DOJ kiện RealPage vì kế hoạch định giá bằng thuật toán gây hại cho người thuê nhà

Bộ Tư pháp kiện RealPage với cáo buộc kế hoạch định giá bằng thuật toán của công ty này gây hại cho hàng triệu người thuê nhà tại Mỹ

• Công bố ngay
  • Văn phòng Quan hệ Công chúng

Thuật toán định giá của RealPage vi phạm luật chống độc quyền

• Bộ Tư pháp cùng các tổng chưởng lý của North Carolina, California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee và Washington đã đệ đơn kiện dân sự chống độc quyền đối với RealPage Inc.
• Kế hoạch bất hợp pháp của RealPage đã tước đi lợi ích của cạnh tranh đối với người thuê nhà và gây thiệt hại cho hàng triệu người Mỹ
• Vụ kiện được nộp tại Tòa án Quận Trung tâm North Carolina và cho rằng RealPage đã vi phạm Mục 1 và Mục 2 của Đạo luật Sherman

Nội dung vụ kiện

• RealPage ký hợp đồng với các chủ cho thuê cạnh tranh với nhau và khiến họ chia sẻ thông tin nhạy cảm, không công khai về cạnh tranh
• Dựa trên thông tin này, phần mềm định giá bằng thuật toán của RealPage tạo ra các khuyến nghị cho chủ cho thuê về giá và các điều khoản khác
• Trong thị trường tự do, các chủ cho thuê phải cạnh tranh độc lập để thu hút người thuê, nhưng kế hoạch của RealPage đã cản trở điều đó
• RealPage duy trì thế độc quyền trong thị trường phần mềm quản lý doanh thu thương mại nhờ kế hoạch này và kho dữ liệu khổng lồ của mình
• Vụ kiện nhằm chấm dứt hành vi bất hợp pháp của RealPage và khôi phục cạnh tranh để mang lại lợi ích cho người thuê nhà

Phát biểu của các nhân vật chủ chốt

• Bộ trưởng Tư pháp Merrick B. Garland: "Người Mỹ phải trả tiền thuê cao hơn vì các công ty đã tìm ra những cách mới để vi phạm pháp luật"
• Phó Bộ trưởng Tư pháp Lisa Monaco: "RealPage đã vi phạm pháp luật bằng cách đưa dữ liệu nhạy cảm vào thuật toán"
• Trợ lý Bộ trưởng Tư pháp Benjamin C. Mizer: "Hành vi phản cạnh tranh của RealPage cản trở việc định giá công bằng và hạn chế các lựa chọn nhà ở"
• Vụ trưởng Chống độc quyền Jonathan Kanter: "Thay vì cạnh tranh, RealPage đã cản trở việc người Mỹ tự quyết định giá thuê nhà của mình"

Tài liệu nội bộ và lời khai của RealPage

• RealPage đặt mục tiêu để phần mềm tối đa hóa giá cho các chủ cho thuê
• Công ty đề cập rằng tránh cạnh tranh và duy trì toàn ngành sẽ mang lại lợi ích lớn hơn
• Công ty giúp xác định các đợt tăng giá bằng cách sử dụng dữ liệu của đối thủ cạnh tranh
• Có đề cập rằng thuật toán của RealPage thúc đẩy việc ấn định giá

Thế độc quyền thị trường của RealPage

• RealPage nắm khoảng 80% thị phần trong thị trường phần mềm quản lý doanh thu thương mại
• Các chủ cho thuê chia sẻ dữ liệu nhạy cảm về cạnh tranh và nhận lại các khuyến nghị định giá dựa trên dữ liệu đó
• Vòng lặp phản hồi này củng cố sự thống trị thị trường của RealPage và khiến các doanh nghiệp trung thực khó cạnh tranh

Tóm tắt của GN⁺

• Bài viết này nói về cách phần mềm định giá bằng thuật toán của RealPage vi phạm luật chống độc quyền
• Bộ Tư pháp đã khởi kiện để chấm dứt kế hoạch định giá bất hợp pháp gây hại cho người thuê nhà
• Bài viết giải thích cách hành vi của RealPage cản trở cạnh tranh thị trường và đẩy giá thuê lên cao
• Bài viết nhấn mạnh tầm quan trọng của phản ứng pháp lý đối với các hành vi phản cạnh tranh sử dụng công nghệ
• Các dự án khác có chức năng tương tự gồm Yardi, AppFolio

[GN⁺]

