán với giá 25 triệu USD. Một người bạn của tôi đại diện bên mua, một người khác đại diện bên bán. Môi giới bên mua năm nay có tổng giá trị giao dịch khoảng 200 triệu USD, dù đây còn là một năm trầm lắng. Khu này có nhiều giao dịch trên 20 triệu USD, và anh ta vừa đại diện cả hai bên trong một giao dịch 50 triệu USD.
Ở cấp độ này, hoa hồng thường là 2,5%/2,5%, và 5% của 25 triệu USD là 1,25 triệu USD.
Trớ trêu là bán nhà cao cấp lại ít việc hơn nhiều so với nhà giá thấp. Số lần dẫn xem cũng ít hơn hẳn, và tuyệt đối không làm open house.
Trước đây tôi từng làm ở một công ty bất động sản lớn, nên biết rõ họ quyết tâm duy trì độc quyền dịch vụ niêm yết đến mức nào. Redfin, Zillow, v.v. đã đặt cược vào việc mở dịch vụ niêm yết, nhưng hiểu sai về sự thao túng quy định của các hiệp hội Realtor cấp quốc gia/bang/khu vực. Cuối cùng, thay vì mở ra cách mới để chủ nhà tự bán nhà, họ lại đi bán quảng cáo cho Realtor.
Chỉ là họ kiểm soát quyền truy cập MLS và có quán tính xã hội mà thôi.
Kỹ thuật phần mềm ít vất vả hơn nhiều so với công việc lương tối thiểu. Càng lên cao càng dễ.
Tôi đã thấy vài lần các nền tảng “tuyển dụng tự động” xuất hiện, rồi một năm sau xoay sang bán quyền truy cập và quảng cáo cho nhà tuyển dụng.
Ở những nơi việc phải làm thì ít mà lợi ích nhận được thì nhiều, thị trường trung gian dường như luôn phát đạt.
Maklerprovision của Đức, tức phí môi giới bất động sản, là 7%.
Thông thường người bán trả một nửa, nhưng cũng có trường hợp người mua trả toàn bộ. Cộng cả phí công chứng và thuế của chính phủ, chi phí mua bất động sản vượt quá 12%.
Hơn nữa, tốt nhất là không bán bất động sản đó trong khoảng 10 năm. Nếu không, sẽ phải nộp thuế lãi vốn.
Điểm tốt là nếu giữ hơn 10 năm rồi bán thì không phải nộp thuế. Thuế tài sản cũng khá thấp, nên sau khi vượt qua giai đoạn này thì nhìn chung ổn. Nếu tính cả bảo hiểm y tế công, giao thông công cộng khá ổn và chi phí đi chợ đủ rẻ, thì vẫn đáng.
Ở New York (không tính Thành phố New York), tôi đã sốc khi hơn 50% tổng chi phí sở hữu nhà là thuế. Tôi mua căn nhà đầu tiên vào năm 2021, và khoản trả mortgage của tôi còn ít hơn thuế trường học và thuế tài sản hằng năm. Thật sự điên rồ.
Vấn đề lớn là định giá tài sản ở thị trấn của chúng tôi không công bằng. Những người không mua bán nhà trong 10 năm qua đang được hưởng mức định giá rất thấp. Ví dụ một căn gần đó được bán với giá 800.000 USD nhưng giá trị định giá chỉ là 270.000 USD. Việc định giá thuế dường như chờ đến khi một căn nhà cụ thể được bán rồi mới điều chỉnh giá trị định giá.
Nói cách khác, căn nhà 2 triệu USD của bà cụ vẫn đang đóng thuế theo giá trị của 30 năm trước.
Việc thuê căn hộ cũng gần như đều thông qua môi giới; trước đây người thuê trực tiếp trả khoản phí đó, nhưng luật đã thay đổi và chủ sở hữu phải chịu.
Nếu chỉ dùng môi giới của người bán thì là 3,57%, nhưng nếu bạn cũng có môi giới riêng thì tổng cộng khoảng 7%.
Tầng lớp trung gian ở Bắc Mỹ là một trong những sinh vật thành công nhất trên Trái Đất. Chỉ cần nhìn hệ thống y tế là thấy.
Tôi cho rằng một phần trách nhiệm nằm ở chế độ cấp phép rộng khắp. Những giấy phép như vậy đã trở thành công cụ để bảo vệ và mở rộng lợi thế độc quyền.
Nhiều nghề cần giấy phép, và các tổ chức cấp những giấy phép đó có lợi ích trong việc bảo vệ, mở rộng quyền hạn của mình, ngăn cạnh tranh và đẩy giá lên.
Yêu cầu cấp phép tạo ra hoạt động vận động hành lang liên tục, và tôi cho rằng đó là một phần nguyên nhân của vấn đề phí môi giới bất động sản.
