- Redfin ngừng ủng hộ National Association of Realtors (NAR), với lý do bất mãn về các thông lệ giao dịch bất động sản và văn hóa tổ chức, đồng thời dự định yêu cầu các broker và agent của mình rời khỏi NAR ở những khu vực có thể
- Vấn đề cốt lõi là chính sách yêu cầu hoa hồng cho môi giới bên mua trên mọi tin đăng bán, cùng các cáo buộc phân biệt giới tính và quấy rối tình dục xoay quanh chủ tịch NAR và những nhân vật liên quan
- Kể từ khi gia nhập NAR trên toàn công ty vào năm 2017, Redfin đã đóng hơn 13 triệu USD tiền hội phí, nhưng cho rằng họ đã không đạt được thỏa hiệp chính sách để tạo ra một thị trường cởi mở, thân thiện với người tiêu dùng và được dẫn dắt bởi công nghệ
- Quy định của NAR ràng buộc tư cách hội viên của broker với các agent trực thuộc, khiến việc rút một phần trở nên khó khăn; tại khoảng một nửa khu vực ở Mỹ, tư cách hội viên gắn liền với quyền truy cập MLS, hộp khóa và hợp đồng tiêu chuẩn
- Redfin cho rằng cần tách quyền truy cập các công cụ địa phương như MLS khỏi việc ủng hộ tổ chức vận động hành lang cấp quốc gia, và các agent không cần phải chống đỡ những chính sách gây hại cho người tiêu dùng
Vì sao Redfin muốn ngừng ủng hộ NAR
- Ban lãnh đạo Redfin tóm lược lý do muốn chia tay NAR thành hai trục chính
- Chính sách của NAR yêu cầu hoa hồng cho môi giới bên mua trên mọi tin đăng bán
- Các bài báo liên tục nêu cáo buộc về hành vi phân biệt giới tính và quấy rối tình dục đối với chủ tịch NAR và những người khác
- Sau khi gia nhập NAR trên toàn công ty vào năm 2017, Redfin đã đóng hơn 13 triệu USD tiền hội phí
- Khoản hội phí này nhằm tạo ảnh hưởng để NAR ủng hộ một thị trường cởi mở, được dẫn dắt bởi công nghệ có lợi cho người tiêu dùng
- Redfin đã họp nhiều lần với NAR để tìm một thỏa hiệp chính sách cho phép tiếp tục ủng hộ, nhưng nay cho biết sẽ tìm cách khác để theo đuổi cùng mục tiêu
Cáo buộc quấy rối tình dục và tranh cãi về văn hóa tổ chức
- Redfin vốn đã không thoải mái với lập trường của NAR về hoa hồng, rồi sau đó biết đến các bài báo về cáo buộc hành vi phân biệt giới tính và quấy rối tình dục của chủ tịch NAR cùng những người khác
- Các bài báo này dựa trên phỏng vấn với 29 cựu nhân viên NAR
- Redfin cho rằng NAR đã biết một số cáo buộc trong nhiều tháng, và trong vài trường hợp là nhiều năm, nhưng chỉ phản ứng sau khi chúng được công khai
- Việc hành động chỉ diễn ra sau khi CEO nói rằng không có vấn đề cũng bị Redfin xem là đáng lo ngại
- Nhiều nhân viên mô tả một văn hóa đe dọa và trả đũa, và vẫn có những nhân viên yêu cầu quy trách nhiệm nhiều hơn
Từ chức khỏi hội đồng quản trị NAR và bất mãn về chính sách
- Redfin đã rời ghế trong hội đồng quản trị toàn quốc của NAR từ tháng 6 năm 2023, trước khi các cáo buộc quấy rối tình dục được công khai
- Theo Redfin, tại nhiều thị trường do chính sách của NAR chi phối, người bán khó đăng tin bán nhà mà không trả hoa hồng cho môi giới bên mua
- Công ty cũng chỉ ra rằng các website như Redfin.com bị hạn chế trong việc hiển thị tin đăng bán trực tiếp bởi chủ sở hữu cùng với các tin do agent đăng