Ý kiến trên Hacker News

• Có ý kiến cho rằng việc thuật toán của RealPage dùng dữ liệu từ các bên đăng ký khác để đề xuất giá thuê và thời hạn thuê là hành vi thông đồng về giá
• Phó chủ tịch của RealPage cho biết thành công của toàn ngành quan trọng hơn cạnh tranh
• RealPage đặt mục tiêu tận dụng mọi cơ hội để tăng giá thuê
• RealPage giám sát việc tuân thủ của chủ nhà thông qua tính năng "tự động chấp nhận" và cố vấn định giá
• "Định giá không công khai", "tự động chấp nhận" và "tuân thủ" là trọng tâm trong các vấn đề pháp lý của RealPage
• Để các đối thủ điều chỉnh giá một cách hợp pháp, họ phải phát tín hiệu giá công khai
  • Cách các trạm xăng nhìn giá của nhau và nhanh chóng điều chỉnh
  • Cách người bán trên Ebay/Reverb được hiển thị khoảng giá của các giao dịch bán trước đó
  • Cách Kelly Blue Book hiển thị giá thị trường hiện tại của xe cũ
  • Cách Zillow công khai giá thuê
• Việc nền tảng và người bán chia sẻ giá riêng tư và giám sát việc tuân thủ rất khó tránh khỏi bị xem xét pháp lý
• Việc định giá bằng thuật toán dẫn tới thông đồng ngầm là một chủ đề nghiên cứu nóng trong khoa học máy tính và kinh tế học
• Nếu huấn luyện một thuật toán học trực tuyến đơn giản để điều chỉnh giá, nó có thể học cách giữ giá ở mức cao hoặc lần lượt giành khách hàng
• Trong trường hợp của RealPage, ngoài phần mềm, các email và tài liệu chỉ đạo chủ nhà không được hạ giá thuê cũng là vấn đề
• Ở Orlando, tất cả các khu căn hộ đều đang dùng cùng một phần mềm và giá thuê đã tăng 300% trong 10 năm
• Các bất động sản cho thuê đã không cạnh tranh với nhau vì RealPage chia sẻ toàn bộ dữ liệu giá và tồn kho để quyết định mức giá
• Nhiều hệ thống sử dụng dữ liệu của đối thủ để định giá
• Ngay cả khi có bất động sản gần đó không dùng RealPage, giá thuê vẫn có thể tăng
• Không chắc đây có phải là thông đồng về giá hay không, và hầu hết chủ nhà đều dùng Zillow hoặc Craigslist
• Giá của bất động sản cho thuê được xác định bằng cách so sánh với các căn hộ lân cận
• Thông đồng về giá có thể xảy ra một cách tình cờ trên thị trường
• Bộ Tư pháp đang phản ứng quá nhẹ tay với tội phạm doanh nghiệp
• Đây là vi phạm Sherman Act nhưng Bộ Tư pháp chỉ đệ đơn kiện dân sự
• Việc đưa vấn đề này ra công luận trong mùa bầu cử là điều đáng làm
• Nên tham khảo cách làm của FBI, dùng phần mềm như mồi nhử và khởi kiện người dùng
• Chủ cho thuê quy mô nhỏ dùng Zillow hoặc Craigslist để khảo sát giá thị trường
• Có nghi ngờ rằng RealPage sẽ không tạo ra ảnh hưởng lớn đến thị trường
• Thị trường nhà ở bị giới hạn về nguồn cung, ai đến trước thì được phục vụ trước
• Việc RealPage quảng cáo rằng họ mang lại lợi nhuận tốt nhất cho khách hàng không khác mấy so với tài khoản chứng khoán cho biết mức giá bán tối ưu
• Hoan nghênh việc Bộ Tư pháp giải thể các cartel tiềm tàng, nhưng không kỳ vọng sẽ có thay đổi lớn trong thị trường cho thuê
• Để thúc đẩy thị trường cạnh tranh, chính phủ nên khuyến khích các chính sách nhà ở nhằm tạo ra nhiều nguồn cung hơn
• Vấn đề chính trong định giá thuê là luật nhà ở công bằng khiến việc thông đồng về giá bị ép buộc
• Hợp đồng thuê được đưa ra theo mức giá đã quảng cáo nên không thể thương lượng
• Chủ nhà khôn ngoan vẫn có thể cố định giá mà không cần phần mềm
• Tấn công vào hệ thống là cách dễ, còn xử lý hệ thống cấm đàm phán thuê quyết liệt hơn từ phía người thuê mới là vấn đề khó hơn