- Chi phí sở hữu nhà không chỉ dừng ở tiền gốc thế chấp mà còn bao gồm phí vay, lãi suất, bảo hiểm, thuế, bảo trì, tiện ích và cả chi phí bán nhà
- Khi mua vào năm 2011, chi phí tất toán khoản vay vào khoảng 3% giá trị căn nhà, tức $12,777.92, và phần lớn khoản thanh toán tháng đầu tiên cũng được tính là chi phí
- Trong khoản thanh toán thế chấp đầu tiên $2,329.92, chỉ có $482.64 là tiền gốc; còn $1,847.28 gồm lãi, thuế, bảo hiểm, PMI... là chi phí thuần túy
- Với bảo trì và sửa chữa, thường được khuyến nghị tiết kiệm tối thiểu 1% giá trị căn nhà mỗi năm; các hạng mục thực tế như mái nhà, cửa sổ, lớp ốp ngoài có thể tốn rất nhiều tiền
- Việc mua nhà chỉ trở nên hợp lý khi giữ đủ lâu để mức tăng giá trị vượt qua các chi phí tích lũy, đồng thời cũng cần tính đến chất lượng sống như không gian rộng hơn và môi trường yên tĩnh hơn
Cốt lõi của chi phí sở hữu nhà
- Câu nói “thuê nhà là ném tiền qua cửa sổ” là một cách đơn giản hóa đã bỏ qua những chi phí ẩn của việc sở hữu nhà
- Để so sánh mua và thuê, cần nhìn không chỉ vào tiền gốc thế chấp mà còn cả phí vay, lãi suất, bảo hiểm, thuế, bảo trì, sửa chữa, cải tạo, tiện ích và chi phí bán nhà
- Chi phí thực tế thay đổi rất lớn tùy theo khu vực, tình trạng căn nhà, thời gian nắm giữ và thời điểm mua/bán
Khoản vay và chi phí thanh toán hằng tháng
-
Chi phí phát sinh khi vay
- Bản thân quá trình vay thế chấp mua nhà đã rất tốn kém; khi mua nhà vào đầu năm 2011, tổng chi phí tất toán vào khoảng 3% giá trị căn nhà
- Các khoản bao gồm phí phát hành, báo cáo tín dụng, thẩm định, phí dịch vụ thuế, phí liên quan đến lũ lụt, tra cứu quyền sở hữu, ý kiến luật sư, công chứng, bảo hiểm quyền sở hữu, phí đăng ký, thuế tiểu bang và tem phí, khảo sát, kiểm tra côn trùng, lãi một ngày, escrow cho thuế và bảo hiểm, cùng phí bảo hiểm năm đầu tiên
- Tổng chi phí để nhận khoản vay này là $12,777.92
-
Cấu trúc của khoản thanh toán thế chấp hằng tháng
- Khoản thanh toán thế chấp hằng tháng chủ yếu gồm tiền gốc và tiền lãi
- Trả bớt tiền gốc làm giảm cả tiền mặt lẫn nợ phải trả, nên không làm thay đổi tài sản ròng và không được xem là chi phí
- Tiền lãi là chi phí trả cho ngân hàng và làm giảm tài sản ròng
- Khoảng 80% khoản thanh toán thế chấp đầu tiên là tiền lãi, và trong vài năm đầu dư nợ thực tế không giảm đi nhiều
-
Ví dụ về khoản thanh toán tháng đầu năm 2011
- Khoản thanh toán thế chấp đầu tiên vào tháng 1/2011 có tổng cộng $2,329.92
- Chi tiết gồm tiền gốc $482.64, lãi $1,299.81, thuế $389.67, bảo hiểm $44.75, PMI $113.05
- Tỷ lệ khoản thanh toán đi vào trả nợ vay dưới 21%, và $1,847.28 chảy ra ngoài như chi phí thuần túy
- Mức này tương đương tiền thuê một căn hộ một phòng ngủ có view đẹp ở trung tâm Baltimore vào thời điểm đó, nên việc so sánh mua và thuê không hề đơn giản
-
PMI và escrow
- Nếu không thể trả đủ tiền đặt cọc, bạn có thể phải đóng Private Mortgage Insurance (PMI)
- Khi đó, cần trả trước 20% giá nhà để tránh PMI
- Khi phần vốn chủ sở hữu trong căn nhà được xem là vượt 20%, bạn có thể yêu cầu bỏ PMI, và ngân hàng có thể tính phí thẩm định
- Thuế và phí bảo hiểm thường được gộp vào khoản thanh toán hằng tháng dưới dạng escrow, rồi tự động chi trả một hoặc hai lần mỗi năm
- Nếu khoản escrow ước tính không khớp với thuế và bảo hiểm thực tế, sẽ có phần điều chỉnh thừa hoặc thiếu hằng tháng
-
Ví dụ khoản thanh toán hằng tháng hiện tại
- Tổng khoản thanh toán thế chấp hiện tại là $2,440.48
- Không còn phải trả PMI nên đã giảm $113.05 mỗi tháng, nhưng thuế và phí bảo hiểm vẫn tiếp tục tăng
- Thuế hằng tháng hiện là $515.50, bảo hiểm $111.17 và phần thiếu escrow là $31.36
