- Bộ Tư pháp Mỹ và tổng chưởng lý của 8 bang đã nộp đơn kiện chống độc quyền dân sự, cáo buộc RealPage làm suy yếu cạnh tranh về giá thuê căn hộ giữa các chủ nhà và độc quyền thị trường phần mềm quản lý doanh thu thương mại
- Vấn đề cốt lõi là dữ liệu không công khai về giá thuê và điều khoản hợp đồng do các chủ nhà cạnh tranh cung cấp đã được dùng để huấn luyện và vận hành phần mềm định giá bằng thuật toán của RealPage
- DOJ cho rằng cấu trúc này thay thế cạnh tranh giá độc lập, vận hành theo hướng làm tăng mức tăng tiền thuê và giảm việc hạ giá, chiết khấu, nhượng bộ
- Vụ kiện liên quan đến vi phạm Điều 1 và Điều 2 của Sherman Act, được nộp tại Tòa án Liên bang Quận Trung North Carolina, với sự tham gia của 8 bang
- Thị phần của RealPage trong thị trường liên quan được nêu là khoảng 80%, và cáo buộc bao gồm việc cấu trúc kết hợp dữ liệu nhạy cảm của các chủ nhà cạnh tranh tạo ra một vòng lặp phản hồi củng cố quyền lực thị trường
Vụ kiện chống độc quyền nhắm vào RealPage
- Bộ Tư pháp Mỹ đã nộp đơn kiện chống độc quyền dân sự chống lại RealPage Inc.
- Các bên cùng tham gia là tổng chưởng lý các bang North Carolina, California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee và Washington
- Vụ kiện được nộp tại Tòa án Liên bang Quận Trung North Carolina
- Cáo buộc là vi phạm Điều 1 và Điều 2 của Sherman Act
- RealPage bị đặt vấn đề liên quan đến thị trường phần mềm quản lý doanh thu thương mại mà chủ nhà dùng khi định giá căn hộ
- RealPage là công ty phần mềm quản lý bất động sản có trụ sở tại Richardson, Texas
- DOJ cho rằng hành vi của RealPage đã tước đi lợi ích cạnh tranh của người thuê trong các điều kiện thuê căn hộ và gây thiệt hại cho hàng triệu người Mỹ
Cấu trúc định giá vận hành bằng dữ liệu của các chủ nhà cạnh tranh
- Đơn kiện nêu rằng RealPage đã ký hợp đồng với các chủ nhà có quan hệ cạnh tranh để nhận chia sẻ thông tin không công khai, nhạy cảm về cạnh tranh
- Thông tin được chia sẻ bao gồm giá thuê căn hộ và các điều khoản thuê khác
- RealPage bị cáo buộc đã dùng dữ liệu này để huấn luyện và vận hành phần mềm định giá bằng thuật toán
- Phần mềm tạo ra khuyến nghị về giá thuê và điều khoản hợp đồng dựa trên thông tin nhạy cảm của chủ nhà tham gia và các chủ nhà cạnh tranh
- Đơn kiện đặt tiền đề rằng trong thị trường tự do, các chủ nhà phải cạnh tranh bằng cách tự quyết định giá, chiết khấu, nhượng bộ và điều khoản thuê một cách độc lập
- DOJ cho rằng phần mềm không thể được miễn trách nhiệm theo Sherman Act chỉ vì nó là phương tiện chia sẻ thông tin
Các ví dụ tăng giá trong tài liệu nội bộ và lời khai
- Dựa trên tài liệu nội bộ và lời khai tuyên thệ của RealPage cùng các chủ nhà thương mại, đơn kiện cho rằng mục tiêu của hai bên là tối đa hóa giá thuê và lợi nhuận bằng chi phí của người thuê
- Cách diễn đạt từ phía RealPage bao gồm các cụm từ nhắm đến việc tăng giá
- RealPage mô tả sản phẩm là “thúc đẩy mọi cơ hội có thể để tăng giá”, giúp tránh “race to the bottom” trong thị trường đi xuống, và nói rằng “a rising tide raises all ships”
- Một lãnh đạo RealPage nói theo ý rằng cùng thành công sẽ có lợi hơn là tất cả cạnh tranh với nhau và kéo cả ngành đi xuống