- Redfin cho rằng nếu loại bỏ những hạn chế này, ngành có thể chuyển sang một cấu trúc thân thiện hơn với người tiêu dùng và cạnh tranh hơn
Yêu cầu broker và agent rời khỏi NAR
- Ngoài việc từ chức khỏi hội đồng quản trị NAR, Redfin dự định yêu cầu broker và agent của mình rời khỏi NAR ở mọi nơi có thể
- Hầu hết công ty môi giới gần giống một liên minh lỏng lẻo của các agent độc lập, và Redfin cũng nói rằng họ không muốn áp đặt chính sách có thể khiến những người tạo ra doanh thu cảm thấy bị xa lánh
- Tuy nhiên, do quy định của NAR, lựa chọn gần như là tất cả hoặc không gì cả
- Ngay cả khi Redfin chỉ bất mãn với tổ chức toàn quốc, theo quy định của NAR, họ cũng phải rời cả các hiệp hội địa phương và cấp bang
- Nếu broker là hội viên, họ phải đóng hội phí cho từng agent dưới sự giám sát của mình
- Nếu broker không phải hội viên, không agent nào dưới quyền broker đó có thể trở thành hội viên
- Redfin ví điều này như việc một người đi ăn nhà hàng một mình nhưng phải mua đồ ăn cho cả gia đình, và nếu bản thân không đi nữa thì không ai trong gia đình được đi
Các thị trường khó rời khỏi NAR và yêu cầu tách quyền truy cập MLS
- Tại khoảng một nửa khu vực ở Mỹ, Redfin không thể rời NAR theo từng cá nhân hay theo tập thể
- Các thành phố như Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix, Salt Lake City nằm trong số đó
- Ở những khu vực này, agent phải là hội viên NAR để truy cập cơ sở dữ liệu tin đăng, hộp khóa và hợp đồng tiêu chuẩn của ngành
- Nếu không thể xem có những tin đăng nào, không mở được cửa nhà và không viết được đề nghị mua, thì rất khó làm việc với tư cách agent
- Redfin yêu cầu NAR tách quyền truy cập các công cụ địa phương, bao gồm Multiple Listing Services (MLS), khỏi việc ủng hộ tổ chức vận động hành lang cấp quốc gia
- Quan điểm của công ty là các agent bước vào ngành bất động sản để giúp người tiêu dùng không cần phải chống đỡ các chính sách và nỗ lực pháp lý gây hại cho người tiêu dùng
Lập trường của Redfin khi phân biệt ngành với NAR
- Redfin nhấn mạnh rằng sự bất đồng của họ là với NAR, chứ không phải toàn bộ ngành bất động sản
- Công ty cho rằng các công ty môi giới có thể cạnh tranh về giá, đồng thời vẫn hợp tác để hiển thị tất cả bất động sản đang rao bán
- Redfin tiếp tục ủng hộ MLS, hệ thống mà các công ty môi giới dùng để chia sẻ dữ liệu tin đăng
- Công ty cho biết sẽ tiếp tục duy trì quan hệ thân thiện với những người tốt trong NAR và các tổ chức liên kết địa phương trong các lĩnh vực kinh tế, đa dạng và chính sách mở rộng nguồn cung nhà ở
- Redfin xác định sứ mệnh của mình là định nghĩa lại bất động sản theo hướng có lợi cho người tiêu dùng
1 bình luận
Ý kiến trên Hacker News
Redfin đáng được khen ngợi. Tôi thật sự mong Silicon Valley có thể làm bất động sản bị xáo trộn, vì trong quy trình này có quá nhiều trung gian.
Cá nhân tôi cũng không nghĩ nhà ở nên là một đối tượng đầu tư. Tôi chưa từng bị thuyết phục bởi lập luận của các quỹ phòng hộ rằng “chúng tôi cung cấp thanh khoản hữu ích cho thị trường (chỉ lấy vài chục tỷ đô la phí thôi!)”, nhưng trong bất động sản có lẽ lập luận đó cũng đúng ở một mức nào đó.