Có thật là mọi ngóc ngách của thị trường nghề nghiệp đều phải được cố định bằng luật không? Chỉ luật về chứng nhận có thể đã đủ. Khi đó sẽ không có tác dụng ngăn cạnh tranh, tránh xáo trộn thị trường, hoặc buộc những người muốn làm một nghề nhất định phải tiếp tục trả tiền cho hiệp hội tư nhân để có quyền giấy phép.
Nhưng để brokerage của bạn truy cập được hệ thống MLS, bạn phải gia nhập tổ chức Realtor. Hành vi độc quyền bắt đầu len vào từ đó.
Nếu chỉ có 1, họ chỉ nhìn vào lợi ích của mình mà không tính đến chi phí rào cản gia nhập.
Nếu có 2, họ sẽ cân nhắc giữa chi phí rào cản gia nhập và lợi ích của mình, nhưng có thể xuất hiện cuộc đua xuống đáy.
Nếu có 3, họ sẽ cân nhắc chi phí và lợi ích; và nếu cuộc đua xuống đáy trở nên quá nghiêm trọng, có thể hủy một chứng nhận mà vẫn duy trì cạnh tranh cho đến khi nuôi lớn được một tổ chức thay thế.
Gần đây có vụ kiện nào phải không? Có vẻ sẽ có ảnh hưởng. Tôi không đăng ký WSJ.
Theo luật sư đã giành được phán quyết lớn 1,8 tỷ USD chống lại National Association of Realtors, người Mỹ coi như đang trả 60 tỷ USD tiền thuế dưới dạng phí bất động sản.
https://fortune.com/2023/11/02/national-association-realtors...
Jury Finds Realtors Conspired, Awards Nearly $1.8B in Damages
https://news.ycombinator.com/item?id=38089356 (276 comments)
Và cũng đã có cách đây 5 năm. Có thể là cùng vụ kiện, có vẻ bắt đầu từ năm 2019.
https://news.ycombinator.com/item?id=19431927 (336 comments)
Vì thấy ở đây toàn bài kiểu “môi giới bất động sản rốt cuộc làm gì?”, nên tôi để lại một trải nghiệm tích cực
Năm nay tôi mua nhà ở DC, một thị trường đắt đỏ và cạnh tranh khốc liệt. Môi giới của chúng tôi tìm được căn nhà qua truyền miệng trước khi nó lên MLS, và sắp xếp cho chúng tôi xem sớm trước buổi open house. Chúng tôi thích căn nhà nên làm kiểm tra trước theo lời khuyên của anh ấy. Thị trường ở đây nóng đến mức khó đưa ra đề nghị kèm điều kiện kiểm tra, mà với một căn nhà 100 năm tuổi thì điều đó nghe thật vô lý
Đến lúc open house kết thúc, chúng tôi đã xem nhà hai lần và đi cùng thanh tra viên, nên đủ tự tin để đặt giá
Môi giới đã nói chuyện rất lâu với môi giới bên bán để tìm ra điều gì quan trọng nhất với người bán. Họ đang gánh hai khoản vay thế chấp nên coi trọng thời điểm chốt giao dịch hơn là giá tiền mặt thuần túy. Hơn nữa, môi giới bên bán biết môi giới vay thế chấp của chúng tôi và tin tưởng tốc độ làm việc của anh ấy. Người môi giới vay đó cũng là người mà môi giới của chúng tôi giới thiệu từ đầu
Cuối cùng chúng tôi thắng hơn 12 đề nghị khác, trong đó có cả những đề nghị cao hơn nhiều. Trừ khi bạn đã ở trong ngành và có mạng lưới quan hệ rất dày, hoặc sẵn sàng trả cao hơn giá niêm yết hàng trăm nghìn đô la, bạn gần như không có cơ hội mua được căn nhà này hay một căn nhà cạnh tranh ở DC nếu không có một môi giới giỏi
Chúng tôi đã xem nhiều căn và cũng từng đặt giá hai căn không thắng, nên tính theo giờ thì anh ấy không kiếm được mức thù lao vô lý; chắc cũng tương xứng với một nhân viên bán hàng giỏi hoặc một quản lý
Khi bán căn nhà trước, anh ấy cũng giúp tư vấn định giá, kết nối với các lựa chọn staging nhà ổn, thuê người vẽ sơ đồ mặt bằng và nhiếp ảnh gia, v.v. Nếu là 3% giá bán thì có lẽ tôi tự làm cũng được, nhưng tôi biết nhiều người sẽ không thể sắp xếp hết từng đó việc trong lúc còn phải chuyển nhà. Ngay cả chúng tôi có trợ giúp mà cũng chỉ vừa xoay xở được