- Một lãnh đạo khác giải thích với chủ nhà rằng nếu dùng dữ liệu của đối thủ cạnh tranh, chủ nhà có thể tìm ra tình huống tăng 50 USD mỗi ngày thay vì 10 USD
- Một chủ nhà mô tả sản phẩm của RealPage là đề xuất giá thuê và thời hạn bằng dữ liệu độc quyền của những người đăng ký khác, gọi đó là “classic price fixing”
Tác động đến giá thuê, chiết khấu và nhượng bộ
- Đơn kiện cho rằng các thỏa thuận và hành vi của RealPage đã gây hại cho quá trình cạnh tranh trong các thị trường thuê nhà đa hộ gia đình địa phương trên khắp nước Mỹ
- RealPage bị cáo buộc đã thu thập dữ liệu của các chủ nhà cạnh tranh rồi thúc đẩy chủ nhà làm theo khuyến nghị của thuật toán
- Có bao gồm tính năng “auto accept”
- Nhân sự tư vấn giá giám sát việc tuân thủ của chủ nhà
- DOJ cho rằng phần mềm của RealPage có xu hướng tối đa hóa việc tăng giá, giảm thiểu việc hạ giá và tăng quyền lực định giá của chủ nhà
- RealPage cũng bị cáo buộc đã đào tạo chủ nhà hạn chế các nhượng bộ như miễn tiền thuê tháng và các khoản giảm giá khác cho người thuê
- Đơn kiện cũng trích dẫn tài liệu nội bộ cho thấy các chủ nhà trên thực tế đã giảm nhượng bộ dành cho người thuê
Quyền lực thị trường và vòng lặp phản hồi tự củng cố
- Một cáo buộc riêng cho rằng RealPage đã duy trì độc quyền bất hợp pháp trong thị trường phần mềm quản lý doanh thu thương mại cho nhà ở đa hộ gia đình tại Mỹ
- Thị phần của RealPage được nêu là khoảng 80%
- Thị phần: {p:80}
- Cấu trúc là chủ nhà cung cấp cho RealPage dữ liệu nhạy cảm về cạnh tranh và đổi lại nhận khuyến nghị cùng quyết định về giá được kết hợp, phân tích từ dữ liệu nhạy cảm của đối thủ cạnh tranh
- DOJ cho rằng cấu trúc này tạo ra một vòng lặp phản hồi tự củng cố, tăng cường quyền kiểm soát thị trường của RealPage và khiến các doanh nghiệp cạnh tranh chính đáng khó đối đầu
1 bình luận
Các ý kiến trên Hacker News
Việc RealPage nắm dữ liệu của các chủ cho thuê cạnh tranh và giám sát việc tuân thủ khuyến nghị của thuật toán thông qua tính năng “tự động chấp nhận” cùng đội ngũ tư vấn giá cho thấy thông tin giá không công khai + tự động chấp nhận + giám sát tuân thủ dường như là cốt lõi của vấn đề pháp lý
Nếu các đối thủ muốn điều chỉnh giá một cách hợp pháp, đó phải là hình thức tín hiệu giá thông qua việc công khai giá niêm yết. Những trường hợp như các cây xăng nhìn giá trên bảng hiệu của nhau rồi điều chỉnh theo, Ebay/Reverb hiển thị khoảng giá bán trong quá khứ, Kelly “Blue Book” cho thấy giá thị trường xe cũ, hay Zillow công khai tiền thuê đều không bị xử phạt như hành vi thông đồng giá. Ngược lại, nếu một nền tảng chia sẻ giá không công khai và còn giám sát việc tuân thủ, hành vi đó trở thành một dạng phối hợp khó tránh khỏi bị xem xét pháp lý
FTC không xem các tín hiệu công khai như vậy là thông đồng giá: “Khớp giá của đối thủ có thể là một quyết định kinh doanh hợp lý và thường xảy ra trong thị trường cạnh tranh gay gắt. Mỗi công ty có quyền tự do tự đặt giá, và có thể tính cùng mức giá với đối thủ nếu quyết định đó không dựa trên thỏa thuận hay phối hợp với đối thủ.”
Nguồn: https://www.ftc.gov/advice-guidance/competition-guidance/gui...