Bảo hiểm và thuế
-
Bảo hiểm
- Bảo hiểm nhà ở là yêu cầu từ bên cho vay, nhưng ngay cả sau khi trả hết nợ vay thì vẫn nên duy trì
- Phí bảo hiểm tăng theo từng năm
- Để tiếp tục được bảo hiểm, bạn có thể bị yêu cầu thực hiện các hạng mục cải tạo như thay mái nhà
- Phí bảo hiểm nhà ở hiện tại là $111.17 mỗi tháng
-
Thuế tài sản
- Với nhà mới xây, hồ sơ thuế tài sản trong quá khứ có thể không phản ánh đúng số tiền thực tế phải nộp
- Khi giá trị căn nhà được định giá lại, thuế sẽ được tính trên giá trị đã bao gồm công trình mới
- Thuế cũng tăng theo từng năm, và nên kiểm tra xem có cơ chế nào giới hạn mức tăng định giá hay thuế suất hay không
- Khu vực này có một cơ chế tên là Homestead Tax Credit
- Thuế tài sản hiện tại là $515.50 mỗi tháng
Bảo trì và sửa chữa
- Thông thường, nên tiết kiệm ít nhất 1% giá trị căn nhà mỗi năm cho bảo trì và sửa chữa hiện tại cũng như tương lai
- Nhà cũ có thể tồn tại bảo trì bị trì hoãn hoặc các hạng mục sửa chữa chưa được phát hiện, nên có thể cần tiết kiệm theo tỷ lệ cao hơn
- Ngôi nhà hiện tại xây năm 1983, đã được dùng làm nhà cho thuê trong thời gian dài và nhiều hạng mục bảo trì đã bị bỏ bê
- Chi phí bảo trì và sửa chữa thực tế bao gồm thay giếng trời bị dột $6,566, mái mới $9,390, cửa sổ mới $10,530, lớp ốp ngoài mới $21,046, chặt cây quá gần nhà $2,800, thay ống nước polybutylene $5,050, hệ thống thoát nước mới $2,714
- Các sửa chữa và chăm sóc nhỏ cũng cộng dồn, gồm thay bơm xả máy rửa bát $95, thay vòi nước $185, thay bo điều khiển HVAC $65, chăm sóc sân vườn khoảng $500 mỗi năm, sửa lan can cầu thang xuống tầng hầm bên ngoài $85
- Nếu tự làm được những việc có thể tự làm, chi phí bảo trì và sửa chữa có thể giảm đi đáng kể
- Tác giả đã tự thay bơm xả máy rửa bát, vòi bếp, bo điều khiển HVAC và tự chăm sóc sân vườn
Chi phí cải tạo
- Các hạng mục như lắp hàng rào, dựng kho, rải sỏi lối vào, cải tạo bếp và phòng tắm là chi phí cải tạo tách biệt với bảo trì và sửa chữa
- Nếu bạn có xu hướng thường xuyên thay đổi phong cách nội thất, đồ đạc, thiết bị hay trang trí, chi phí cải tạo sẽ phát sinh thường xuyên hơn
- Những hạng mục cải tạo thực tế bao gồm sơn phòng, thay len chân tường, cải tạo phòng tắm cho khách, lắp quạt trần phòng khách, thay rèm và mành, mở rộng và nâng cao tủ bếp, bổ sung đèn bếp, làm lại hệ thống ống nước phòng giặt, lắp chậu rửa và tủ trong phòng giặt, thay chậu rửa bếp, lắp mặt bàn bếp đá granite, làm deck mới, làm bậc thềm trước mới, lắp mái che cho giếng trời, cải tạo sân vườn
- Nếu tự làm, chi phí cải tạo cũng có thể giảm đáng kể
- Phần deck được tự làm với chi phí khoảng $15,000, bằng khoảng một nửa mức báo giá trung bình đã nhận
Chi phí tiện ích tăng lên
- Nhà ở gần như luôn lớn hơn căn hộ, nên cần nhiều năng lượng hơn để sưởi và làm mát
- Ước tính khoảng một nửa lượng điện tiêu thụ đến từ sưởi và làm mát
- Việc tăng giá điện nước ảnh hưởng đến cả chủ nhà lẫn người thuê, nhưng gánh nặng lớn hơn khi phải sưởi hoặc làm mát một ngôi nhà lớn hơn
- Vào tháng 1/2024, giá điện là khoảng 17.3¢ mỗi kWh, đã gồm phí và thuế
- Trong hóa đơn gần nhất vào tháng 5/2026, mức giá là 24.7¢ mỗi kWh, tức giá điện đã tăng 42% chỉ trong 2 năm
- Mức giá tại khu vực này một phần được xác định qua quy trình đấu giá và hiện chịu ảnh hưởng từ nhu cầu của các trung tâm dữ liệu mới nhằm hỗ trợ làn sóng AI
Chi phí bán nhà
- Hầu hết mọi người không giữ nhà mãi mãi, và khi chuyển đi có thể phải trả hơn 10% giá trị căn nhà cho chi phí bán nhà
- Khi bán căn nhà ở Auburn, WA vào năm 2007, khủng hoảng nhà ở đang trở nên nghiêm trọng hơn, nhưng vẫn tìm được người mua sẵn sàng trả mức giá hợp lý