Dĩ nhiên, nếu Realtor trung bình ở Mỹ chỉ chuyển danh sách MLS và mã hộp khóa thì khó nói là họ xứng đáng với phần của mình, nhưng trong thị trường cạnh tranh cao, môi giới có thể khá có ý nghĩa
Mỗi lần mua, bạn phải ở trạng thái hoạt động dưới một broker và trả khoảng 50–100 đô la phí hằng tháng, nhưng khi chốt giao dịch, hoặc sau khi chốt tùy cách các broker thương lượng khoản chi trả, bạn có thể nhận 3% “môi giới bên mua”
Trong lần bán/mua gần đây, căn chúng tôi bán có một vấn đề lớn chưa được giải quyết, căn chúng tôi muốn mua có vấn đề về quyền sử dụng lối đi/khu đất, và người bán/môi giới cũng khó làm việc. Kinh nghiệm của anh ấy mang tính quyết định để hoàn tất mọi thứ; nếu chỉ chúng tôi tự làm thì chắc đã không xử lý thành công. Lúc đó tôi thấy đáng tiền
Chi phí chốt giao dịch ở Đức khá cao, khoảng 12%
Bao gồm phí môi giới bất động sản 3,57%, công chứng viên 2,00%, thuế chuyển nhượng đất 6%
Người bán cũng trả phí môi giới 3,57%, nên rốt cuộc tổng phí môi giới vượt 6%
Chi phí pháp lý khi mua hoặc bán khoảng 1.000 bảng
Khoản lớn là thuế chính phủ gọi là stamp duty, từ 0–12% giá mua. Thông thường nằm ở phía thấp của khoảng đó. (https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-...)
Có bao gồm toàn bộ chi phí pháp lý không? Dù vậy trông vẫn giống một cú chặt chém còn lớn hơn nhiều so với môi giới bên mua ở Mỹ
Chi phí thực sự ra vào còn cao hơn nhiều so với chỉ phí môi giới, nhưng môi giới là khoản đắt nhất và giá trị cũng đáng nghi nhất
“Thuế đất” tương tự thuế tài sản ở Mỹ thường chỉ vài trăm euro mỗi năm. So với Mỹ thì chỉ là tiền lẻ. Ở Đức, khi trả hết thế chấp, căn nhà thật sự có cảm giác là tài sản của mình
Bản không có paywall: https://www.msn.com/en-us/money/other/almost-no-one-pays-a-6...
Ở Anh, mọi người hay phàn nàn về hệ thống này. Chủ yếu vì trước khi trao đổi hợp đồng thật sự, bên nào cũng có thể rút lui mà không mất chi phí, nhưng nhìn chung thì đơn giản và rẻ
Về mặt kỹ thuật, không bắt buộc phải có môi giới bất động sản hay luật sư. Nếu không có khoản vay thế chấp, người bán hoặc người mua muốn thì có thể tự làm hết. Không khôn ngoan lắm, nhưng có thể. Bên yêu cầu luật sư là tổ chức cho vay
Luật sư rẻ, phí môi giới bất động sản cũng thấp. Môi giới làm việc cho người bán nên người bán trả toàn bộ, cao lắm khoảng 3%+VAT
Cá nhân tôi thích cách này hơn nhiều kiểu chặt chém ở các nước khác, nơi cả hai bên đều bị vắt kiệt
Sau khi trao đổi hợp đồng, người mua không thể rút, nhưng bên cung cấp thế chấp có thể rút mà không chịu trách nhiệm gì và làm bạn khốn đốn
Khi bán căn nhà đầu tiên thì không có thuế lãi vốn, nhưng stamp duty người mua phải trả có thể khá đáng kể
Người mua, chính xác hơn là luật sư bên mua, phải thu thập mọi giấy tờ nên có thể mất khá nhiều thời gian
Chưa kể những rắc rối khi bán hoặc mua nhà leasehold
Nhưng tôi đồng ý rằng phí luật sư và môi giới tương đối rẻ
Tất cả cộng lại vẫn dưới 0,5%
Tôi nghe nói hệ thống Scotland có ưu điểm. Thay vì người mua thực hiện các tra cứu và định giá, người bán làm việc đó. Vì vậy đề nghị mua diễn ra nhanh hơn nhiều. Không phải kiểu “tôi sẽ trả x bảng nhưng trước tiên phải tốn vài trăm bảng để thẩm định”, mà là “tôi đã xem hết các tài liệu đáng ra mình phải trả tiền để có, thẩm định xong rồi, tiến hành thôi”
Cá nhân tôi cho rằng cần cải cách toàn bộ hệ thống, và ở mức nào đó điều này có lẽ cũng giúp khắc phục khủng hoảng nhà ở của đất nước này