Với ví dụ cây xăng, một cây xăng sẽ không thấy đối thủ bán $4.15 mỗi gallon rồi tự tăng lên $4.45. Làm vậy họ sẽ mất doanh số và kiếm ít tiền hơn, nên họ sẽ hạ xuống để cạnh tranh. Thông đồng là khi hai cây xăng cùng lúc tăng lên $4.45, khiến khách hàng không còn lựa chọn
Nếu không tính phí theo tỷ lệ tiền thuê, thì khó hiểu vì sao công ty lại muốn mặt bằng tiền thuê nói chung tăng lên
Vì vậy cũng có thể lập luận rằng đây không phải là “giá không công khai + tự động chấp nhận + giám sát tuân thủ” mà là “giá công khai + tự động chấp nhận + giám sát tuân thủ”. Dù vậy đó vẫn là hành vi có vấn đề, và còn có thể cộng thêm “thông tin dự báo tồn kho không công khai”, nhưng tôi cho rằng bản thân tín hiệu giá của nguồn cung khả dụng không phải là vấn đề cốt lõi
Các công ty cũng đang dùng thuật toán để thông đồng kìm hãm tiền lương. Cứ tìm hiểu công ty Aon và sản phẩm Radford Data & Analytics của họ là thấy
Nhưng vì chức danh kiểu như “security researcher”, họ bị so với bậc nghề Radford gần nhất, mà bậc đó lại gần với nhân sự phụ trách tuân thủ hơn. Kết quả là các chuyên gia bị kẹt trong khung đãi ngộ thấp hơn kỹ sư phần mềm thông thường, và chúng tôi không thể thay đổi bộ máy quan liêu. Mọi người rời đi vì nhiều lý do, nhưng một lý do lớn là họ có thể nhận tổng đãi ngộ gấp 2–4 lần ở công ty khác
Thông tin này hiển thị với các nhà tuyển dụng khác trả tiền tham gia hệ thống đó, và đương nhiên nó có lợi cho nhà tuyển dụng trong đàm phán lương với ứng viên
Tôi tò mò ranh giới giữa những việc này và RealPage nằm ở đâu. Với các khảo sát chi tiết về đãi ngộ rồi phân phối kết quả, từ thời điểm nào nó trở thành hành vi phản cạnh tranh? Có vẻ xu hướng này đang nhanh chóng trở thành tiêu chuẩn trong cách các doanh nghiệp xác định mức đãi ngộ
Tôi rất tò mò vụ này sẽ diễn biến ra sao
Nhìn trực tiếp ở Orlando thì mọi khu căn hộ đều dùng cùng một phần mềm, và tiền thuê đã tăng 300% trong 10 năm, khoảng 10% mỗi năm. Theo bài viết, điểm cốt lõi là tất cả đều chia sẻ dữ liệu giá và hàng tồn kho với RealPage, rồi RealPage dùng thuật toán để định giá, khiến các bất động sản cho thuê không còn cạnh tranh với nhau. Nhưng theo tôi thấy thì hầu như không có căn hộ trống, và đến cuối tháng 7 có khu chỉ còn 1–2 căn. Có nhiều hệ thống định giá bằng dữ liệu đối thủ và thuật toán, nên tôi không rõ vấn đề chỉ là có quá nhiều người dùng RealPage hay không; và nếu các bất động sản gần đó không dùng RealPage mà tiền thuê vẫn tăng thì sao. Những căn tôi từng thuê đều thuộc về cá nhân chỉ có thêm 1–2 căn nhà và chỉ dùng Zillow hoặc Craigslist, nên tôi không chắc đây có phải là thông đồng giá hay không. Tuy vậy, tôi cũng đặt giá bất động sản cho thuê của mình theo tiền thuê của các căn hộ gần đó có diện tích tương tự. Bên đó tăng thì tiền thuê của tôi cũng tăng, và tôi nghĩ đa số chủ nhà cũng làm vậy. Vậy chẳng phải thị trường đã vô tình thông đồng sao? Cuối cùng có lẽ còn tùy vào trao đổi nội bộ và họ đã bán gì cho các chủ nhà