- Căn nhà đó được mua mới và không ở quá lâu, nên không tốn chi phí chuẩn bị để đưa ra thị trường
- Chi phí bán thực tế gồm phí môi giới $17,980.00, phí đóng quyền sở hữu $626.18, bảo hiểm quyền sở hữu $1,009.66, phí chuyển khoản $130.00, thuế bán hàng liên quan đến quyền sở hữu $11.58, phí chuyển nhượng lại $115.00, thuế tiêu dùng cấp quận $5,932.40, quyết toán nước $37.92, quyết toán nước thải $135.43, phí chuyển giao và lập hóa đơn HOA $60.00
- Tổng chi phí để bán căn nhà này, chưa tính chi phí chuyển nhà, là $26,038.17
- Các chi phí chuyển nhà như lưu kho và vận chuyển phát sinh riêng
Chi phí pháp lý
- Nếu xảy ra tranh chấp với hàng xóm về ranh giới bất động sản, cây cối hay những vấn đề tương tự, bạn có thể phải thuê luật sư hoặc đơn vị khảo sát
- Những chi phí pháp lý và chuyên môn này cũng là chi phí tiềm ẩn của việc sở hữu nhà
Mức tăng giá trị và thời gian nắm giữ
- Người ta kỳ vọng giá trị nhà sẽ tăng theo thời gian, nhưng kể từ năm 1991, giá trị nhà ở đã tăng trung bình 3.8% mỗi năm
- Đây không phải là mức được đảm bảo, và còn phụ thuộc vào thời điểm mua/bán, vị trí căn nhà cùng nhiều điều kiện khác
- Căn nhà ở Auburn, WA được mua với giá $321,000 và bán vài năm sau với giá $333,000
- Nếu tính cả chi phí mua và bán, rất có thể căn nhà này khiến tác giả mất nhiều tiền hơn so với việc thuê căn hộ
- Căn nhà hiện tại được mua vào năm 2011 với giá $420,000, và ước tính hiện tại của Zillow là $757,000
- Dù đã đổ nhiều tiền vào bảo trì, sửa chữa và cải tạo, phần tăng giá trị tại thời điểm bán dường như sẽ vượt rõ ràng tổng chi phí đã bỏ ra
- Bạn nên có kế hoạch ở đủ lâu để phần tăng giá trị vượt qua các chi phí
Quyết định có nên mua hay không
- Nếu bạn mua một căn nhà ổn ở khu vực ổn và dự định sống lâu dài, việc mua nhà có thể là lựa chọn hợp lý
- Ngoài ưu và nhược điểm tài chính, cũng cần cân nhắc chất lượng sống
- Một căn nhà ở vị trí phù hợp có thể mang lại lợi thế lớn là không gian rộng hơn và môi trường yên tĩnh hơn
1 bình luận
Ý kiến trên Hacker News
Điều khiến tôi ngạc nhiên còn hơn cả chi phí tài chính là lượng thời gian mà việc sở hữu nhà ngốn mất
Trong vài năm qua, việc quản lý nhà cửa và các dự án gần như chiếm phần lớn mọi cuối tuần, và vì tôi mua một căn nhà rộng hơn nơi từng thuê nên cả việc dọn dẹp, bảo trì lẫn khả năng hỏng hóc đều tăng lên
Khác biệt lớn nhất là toàn bộ trách nhiệm bảo trì giờ thuộc về tôi. Không còn ai để giao hết mọi vấn đề một lượt, và việc theo dõi kiểm tra định kỳ cũng như học cách tự sửa chữa tốn rất nhiều thời gian
Ngay cả khi trả tiền để thuê người làm, bạn vẫn phải tìm hiểu nhà thầu, điều phối báo giá, sắp lịch, và cũng phải tự học đủ để đánh giá xem họ có làm tử tế hay không. Cuối cùng, sở hữu nhà giống một lựa chọn lối sống hơn là một lựa chọn tài chính
Ông ấy tự làm hoặc gọi những người kỳ cựu tương tự cho hệ thống ống nước, điện, cảnh quan, lắp đặt thiết bị gia dụng, sơn, thạch cao và mái nhà
Thứ bạn cần không phải là một nhà thầu xây dựng mà là kiểu thợ sửa đa năng này; có thể không dễ tìm nhưng chắc chắn là có
Thành thật mà nói, nếu bạn đụng vào nhà thường xuyên như vậy thì có vẻ bạn cũng khá thích tự tay chỉnh sửa, trang hoàng nó
Tôi tò mò không biết những việc gì lại chiếm nhiều thời gian đến thế
Chỉ riêng việc sở hữu condo cũng đủ khiến tôi nhận ra mình không muốn sở hữu “bare metal” của chính mình, và tôi xem chỗ ở như một dạng dịch vụ đám mây. Tức là trả tiền để biến các vấn đề vận hành thành việc của người khác, và thoát khỏi gánh nặng phải sở hữu rồi thanh lý một tài sản có thể kéo theo chi tiêu vốn