Chi phí giao dịch qua môi giới là tàn dư từ thời giao dịch nhà hiếm hơn và giá thực tế cũng thấp hơn. Tôi đồng ý rằng nhìn chung các môi giới bất động sản giờ không còn xứng đáng với số tiền họ nhận, nhưng nếu các điều kiện khác không đổi, việc loại bỏ môi giới tự thân nó sẽ làm tăng lợi suất đầu tư bất động sản.
Bây giờ mọi thứ còn tệ hơn, và tôi được hưởng lợi nhờ chuyện về cơ bản là chẳng làm gì cả. Ít nhất thì cách này không ổn. Có lẽ trước đây nó trông hấp dẫn hơn vì không gây hại trắng trợn như vậy cho cộng đồng địa phương và toàn xã hội.
Hà Lan gần đây đã tăng thuế trước bạ đối với việc mua nhà để cho thuê hoặc bán lại từ 6% lên hơn 10%, còn người mua để ở chỉ trả 2%. Cộng thêm lãi suất hiện tại và các yếu tố khác, thị trường đầu tư nhà ở chuyên nghiệp tại Hà Lan đã hoàn toàn cạn kiệt. Tôi hoàn toàn ủng hộ việc làm lung lay các trung gian bất động sản.
Điền biểu mẫu, người mua trả tiền đặt cọc bằng séc, chuyển cho công ty quyền sở hữu, rồi phần còn lại họ xử lý. Đơn giản và không có vấn đề gì.
Đúng vậy. Đã đến lúc môi giới bất động sản bị xáo trộn.
Trong hầu hết các giao dịch nhà ở, họ lấy 6% mà gần như không tạo thêm giá trị thực nào. Nhờ vận động hành lang và chiếm đoạt quy định, họ đã tự chen mình vào như một khâu bắt buộc, khiến bạn không thể tiếp cận danh sách nhà bán hay các buổi open house trên MLS nếu không dùng môi giới. Họ cũng làm quy trình phức tạp một cách nhân tạo.
Ở hầu hết các nước khác, có vẻ các bên giao dịch tự tiến hành với nhau, còn công chứng viên chỉ xác nhận tính ràng buộc của hợp đồng. Tôi không hiểu vì sao ở Mỹ lại không thể làm như vậy.
Bạn cảm thấy như không nên xem quá lâu, và như thể mình đang làm mất thời gian của môi giới. Những cơ chế này dường như tồn tại để gây áp lực khiến những người chưa chắc chắn phải đưa ra quyết định lửng lơ, và khiến họ bỏ qua qua loa những chi tiết có thể không mấy quan trọng.
Với tư cách người mua, tôi đã nhận được lãi suất rất tốt thông qua bên cho vay được giới thiệu, được giới thiệu một luật sư ổn, và được một người có kinh nghiệm hướng dẫn trong toàn bộ quá trình. Đắt, nhưng trong trường hợp của tôi thì hoàn toàn xứng đáng.
Ở Hà Lan, việc bán nhà nhìn chung là độc quyền qua môi giới, và các lựa chọn thay thế không dùng môi giới với phí cố định cũng đã được thiết lập tốt hơn 10 năm nay. Dù vậy người tiêu dùng vẫn muốn có môi giới. Hợp đồng môi giới ở Hà Lan là độc quyền nên không thể dùng nhiều môi giới cùng lúc, và kết quả là phí thấp hơn nhiều, khoảng 1,5%.
Tuy nhiên tôi không rõ điều này có thực sự thay đổi cách Redfin vận hành hay không. Trước đây họ hoàn lại một phần hoa hồng môi giới ở một số thị trường, nhưng ít nhất ở thị trường của tôi thì không còn nữa. Giờ giá của họ giống những nơi khác nhưng dịch vụ thì hơi kém hơn.
Vì vậy tôi đã để em vợ tôi, vốn là môi giới bất động sản, nhận khoản hoa hồng đó. Đây không phải tình huống kiểu hoàn tiền.