Việc không có căn trống không có nghĩa là giá hoàn toàn chính đáng. Vì với nhiều người, nhà ở được ưu tiên hơn cả thực phẩm
Quyền sở hữu bất động sản cho thuê, giống như tài sản, có phân phối theo quy luật lũy thừa, nghĩa là rất ít người sở hữu rất nhiều bất động sản. Nói cách khác, dù chủ nhà trung bình không dùng phần mềm, bất động sản trung bình vẫn có thể thuộc sở hữu của chủ nhà dùng phần mềm. Thông thường thông đồng khó duy trì vì có lợi ích khi phá vỡ thỏa thuận, nhưng phần mềm này có vẻ có thể khiến người đi chệch khỏi mức giá khuyến nghị bị bất lợi. Khi đó chi phí duy trì thông đồng được chuyển sang cho người tham gia, và họ phải chấp nhận để trống lâu hơn so với bình thường. Ngay cả khi không có thông đồng rõ ràng và đa số không tham gia, trên thực tế vẫn có thể tạo ra thông đồng ngầm hoặc hiệu ứng thông đồng. Tôi xem đây là một trong những vấn đề quan trọng nhất của thời đại này. Một nền kinh tế gần giống Ponzi phải trích xuất địa tô độc quyền, và điều đó đang đè nặng lên tầng lớp trung lưu và thế hệ trẻ. Trước đây khi tôi ghé trung tâm SF, nơi đó trông như thành phố ma; nhiều cơ sở kinh doanh sống sót qua Covid cũng dường như bị đẩy đi vì tiền thuê cao. Thông đồng trong cho thuê có vẻ đã gây thiệt hại còn lớn hơn cả một đại dịch toàn cầu
Với RealPage thì đúng là thông đồng giá. Đó là ý định đã được họ nêu rõ. Tôi không chắc có nên kiện cả các chủ nhà đã dùng nó hay không, nhưng rõ ràng RealPage đã vi phạm pháp luật ở đây. Câu hỏi thật sự là “RealPage có thu phí dịch vụ từ các chủ nhà không”
Việc nhìn giá thị trường của các căn hộ gần đó có diện tích tương tự rồi đặt tiền thuê về cơ bản giống với điều RealPage làm. Nó chỉ tự động hóa việc tính “các căn diện tích tương tự gần đây đang thu bao nhiêu”, và có lẽ cũng cộng thêm premium cho các yếu tố như căn góc hay cửa sổ hướng nam
Ngược lại, nếu một cartel có sự tham gia của phần lớn chủ nhà trong thành phố của bạn 1) chia sẻ thông tin không công khai như tỷ lệ lấp đầy hiện tại, điều kiện và thời hạn thuê hiện tại, 2) định giá như một tập thể duy nhất, và 3) cưỡng chế việc tuân thủ mục tiêu giá, thì hoàn toàn khác. Nó khác về bản chất so với tình huống bạn mô tả
Định giá bằng thuật toán học cách thông đồng ngầm là một chủ đề nghiên cứu nóng trong khoa học máy tính và kinh tế học
Ví dụ, nếu huấn luyện các thuật toán học trực tuyến đơn giản để điều chỉnh giá, đôi khi chúng học cách giữ giá cao hoặc luân phiên giành khách hàng thay vì chỉ cạnh tranh. Một số bằng chứng thực nghiệm cũng đã được tìm thấy trên các nền tảng như Amazon, nơi nhiều người bán nhỏ dùng bot định giá. Tuy nhiên vụ này có vẻ gần với dạng lai hơn. Ngoài phần mềm, phần lớn đơn kiện là những email và tài liệu bất lợi cho thấy RealPage dường như đã huấn luyện các chủ nhà tránh giảm tiền thuê hoặc nhượng bộ. Đồng thời cũng có yếu tố thuật toán, và khách hàng thích điều đó: “Tôi luôn thích sản phẩm này vì đó là thuật toán dùng dữ liệu độc quyền của các thuê bao khác để đề xuất tiền thuê và thời hạn. Đó là thông đồng giá điển hình...”