Tôi không có nổi 1/60 thời gian để nghĩ về việc xin báo giá làm lại mái hay sơn nhà, mà kể cả có thời gian thì tôi cũng thấy nhổ móng tay còn dễ chịu hơn là dùng nó cho việc đó
Dù vậy, tôi vẫn nhớ khoản khấu trừ lãi vay thế chấp. Tôi chưa bao giờ muốn tích lũy vốn chủ sở hữu, và nếu có nhiều vốn hơn vào lúc sụp đổ năm 2008 thì chắc tôi còn lỗ nặng hơn, nhưng việc phần lớn chi phí nhà ở được khấu trừ thuế nhờ khoản vay lãi cao thì đúng là rất tốt
Nhưng đây không phải chuyện hồi tưởng về Đại suy thoái; ý là ngay cả condo, vào thời điểm tốt nhất, cũng lấy đi quá nhiều công sức và băng thông nhận thức. Trong khi đó, nó mới chỉ bằng khoảng một phần mười các vấn đề kết cấu và cảnh quan của nhà riêng
Điều đó khiến tôi thực sự kính trọng những người đều đặn học và xử lý mấy việc này, vì nó khó đúng như thế
Lợi ích của việc sở hữu nhà gần như luôn mang tính tâm lý hơn là tài chính
Nếu đem số tiền dùng cho đặt cọc và thế chấp đi đầu tư sau khi trả tiền thuê, thì nhìn chung bạn vẫn sẽ đến một vị trí tương tự
Tuy vậy, bạn có quyền kiểm soát nhiều hơn hẳn với không gian mình sống phần lớn thời gian, có thể thay đổi nó theo ý muốn, và bớt lo những chuyện của người thuê như tăng tiền thuê hoặc chủ nhà dọn vào ở
Nếu có con, bạn cũng có cảm giác về “nhà” và về một địa điểm gắn bó. Nhưng tốt nhất đừng mua chỉ vì lý do tài chính
Nhưng giá trị thực sự của việc mua nhà nằm ở đòn bẩy. Đa số mọi người không thể vay ngân hàng 500.000 USD mà không có tài sản đảm bảo, nhưng mua nhà là một mục đích vay vốn được hiểu rõ nên bạn có thể vay một khoản lớn tương đối dễ
Với phần lớn mọi người, mua nhà là cách duy nhất để có được mức đòn bẩy đáng kể thông qua đi vay
Khi sở hữu nhà, bạn sẽ không bị đuổi vì chủ nhà đổi chính sách thú cưng, hay bị bảo phải chuyển đi đột ngột vì căn nhà đang ở bị bán và người mua mới không muốn tiếp tục cho thuê
Tôi từng gặp cả hai chuyện, đều theo kiểu phải tìm nhà mới và chuyển đi trong khoảng một tháng, và chúng kéo theo những chi phí lớn ngoài dự kiến
Đây là một phần lớn trong lợi ích tâm lý của việc mua nhà
Điều này đặc biệt đúng với các mô hình cư dân tự sở hữu như condo, và tương phản với căn hộ cho thuê
Yếu tố ẩn là chi phí cơ hội của số tiền bị khóa trong vốn chủ sở hữu nhà ở mà không được đầu tư. Nếu bạn có 400.000 USD bị khóa trong nhà và thị trường chứng khoán sinh lời cao hơn lạm phát 6%, thì chi phí cơ hội tính theo lãi suất là 2.000 USD mỗi tháng, gần bằng tiền thuê
Ở Mỹ, người ở nhà mình sở hữu còn có lợi thế thuế như khấu trừ lãi vay thế chấp và miễn thuế lãi vốn khi bán trong một số trường hợp
Tất nhiên, bạn có thể hưởng lợi từ tăng giá và đòn bẩy, nhưng chiều ngược lại cũng có thể xảy ra. Khu tôi ở ai cũng tưởng giá sẽ tiếp tục tăng, vậy mà 4 năm rồi giá trị ước tính vẫn dậm chân tại chỗ
Chỉ trong một năm, chúng tôi chuyển từ trạng thái tiết kiệm được hai trong bốn kỳ lương mỗi tháng sang trạng thái hai kỳ lương đó đi hết vào tiền thế chấp
Chúng tôi có một con, dự định ở lại ít nhất 10 năm, và chất lượng sống rất tuyệt nhờ trường học tốt, thời tiết đẹp, hoạt động ngoài trời, sự đa dạng văn hóa, nhiều thứ để làm, dễ tiếp cận sân bay quốc tế, cùng bạn bè và gia đình ở gần
Điều quan trọng nhất với tôi là tôi đã 40 tuổi nên thu nhập có lẽ sẽ sớm chững lại. Thuê nhà có thể là lời khuyên hợp lý, nhưng 5–10 năm nữa có thể chúng tôi còn chẳng kham nổi tiền thuê ở đây, chứ đừng nói đến mua
Trong khi đó, nếu tái cấp vốn ngay bây giờ thì chúng tôi có thể hạ tiền thế chấp xuống ngang mức tiền thuê trước đây, và sau 10–15 năm nữa có thể sống không còn nợ thế chấp ở một nơi có tất cả những ưu điểm đã nói ở trên
