Hiện tượng gần như không ai ngoài người Mỹ trả phí môi giới bất động sản 6%

Điểm đặc biệt của thị trường bất động sản Mỹ

• Mỹ có nhiều môi giới bất động sản hơn bất kỳ quốc gia nào khác.
• Khi mua bán nhà ở tại Mỹ, mức phí thường được áp dụng vào khoảng 5% đến 6%, và được chia giữa môi giới của bên bán và bên mua.
• Ở phần lớn các quốc gia, mức phí này thấp hơn nhiều.

Góc nhìn của GN⁺

• Đặc điểm quan trọng nhất của thị trường bất động sản Mỹ là tỷ lệ phí môi giới cao và sự hiện diện của rất nhiều môi giới bất động sản.
• Cấu trúc thị trường này là điểm khiến Mỹ khác biệt đáng kể so với các quốc gia khác trong giao dịch bất động sản, và có thể là thông tin thú vị với những ai quan tâm đến ngành bất động sản.

[GN⁺]

Ý kiến Hacker News

• Nghi vấn về giá trị của môi giới bất động sản

  Không rõ trong vài năm qua môi giới bất động sản đã tạo thêm bao nhiêu giá trị ở các khía cạnh như đấu giá cạnh tranh hay tiếp cận danh sách bán kín, nhưng khó hiểu được lý do chính đáng cho việc phải trả mức hoa hồng cao. Khi bán nhà vào năm 2011, đã trao đổi với nhiều môi giới, nhưng ngoài việc đăng tin lên MLS và điều phối lịch xem nhà thì họ hầu như không cho thấy nhiều nỗ lực khác. Môi giới cũng không muốn trực tiếp có mặt tại buổi xem nhà, chỉ đơn giản cung cấp hộp khóa và đưa mã cho môi giới phía người mua. Trong một thương vụ bán nhà ở phân khúc giá trung bình, môi giới/broker phía người bán kiếm khoảng $12,400. Trong khi chi phí cho hộp khóa và đăng MLS chưa đến $500, nên có thắc mắc giá trị bổ sung $12,000 còn lại đến từ đâu.

• Tình hình hoa hồng môi giới ở khu vực ven biển California

  Ở khu vực ven biển California, hoa hồng môi giới rất cao nên cực kỳ có lợi cho các môi giới hàng đầu. Có một căn nhà được bán với giá $25,000,000; một người bạn làm môi giới phía người mua, người bạn khác làm môi giới phía người bán. Môi giới phía người mua dự kiến năm nay sẽ tham gia khoảng $200,000,000 giá trị giao dịch, và đây còn là một năm trầm lắng. Ở khu vực này có rất nhiều giao dịch trên $20,000,000. Có môi giới còn đảm nhận cả hai phía của một thương vụ trị giá $50,000,000. Ở mức này, hoa hồng thường là 2.5%/2.5%. 5% của $25,000,000 là $1,250,000. Việc bán nhà cao cấp đòi hỏi ít công sức hơn nhiều so với nhà giá thấp, và hầu như không có open house.

• Hoa hồng môi giới bất động sản ở Đức

  Ở Đức, hoa hồng môi giới bất động sản (Maklerprovision) là 7%. Thông thường người bán chịu một nửa, nhưng cũng có trường hợp người mua phải chịu toàn bộ. Ngoài ra còn phải trả cho Notar (công chứng viên) và thuế của chính phủ, nên tổng chi phí mua bất động sản vượt quá 12%. Thêm vào đó, nếu không giữ bất động sản khoảng 10 năm rồi mới bán thì còn phải trả thuế lãi vốn. Nếu bán sau khi sở hữu hơn 10 năm thì sẽ không phải nộp khoản thuế đó. Thuế bất động sản tương đối thấp, và khi cân nhắc bảo hiểm y tế công, giao thông công cộng chất lượng cao, chi phí siêu thị rẻ, v.v., thì những khoản chi này được xem là đáng chấp nhận.

• Thành công của môi giới ở Bắc Mỹ

  Môi giới ở Bắc Mỹ là một trong những sinh vật thành công nhất trên Trái Đất; có thể lấy hệ thống chăm sóc sức khỏe làm ví dụ.