Vì vậy nếu không có cơ chế cưỡng chế kiểu cartel, về lâu dài nó tất yếu sẽ tự sụp đổ. Tuy nhiên đơn kiện có nhắc đến “tuân thủ”, và chính phần đó có thể là cơ chế ấy
Bộ Tư pháp đang phản ứng quá yếu với tội phạm doanh nghiệp ở đây. Đây là hành vi cố ý vi phạm Sherman Act
Sherman Act có chế tài hình sự, nhưng Bộ Tư pháp chỉ nộp đơn kiện dân sự. Những gì đơn kiện yêu cầu chỉ là lệnh cấm và chi phí. Không có thu hồi lợi nhuận bất chính, không có chia tách các chủ cho thuê lớn, cũng không có đóng cửa RealPage. Đây là vấn đề cần được phổ biến rộng rãi trong mùa bầu cử. Tiền thuê đang tăng vì thông đồng
Tốt. RealPage có hai yếu tố mới về mặt phản cạnh tranh
Thứ nhất, họ dùng thông tin của một khách hàng để định giá cho khách hàng khác. Khi đạt đến một mức thị phần nhất định, về thực chất họ có thể định giá. Thứ hai, nếu mọi người đều dùng cùng một phần mềm cho ra cùng kết quả, thì xét về hiệu ứng đó là thông đồng, dù những người tụ tập trong căn phòng tối đầy khói xì gà không thật sự thông đồng. Mọi khía cạnh của đời sống đang bị tài chính hóa khi các công ty cố vắt từ chúng ta đến đồng đô la cuối cùng. Việc quỹ đầu tư tư nhân mua hàng loạt phòng khám thú y cũng là một ví dụ như vậy. Nếu bạn từng thắc mắc vì sao chi phí bác sĩ thú y lại đắt đến thế, rất có thể đó là lý do. Dù sao đi nữa, việc dưới sự mặc nhiên chấp thuận của nhà nước mà vắt kiệt người dân bằng tiền thuê để đẩy tiền thuê của mọi người lên là bạo lực nhà nước. Vì đó là cưỡng ép tiền bạc bằng cách lợi dụng tính thiết yếu của nhà ở. Người ta thường không xem những chuyện như vậy là bạo lực, nhưng cũng như trấn áp biểu tình là bạo lực nhà nước, điều này cũng là bạo lực
Có các trích dẫn trong đơn kiện
“Tôi luôn thích sản phẩm này vì đó là một thuật toán đề xuất giá thuê và thời hạn bằng cách sử dụng dữ liệu độc quyền của các khách hàng đăng ký khác. Đó là hành vi thông đồng ấn định giá điển hình...”
Phó chủ tịch Revenue Management Advisory Services của RealPage nói rằng “có một lợi ích lớn hơn khi tất cả cùng thành công, thay vì cạnh tranh với nhau và kéo cả ngành đi xuống”. Ban lãnh đạo cũng rất trắng trợn. Họ thừa nhận rằng các chủ cho thuê muốn “tránh cuộc đua xuống đáy trong thị trường đi xuống”, và đôi khi mục tiêu là để phần mềm “thúc đẩy mọi cơ hội có thể tăng giá”.
Nhà ở là thiết yếu để có một cuộc sống tử tế. Nó không nên trở thành động lực để làm đầy thêm túi tiền của những người vốn đã giàu có.
Hiệu quả hơn nghĩa là cung cấp sản phẩm rẻ hơn đối thủ, và điều đó tốt cho thị trường. Kiểu thông đồng này phá hỏng hoàn toàn điều đó và kìm hãm đổi mới của thị trường. Các nhà phát triển bất động sản sẽ cảm thấy thế nào nếu các công ty xây dựng hoặc nhà thầu phụ có một sản phẩm tương tự để định giá lao động của họ? Hoặc công ty nào sẽ thích nếu nhân viên cùng nhau định giá lao động của chính mình? Nghe có vẻ quen thuộc ở đâu đó, nhưng hầu hết các công ty sẽ không hoan nghênh điều đó.