Ngoài yếu tố tài chính, còn có tác động tâm lý lớn từ việc có thể sửa đổi vượt quá những thay đổi bề mặt và trả chi phí nhà ở có thể dự đoán được mà không phải lo tiền thuê tăng mạnh trong nhiều năm
Tôi đã làm lại phòng tắm theo ý mình, cải tạo nhà bếp, gắn panel lên tường và lắp thêm ổ cắm ở những phòng bị thiếu
Nếu là căn hộ đi thuê thì tôi đã không làm những việc đó, vì tiền thuê tăng mỗi năm và người ta có thể lợi dụng việc tôi thích căn nhà đó. Từ sau khi mua, giá nhà đã tăng 50%
Sẽ không có chuyện đột nhiên xuất hiện hóa đơn sửa chữa 20.000 USD
Trang trí theo ý mình thì thích thật, nhưng khi cải tạo rất dễ thành kiểu “đằng nào tiền công cũng lớn, thôi dùng vật liệu hoàn thiện xịn hơn”, rồi bếp đẹp thì sàn cũng phải thay, và khoản cải thiện 30.000 USD nhanh chóng thành 150.000 USD
Tuy nhiên việc đó làm mất chỗ đậu xe nên có lẽ còn khiến giá nhà giảm đi. Dù vậy, chúng tôi không có xe, càng không có đến hai chiếc, nên đây vẫn là dự án phù hợp với mình
Có vẻ nhiều người sợ cá nhân hóa ngôi nhà của mình vì lo giá trị lúc bán về sau
Cô ấy đáp: “Nghe thế thì chắc anh chỉ nên đi thuê thôi?”
Chủ nhà có thể yêu cầu bạn dọn đi chỉ với vài tháng báo trước, có thể đòi kiểm tra định kỳ, và có thể cho thợ vào làm “sửa chữa” ngay cả khi bạn thực sự không đồng ý
Dù bạn không bao giờ cải tạo phòng tắm đi nữa, sự ổn định và quyền riêng tư khi không bị chủ nhà làm phiền cũng hoàn toàn đáng giá
Với người xem việc sửa nhà là sở thích, hoặc thợ mộc, hoặc người thích sửa xe, thì khả năng tự sửa nhà có thể là điểm khác biệt rất hấp dẫn, nhưng nhìn quyền sở hữu nhà ở từ góc đó vẫn thấy hơi lạ
Condo, townhouse hay duplex có lẽ cũng không cho nhiều không gian để tùy biến kiểu đó, và ở thành phố của chúng tôi, quyền được làm một việc bình thường như sơn lại mặt ngoài ngôi nhà chỉ bắt đầu từ mức nhà giá khoảng 2,5 triệu CAD
Tức là đắt hơn townhouse mới 1 triệu, đắt hơn condo bình thường 1,5 triệu, và tiền mortgage mỗi tháng cao hơn khoảng 10.000 USD so với một chỗ thuê đủ rộng
Điều này cũng vì nhà cho thuê thì nhỏ hơn rất nhiều, còn loại nhà nhỏ nhất mà vẫn có thể thay đổi bên ngoài thì lại cực kỳ đắt
Cấu trúc như vậy cho thấy khoảng cách giai cấp mang tính phản địa đàng đến mức nào. Tôi không hứng thú với chuyện sơn nhà, nhưng kể cả có thích thì tôi cũng không làm được, và ngay cả nếu có tiền để làm thì cũng phải rất thiếu trí tưởng tượng mới bỏ ngần ấy tiền chỉ cho khả năng giả định là được sơn nhà
Có người coi khái niệm “nhà” là tối quan trọng nên sẽ chuyển tới nơi họ có thể mua được, nhưng với tôi có quá nhiều thứ quan trọng hơn việc đập tường rồi sửa lại, nên tiếp tục thuê ở nơi mình muốn sống là điều quá rõ ràng
Ben Felix, quản lý danh mục đầu tư ở Canada và làm video cùng podcast về tài chính cá nhân, từ vài năm nay vẫn nói rằng thuê hay mua về mặt tài chính thường khá tương đương, nên nên quyết định vì các lý do phi tài chính
Video 2026 gần đây: https://www.youtube.com/watch?v=aU7v87EhDBI
2025a: https://www.youtube.com/watch?v=j4H9LL7A-nQ
2025b: https://www.youtube.com/watch?v=lBG-g1CKfgs
2021: https://www.youtube.com/watch?v=q9Golcxjpi8
2019: https://www.youtube.com/watch?v=Uwl3-jBNEd4
Video năm 2019 nói về quy tắc kinh nghiệm 5% khá tiện dụng. Nếu tiền thuê hằng năm thấp hơn 5% giá mua nhà thì tiếp tục thuê và đầu tư phần chênh lệch sẽ có lợi hơn về mặt con số; nếu tiền thuê cao hơn thì khả năng mua sẽ có lợi hơn
Công ty nơi ông ấy làm việc cũng đã tạo một công cụ để xem xét các con số: https://research-tools.pwlcapital.com/research/rent-vs-buy