Có một mặt sau câu chuyện mà đa số bỏ lỡ. NAR và một số công ty môi giới lớn năm nay đã chịu áp lực mạnh từ các vụ kiện chống độc quyền, và theo nhiều chỉ dấu thì các vụ kiện này dường như đang phát huy tác dụng.
REMAX đã dàn xếp một trong các vụ kiện này với khoảng 50 triệu đô la, và cam kết thay đổi thực tiễn kinh doanh, bao gồm khả năng loại bỏ yêu cầu các công ty môi giới REMAX phải là thành viên NAR.
Nói rõ ra, Redfin chỉ cắt quan hệ lúc này vì NAR đã bị đánh trọng thương. Có vẻ Redfin cho rằng họ có thể giành được nhiều thị phần trong sự hỗn loạn sẽ diễn ra vào năm tới. Đây không phải việc họ làm vì lý do vị tha.
[1] https://www.housingwire.com/articles/re-max-settles-buyer-br...
“Ở khoảng một nửa nước Mỹ, tại các thành phố như Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix, Salt Lake City, không thể rời NAR dù là cá nhân hay theo nhóm. Bởi để môi giới truy cập cơ sở dữ liệu nhà rao bán, hộp khóa và các hợp đồng tiêu chuẩn của ngành, họ phải là hội viên NAR”
Điều này nghe như một lập luận tự thừa nhận hành vi cartel. Trong bối cảnh nhà ở nói chung đã trở nên khó kham nổi, môi giới bất động sản hiện là mục tiêu dễ bị công kích. Tất nhiên chuyện này có liên quan đến lãi suất hay ảnh hưởng lớn đến giá chào bán hay không thì không hẳn, nhưng đa số sẽ không nghĩ sâu đến vậy
Dù vậy, nếu Redfin có thể mở khả năng tiếp cận tốt hơn, và vẫn làm được một cách an toàn, thì về dài hạn cũng có thể có tác dụng
Nhìn chung tôi không thích môi giới bất động sản, nhưng cũng may mắn từng làm việc với vài người rất giỏi. Năm 2005, NAR thông qua những người bạn của họ trong cơ quan lập pháp bang Texas đã thúc đẩy thông qua một đạo luật hạn chế những việc mà môi giới chiết khấu được phép làm; đó là một trong những ví dụ trắng trợn nhất về việc cơ quan quản lý bị thao túng: https://www.npr.org/templates/story/story.php?storyId=496379.... Theo tôi nhớ thì chính phủ liên bang đã kiện để lật đạo luật này trên cơ sở chống độc quyền và đã thành công, nhưng việc tìm lại vụ cũ đó bằng Google quá khổ sở nên tôi bỏ cuộc
Một số phần của hệ thống như kiểm tra quyền sở hữu, bảo hiểm nhà, và môi giới phía người mua vẫn lấy 3% đã miễn cưỡng nhận tiền của tôi dù tôi không có môi giới. Nếu có thể, cách tốt nhất là người mua và người bán gặp nhau không qua môi giới, mỗi bên có luật sư hỗ trợ pháp lý riêng
“Ngoài việc từ chức khỏi hội đồng quản trị NAR, Redfin sẽ yêu cầu các broker và agent của chúng tôi rời NAR ở mọi khu vực có thể”
Đây thực sự là một nước đi lớn. Nỗ lực tách quyền truy cập MLS khỏi NAR rất đáng hoan nghênh, và theo tôi đây là trở ngại lớn nhất đối với sự phát triển của ngành
Vài tháng trước tôi mua căn nhà đầu tiên qua Redfin, và có vài điểm họ làm rất tốt. Việc chia sẻ dữ liệu tốt, tôi có thể tải xuống dưới dạng CSV để xem biểu đồ hàng trăm căn nhà trong một khu vực
Ngoài ra, vì họ trả công cho mọi người theo từng đơn vị dịch vụ, nên luôn có người sẵn lòng khi tôi nói “cho tôi xem thêm một căn nữa”. Đây là một thị trường rất phù hợp để bị công nghệ làm xáo trộn, nhưng về mặt xã hội cũng vậy. Giờ thị trường không còn đủ thời hoàng kim để nuôi một cấu trúc có 1,5 triệu người làm toàn thời gian