Các thảo luận liên quan gần đây:
San Francisco to ban software that "enables price collusion" by landlords
https://news.ycombinator.com/item?id=41133143
San Francisco to Ban Rent-Setting Software Amid Gouging Worry
https://news.ycombinator.com/item?id=41163936
Algorithmic price-fixing of rents is here
https://news.ycombinator.com/item?id=41212616
Với tư cách là một chủ cho thuê nhỏ lẻ, không có thứ gì như chi phí biên để ấn định giá thuê cả. Thứ dùng để đặt giá chỉ là giá thị trường hiện tại
Chỉ cần mở Zillow hoặc Craigslist và tìm các bất động sản tương tự có đặc điểm tương đồng. Mất khoảng 5 phút là đủ để nắm được mức giá thị trường cạnh tranh. RealPage có thể chiếm 80% thị trường phần mềm kiểu này, nhưng họ chỉ có 12.000 khách hàng, trong khi ở Mỹ có hơn 5,2 triệu căn nhà nhiều hộ. Nó gần như độc quyền chỉ theo nghĩa cung cấp một sản phẩm rất ngách. Vì vậy, hàm ý của Bộ Tư pháp rằng RealPage gây ảnh hưởng lớn đến giá thị trường thông qua thông đồng trên diện rộng là đáng ngờ. Hơn nữa, nhà ở là một thị trường, và không ai “cạnh tranh bằng thực lực” cả. Nguồn cung có hạn và được phân phối theo nguyên tắc ai đến trước được trước. Việc RealPage quảng cáo rằng họ giúp khách hàng đạt mức giá cao nhất cũng không khác mấy việc tài khoản Schwab báo rằng không nên bán cổ phiếu MSFT ở giá 50 USD. Bộ Tư pháp có thể khó chứng minh được rằng các chủ cho thuê đã giữ mức giá được khuyến nghị dù phải chịu thiệt hại để giữ giá cao. Việc phá vỡ một cartel tiềm tàng là điều đáng hoan nghênh, và đó là phần mềm tôi chắc chắn sẽ không bao giờ dùng, nhưng nếu kỳ vọng thị trường cho thuê sẽ đột ngột thay đổi vì chuyện này thì tôi sẽ không nín thở chờ đâu. Nguồn cung về cơ bản vẫn bị hạn chế, và chừng nào Bộ Tư pháp không cấm mọi hoạt động nghiên cứu thị trường, giá thị trường vẫn là giá thị trường.
Trong một thị trường công bằng, chủ cho thuê có căn trống sẽ muốn lấp đầy chúng. Vì chi phí cố định lớn và họ không thể để tiền nằm đó. Nếu khó tìm người thuê, họ sẽ nhìn vào thị trường rồi hạ giá, cung cấp tiện ích tốt hơn, hoặc làm điều cần thiết để thu hút khách hàng. Sự căng kéo giữa cung và cầu tạo ra cân bằng thị trường. RealPage nói với khách hàng rằng nếu tất cả cùng đặt giá cao hơn cân bằng thị trường và cầm cự lâu hơn nhiều so với mức họ muốn trong một thị trường tự do, thì do tính kém co giãn đơn giản của nhu cầu nhà ở — ai cũng cần nhà — khách hàng cuối cùng sẽ buộc phải chấp nhận mức giá cao hơn để duy trì cuộc sống, còn các chủ cho thuê sẽ thu lợi về lâu dài. Tức là dùng dữ liệu và hành vi của khách hàng cùng nhau để thao túng một thị trường công bằng thành một thị trường rất bất công, không còn được điều chỉnh đúng bởi các lực thị trường.
“Greystar là công ty quản lý căn hộ lớn nhất tại Mỹ, quản lý hơn 726.826 unit/giường...” - https://en.wikipedia.org/wiki/Greystar
Đó là một khách hàng. Và thực sự họ đúng là khách hàng: https://www.realpage.com/case-studies/greystar-optimizes-sub...
Ở cực đoan, có thể tưởng tượng tình huống mọi người đều dùng phần mềm định giá, 80% của RealPage tương ứng với 80% toàn bộ nhà ở, và 12.000 khách hàng đó sở hữu 4,2 triệu căn nhà nhiều hộ. Ngoài ra, điều quan trọng không phải số lượng nhà nhiều hộ mà là số unit. Sở hữu một duplex không có sức ảnh hưởng lên thị trường thuê địa phương như việc là chủ sở hữu duy nhất của một khu căn hộ lớn, chẳng hạn 500 unit.
Nên học theo cách làm của FBI. Cứ để phần mềm tiếp tục mở như một honeypot, kiện người dùng đến cùng, rồi dùng khoản thu đó để hỗ trợ thêm các chiến dịch chống độc quyền
Nếu không, cùng loại phần mềm đó sẽ sống lại, và lần này sẽ chẳng còn công ty nào để kiện.