Nếu lãi suất ở mức trên 6% thì có thể gửi tiền đặt cọc vào thị trường chứng khoán rồi đi thuê sẽ tốt hơn
Nếu nghĩ rằng lúc bán có thể thu hồi lại, bạn cũng sẽ thấy dễ chịu hơn khi chi tiền cải thiện ngôi nhà, đồng thời được sống ở nơi dễ chịu hơn trong khoảng thời gian đó
Ngược lại, việc thuê nhà cũng có những chi phí ẩn và những chi phí ít ẩn hơn
Lớn nhất là tính bất ổn vốn có đi kèm với việc thuê. Dù là do tăng tiền thuê hay chủ nhà muốn giao nhà cho cháu mình, bạn cũng không biết mình còn có thể ở thêm bao lâu
Việc phải sống cùng mức căng thẳng âm ỉ rằng mỗi năm có thể lại phải trải qua địa ngục tìm nhà và chuyển nhà là điều khủng khiếp
Dù có chi phí bảo trì, một khoản mortgage với số tiền trả hàng tháng gần như cố định vẫn tốt hơn nhiều, dễ dự đoán hơn và trả lại khoảng trống tinh thần để lo việc khác
Tôi mua nhà vào năm 2023, từ đó phí HOA đã tăng gấp đôi, phí bảo hiểm gần gấp ba và thuế tài sản tăng khoảng 1.000 USD
Chi phí sở hữu nhà đã tăng từ 35% lên 45% thu nhập hàng tháng của tôi, và nếu mua trong vài năm gần đây thì việc sở hữu rõ ràng gần giống một gánh nặng nợ nần
Hai anh chị em họ hàng ngoài 60 tuổi của tôi đang đi thuê, và tiền thuê tăng nhanh hơn rất nhiều so với trợ cấp An sinh Xã hội
Hiện cả hai đều phải trả tiền thuê cao hơn khoản trợ cấp An sinh Xã hội khoảng 300 USD mỗi tháng, và cộng thêm tiền ăn, điện nước cùng các chi phí khác thì số tiền tiết kiệm ít ỏi của họ đang cạn đi rất nhanh
Ở những nơi khác, loại chi phí này cũng rất có thể bị chuyển vào tiền thuê
Dù vậy, hoàn toàn có thể xây dựng một khuôn khổ pháp lý và tài chính khiến việc thuê trở nên rẻ và an toàn
Đặc biệt ở phương Tây, nơi áp lực trên thị trường cho thuê đã ở mức điên rồ, chính phủ nên đóng vai trò là nhà xây dựng nhà ở và chủ nhà cuối cùng. Vì điều đó giúp duy trì nguồn cung, hạ giá và giảm rủi ro
Suốt nhiều thế hệ, một số người đã giữ chặt thị trường nhà ở như một kênh đầu tư, và kết quả là áp lực cầu khiến giá bị thổi phồng nhân tạo, làm xã hội ngột ngạt và chia rẽ
Nếu việc thuê nhà là một phần của một xã hội nơi nó rẻ, an toàn và công bằng hơn nhiều, tôi sẵn sàng thuê cả đời
Chi phí sở hữu cũng chắc chắn tăng theo thời gian. Khoản trả mortgage chỉ là một phần của tổng chi phí, và rủi ro bất ngờ phải chi 20.000 USD là hoàn toàn có thật
Sở hữu có bề mặt trách nhiệm và rủi ro lớn hơn nhiều, nên kém dễ dự đoán hơn so với thuê
Hàng xóm của tôi đã thuê cùng căn hộ đó gần 50 năm
Bạn cần bầu ra một chính phủ tốt hơn, thực sự quan tâm đến bạn và bảo đảm các quyền lợi đúng đắn
Có câu “thuê nhà là ném tiền qua cửa sổ”, nhưng trừ khi bạn nghĩ chủ nhà làm từ thiện, một phần tiền thuê sẽ trở thành lợi nhuận của chủ nhà, và một phần được dùng để bù chi phí cho những “người thuê tệ”
Người thuê thường không có động lực để cải thiện căn nhà, hoặc thậm chí không được phép làm vậy
Ngược lại, khi sở hữu, những thứ như bếp hiện đại, kho chứa đồ hay máy giặt mới không chỉ làm cuộc sống hiện tại tốt hơn mà còn có khả năng đóng góp phần nào vào giá trị căn nhà
Tất nhiên, nếu vì lý do nào đó bạn muốn sơn phòng màu hồng neon thì bạn cũng có quyền bỏ qua chuyện tăng giá trị
Tương tự, phần lãi tôi trả là cái giá để ngân hàng được bảo vệ trước rủi ro từ người đi vay xấu, và tôi mặc định rằng mình sẽ không phải kiểu người đó
Ngay cả khi thuê, vẫn có nhiều cách để cải thiện điều kiện sống. Nếu muốn có bếp hoặc phòng tắm mới, bạn chỉ cần chuyển đến chỗ có những thứ đó
Thuê cũng cho bạn tự do rời đi khi các điều kiện như tội phạm, tiếng ồn hay tiện ích của tòa nhà trở nên tệ hơn