• Nhắc đến vụ kiện gần đây nhằm vào môi giới bất động sản

  Có đề cập đến việc gần đây đã có một vụ kiện nhằm vào các môi giới bất động sản. Có câu hỏi vụ kiện này sẽ tạo ra ảnh hưởng gì. (Không có đăng ký WSJ)

• Chia sẻ trải nghiệm tích cực về vai trò của môi giới bất động sản

  Năm nay đã mua nhà ở một thị trường cạnh tranh và đắt đỏ (Washington D.C.). Môi giới đã tìm được căn nhà qua truyền miệng trước khi nó được đăng lên MLS, và sắp xếp một buổi xem sớm để có cơ hội xem nhà trước các đối thủ. Theo lời khuyên của môi giới, đã thực hiện kiểm tra trước, nhờ đó có thể tự tin đặt giá. Môi giới cũng có cuộc trao đổi dài với môi giới phía người bán để tìm hiểu điều gì là quan trọng nhất với bên bán (họ ưu tiên chốt nhanh hơn là tiền mặt). Môi giới phía người bán biết môi giới thế chấp của bên mua và tin tưởng vào tốc độ xử lý của người này. Kết quả là đã vượt qua hàng chục đề nghị khác có giá cao hơn nhiều. Nếu không có một môi giới giỏi thì có lẽ đã không thể mua được căn nhà đó. Môi giới phía người bán cũng hỗ trợ về định giá, cung cấp các phương án dàn dựng nhà, điều phối người làm sơ đồ mặt bằng và nhiếp ảnh gia. Với mức hoa hồng bán 3%, về lý thuyết có thể tự làm mọi thứ, nhưng cũng có những người gặp khó khăn trong việc tự tổ chức toàn bộ khi đang chuyển nhà. Trong thị trường cạnh tranh, môi giới có thể mang lại rất nhiều giá trị.

• Vấn đề về chế độ cấp phép và hoa hồng môi giới bất động sản

  Chế độ cấp phép đang mở rộng, và các loại giấy phép này đang được dùng như một lợi thế độc quyền để ngăn cạnh tranh và đẩy giá lên cao. Nhiều nghề nghiệp yêu cầu giấy phép, và các cơ quan cấp phép phải chịu trách nhiệm vì đã ngăn cạnh tranh và mở rộng quyền lực để làm tăng giá. Các yêu cầu cấp phép tạo ra hoạt động vận động hành lang liên tục, và điều này cũng góp phần gây ra vấn đề hoa hồng môi giới bất động sản. Có thắc mắc liệu có cần phải quy định bằng luật từng ngóc ngách thị trường của mọi nghề nghiệp hay không, và liệu luật chứng nhận có thể ngăn hỗn loạn thị trường mà không chặn cạnh tranh, cũng như không biến việc hành nghề thành thứ mà người muốn làm nghề đó phải liên tục trả tiền cho các hiệp hội tư nhân để có quyền thực hiện hay không.

• Chi phí giao dịch bất động sản ở Đức

  Chi phí giao dịch bất động sản ở Đức rất cao, khoảng 12%.

  • Hoa hồng môi giới bất động sản: 3.57%
  • Phí Notar (công chứng viên): 2.00%
  • Thuế chuyển nhượng đất: 6% Người bán cũng phải trả 3.57% hoa hồng môi giới bất động sản, nên xét tổng thể sẽ phải trả hơn 6%.

• Tình hình phí bất động sản ngoài Mỹ

  Ở Anh, dù có thể có phàn nàn về hệ thống vì cả hai bên đều có thể rút khỏi giao dịch mà không mất phí cho đến khi hợp đồng thực sự được ký, nhưng nhìn chung quy trình đơn giản và rẻ. Về mặt kỹ thuật, không cần môi giới bất động sản hay luật sư, và trừ khi có khoản vay thế chấp liên quan, người bán và/hoặc người mua có thể tự xử lý mọi thứ (dù không phải lựa chọn khôn ngoan nhưng vẫn có thể). Phí luật sư rẻ, còn hoa hồng môi giới bất động sản (do người bán chịu toàn bộ) tối đa là 3% + VAT. Điều này được ưa thích hơn so với nhiều quốc gia khác, nơi chi phí được tính cho cả hai bên.