Thật ra tôi không ghét môi giới bất động sản. Ở khu vực pháp lý nơi tôi sống, người bán trả chi phí, nên cảm giác đối với tôi giống như 3%
Tôi không biết về mặt kinh tế có hợp lý không, nhưng khi từng bán nhà, tôi cảm thấy kiến thức thị trường và lời khuyên của họ đáng đồng tiền. Cũng có thể tôi may mắn làm việc với những người tốt
Tuy nhiên, nhìn một cách hoài nghi thì mục tiêu cuối cùng của Redfin có thể không phải là giảm chi phí giao dịch, mà là chuyển khoản chi phí đó về tay họ. Ngay cả ở những khu vực pháp lý không có môi giới, thường vẫn có một trung gian nào đó lấy một tỷ lệ một chữ số trên giá trị giao dịch — dù là công chứng viên, chính phủ, cả hai, hay một chủ thể khác — và thật thú vị khi mô hình đó cứ lặp lại
Dù nói là người bán trả, chi phí đó cuối cùng cũng được phản ánh vào giá mua bán
Điều quan trọng là bạn có lựa chọn hay không, và có cạnh tranh có ý nghĩa về giá hay không
Đây là tin rất tốt. Các môi giới bất động sản đã thò tay vào hũ mật quá lâu rồi
Nhờ Internet, khả năng tiếp cận thông tin đã tốt hơn nhiều, nên không còn cần môi giới nữa. Ai cũng có thể mua bán nhà
Tuy vậy, tôi không nghĩ việc khoản hoa hồng đó tập trung về một công ty công nghệ duy nhất nhất thiết là có lợi cho toàn xã hội
Nếu chuyện này thành công thì sẽ thú vị, nhưng NAR biết toàn bộ giá trị tồn tại của họ nằm ở hệ thống MLS. Nếu các môi giới bất động sản mở quyền truy cập đó ra, toàn bộ nghề này sẽ sụp đổ chỉ sau một đêm
Tôi từng có giấy phép trong một thời gian ngắn, và cả ngành trông như một cấu trúc kim tự tháp khổng lồ với phí chồng lên phí
Vì không có quan hệ trong ngành bất động sản để mất, tôi cũng nửa muốn kích hoạt lại giấy phép để thử tham gia phía Redfin
Nói với tư cách một môi giới bất động sản, NAR cùng các hiệp hội cấp bang và địa phương liên quan có thể biến đi vì nhiều lý do. Mỗi năm tôi bị buộc phải đóng rất nhiều tiền, nhưng lợi ích quay lại cho việc kinh doanh của tôi hoặc cho khách hàng gần như không có
Bộ quy tắc đạo đức có lẽ là đóng góp lớn nhất mà họ từng mang lại cho công chúng, nhưng nếu các cơ quan cấp bang và địa phương không có ý chí xử phạt hành vi của môi giới xấu thì nó chẳng có sức mạnh gì. Nhiều vụ kiện gần đây liên quan đến hoa hồng và quan hệ đại diện mà NAR là một bên đã không giúp ích gì cho công chúng nói chung, và NAR hoàn toàn bất lực trong việc bảo vệ cả công chúng lẫn môi giới
Nói vậy không có nghĩa Redfin tốt hơn. Các công ty như Redfin lợi dụng tình trạng bất cân xứng thông tin vì công chúng không hiểu rõ dịch vụ bất động sản, và khiến mình trông như đang chiến đấu chống lại những môi giới khổng lồ, xấu xa, bóc lột. Ông chủ mới cũng giống ông chủ cũ, và những công ty như Redfin không mang lại lợi ích cho bạn. Hãy tìm một môi giới giỏi, đáng tin cậy ở thị trường địa phương, hoặc nếu bạn nghĩ mình tự làm tốt hơn thì hãy tự làm.