Lợi nhuận đến từ capital gain, còn tiền thuê bù được lãi vay nên họ tiếp tục mua nhà với ít vốn, tạo ra cầu, và chính cầu đó đẩy giá nhà lên để mang lại lợi nhuận
Điều này vận hành tốt cho đến khi người ta bị đẩy ra khỏi thị trường và giá nhà giảm đôi chút. Sau đó họ mang nhiều nợ nhưng nhà lại mất giá, dẫn tới phá sản, còn những người thực sự giàu thì nhặt các căn nhà giá hời
Ít nhất cũng có thể hy vọng người giàu đó không phải là kiểu người giàu lên bằng cách bán sách “làm giàu từ thị trường bất động sản”
Căn hộ có chi phí vận hành thấp hơn rất nhiều
So sánh mua nhà với thuê nhà là công bằng, nhưng tôi đã thấy nhiều người ngừng thuê căn hộ và mua nhà chỉ vì họ muốn “ngừng ném tiền qua cửa sổ”
Họ đã bỏ qua thực tế rằng sở hữu nhà thực sự đắt hơn so với thuê một căn hộ phù hợp
Dĩ nhiên sở hữu nhà có nhiều lợi ích, nhưng tôi nghi ngờ liệu những lợi ích đó có đủ để biện minh cho một bộ phận nhỏ nhưng đáng kể các quyết định mua nhà hay không
Nếu mortgage của một chủ nhà là 4.000 USD mỗi tháng mà họ rao cho thuê với giá 4.500 USD nhưng không tìm được người thuê, họ sẽ không thể cầm cự lâu và phải hạ giá
Trên thực tế, họ thường rao ở mức đó vì các bất động sản xung quanh đang được cho thuê với giá 5.000 USD mỗi tháng, nhưng nếu nguồn cung trong khu vực tăng hoặc cầu giảm thì giá có thể rơi xuống dưới cả chi phí mortgage của chủ nhà
Vì nhận 3.500 USD mỗi tháng vẫn tốt hơn là 0 USD
Nhà của chúng tôi được mua đắt hơn nhà bên cạnh tới 25.000 bảng Anh, trong khi hai căn gần như cùng kiểu và được bán cách nhau 4 tháng
Nhà chúng tôi có bếp mới, toàn bộ cửa sổ cũ đã được thay bằng cửa kính hai lớp, gara được cải tạo thành home office và đã được hiện đại hóa khá nhiều. Không thể làm tất cả những việc đó chỉ với 25.000 bảng Anh
Theo tôi hiểu thì giá nhà đúng là tăng lên, nhưng tăng ít hơn số tiền đã đầu tư vào
Tôi ghét phải sống giữa công trình đang sửa hoặc làm việc với nhà thầu, nên nếu ai đó đã làm sẵn phần mở rộng hay cải tạo gác mái thì tôi sẽ trả thêm tiền, nhưng có vẻ mọi người vẫn muốn mọi thứ phần nào đó phải “đúng theo cách của mình”
Tôi vốn là kiểu DIY, lại có kinh nghiệm xây dựng và cũng thích việc đó, nên vì cần thêm không gian ngoài trời, tôi đã chuyển từ một ngôi nhà ở cuối đường cụt vùng ngoại ô sang một căn nhà hạng sang cũ hơn trên khu đất 10 acre, gần với vùng nông thôn hơn
Tôi nghĩ rằng dù có mất thời gian thì mình vẫn có thể tự sửa dần, và cũng muốn bọn trẻ có trải nghiệm tự tay tác động vào nơi mình sống
Nhưng tôi đã đánh giá sai quy mô. Từ 0,5 acre lên 10 acre, toàn bộ thời gian trước đây dùng để bảo trì nhà và khu đất cũ giờ đều bị gom hết vào một rổ tên là thiên nhiên
Bãi cỏ, đồng cỏ, lối đi dạo, ranh giới cây cối đều phải cắt tỉa theo lịch khác nhau; cây thì chết, đổ, mắc kẹt. Lượng bụi rậm và loài xâm lấn phải nhổ rồi đốt cũng rất lớn
Tôi từng nghĩ “chắc phải thay đường lái xe thôi”, nhưng đường lái xe trải nhựa dài 1.000 foot nên báo giá ngang tầm một chiếc xe sang. Hệ thống tưới có 12 khu vực và cần sửa chữa cũng như chuẩn bị cho mùa đông
Bể tự hoại cũng là một quả bom hẹn giờ, hỏng là tốn khoản tiền 5 chữ số, mà nếu không có vị trí dự phòng phù hợp thì phải làm hệ thống kỹ thuật hóa với chi phí tăng khoảng gấp 3
Quãng thời gian còn lại sau tất cả những việc đó mới là thứ có thể dùng để cải thiện ngôi nhà. Giờ tôi vẫn đã lún khá sâu và cũng có nhiều phần mình thích, nhưng nếu có thể nói với bản thân trước khi mua, tôi sẽ khuyên rằng chênh lệch về quy mô là cực kỳ lớn, và nhất định phải tính đến thời gian bảo trì cơ bản, đặc biệt khi chọn một căn nhà cần sửa chữa đi kèm khu đất rộng
Nếu bạn cố giữ toàn bộ khu đất gọn gàng như một lô đất nhỏ trong đô thị thì khối lượng công việc sẽ khổng lồ
Chúng tôi chỉ quản lý khu vực quanh nhà, còn lại để nguyên như rừng sồi. Nó trông giống tự nhiên vì thực sự nó là thiên nhiên
Cứ để nó tự mọc, hoặc gọi thợ làm cảnh vài lần mỗi năm đến dọn tỉa là được. Hệ thống tưới thì có thể quên đi
Không nhất thiết phải có đường lái xe mới, cũng không cần quản lý trọn 10 acre. Cứ chăm nửa acre như trước đây rồi để phần còn lại thành rừng hoặc để nó tự phát triển là được
Bạn cũng có thể nuôi dê và gà để chúng giúp xử lý bụi rậm, hoặc cho người nuôi dê và gà thuê đất
Tuy vậy, nếu bể tự hoại của tôi hỏng thì tôi sẽ đấu nối vào hệ thống đô thị; báo giá tôi nhận được cũng gần bằng chi phí làm bể tự hoại mới
Với khí hậu chỗ chúng tôi, nếu bỏ tưới thì cây cối sẽ chết ngay, và riêng việc tưới nước thôi cũng có thể thành một công việc toàn thời gian
Tôi muốn quay lại nói với bản thân của 10 năm trước, người từng thấy việc phủ lưới cho 5 cây ăn quả nhỏ hay chi phí làm cảnh là phiền phức, rằng hãy biết ơn quy mô và chi phí hồi đó
Giờ tôi đang phải xử lý 1 kilomet lưới che vườn nho, hàng trăm cây và dây leo cần cắt tỉa, v.v. Hồi đó thay toàn bộ lưới chỉ tốn 200 đô la, còn bây giờ là hơn 5.000 đô la
Dù vậy tôi vẫn không muốn từ bỏ nó
Mỗi năm nên để riêng 1~3% tổng giá trị căn nhà cho chi phí sửa chữa
Hầu hết mọi người không làm vậy, nên nhiều ngôi nhà cứ thế mất giá dần theo thời gian. Đây là con đường nhanh để phá hỏng tài sản tích lũy qua nhiều thế hệ
Các vấn đề sửa nhà cũng có xu hướng dồn đến cùng lúc. Có thể vài năm chẳng có gì xảy ra khiến bạn chủ quan, rồi đột nhiên ba vấn đề lớn xuất hiện cùng lúc
Chỉ riêng năm nay đã phát sinh gần 10.000 USD chi phí ngẫu nhiên, và nhìn vào tuổi thọ của hệ thống HVAC thì có vẻ năm sau còn sẽ có thêm khoản lớn nữa
Nếu gần chỗ bạn có, nên tham gia thư viện công cụ. Cách này tiết kiệm hơn rất nhiều so với việc mua các dụng cụ chuyên dụng cho công việc chỉ làm một lần, và đây cũng là một nguồn lực cộng đồng rất tuyệt
Kể cả khi bạn biết tự làm, vẫn nên tìm sẵn một thợ sửa chữa đáng tin. Nếu có thể thì nên là người đủ tin cậy để giao cả mã khóa cửa, để khi đang đi du lịch mà hàng xóm báo nước đang tràn thì có thể gọi họ ngay
Ở nhiều nơi, phần lớn giá là giá trị đất, và có vẻ mọi người ít quan tâm hơn đến việc định giá dựa trên tình trạng của công trình
Nó có thể ảnh hưởng đến thời gian bán, nhưng chắc cũng chỉ đến mức đó. Trong giai đoạn escrow có thể sẽ có đề nghị credit cho một phần chi phí sửa chữa, nhưng thường số tiền không đủ, hoặc người bán đơn giản là từ chối
https://www.instagram.com/reel/DWG223bPjvf/
https://thewealthybarber.com/video/owning-a-home-is-so-expen...
Toàn bộ cuộc phỏng vấn trên podcast The Wealthy Barber: https://www.youtube.com/watch?v=V8OwBbm5OXc
Giải pháp nghe có vẻ ngược đời là tạo ra một ngân sách cho niềm vui và những khoản tiêu vớ vẩn, rồi bắt buộc phải tiêu nó mỗi nửa năm, hoặc lên kế hoạch có ý thức xem sẽ dùng nó như thế nào trong suốt một năm
Nếu lập ngân sách tốt, nó sẽ buộc bạn cải thiện cuộc sống mà không gây hại
Việc bảo trì ngôi nhà mình sở hữu có vẻ cũng tương tự. Cần tiết kiệm để phòng những việc thật sự lớn, nhưng cũng phải tích lũy một ngân sách để liên tục chăm chút
Khi đã để dành được ngân sách bảo trì thường xuyên cho 6 tháng, bạn nên quyết định sẽ chủ động dùng nó vào việc gì trước khi mọi thứ trở nên tồi tệ
Mùa thu năm 2024, chúng tôi phải lắp các bu lông hình ngôi sao[1] để gia cố bức tường phía trước, tốn 24.000 USD
Mùa xuân năm 2025, tầng hầm đã hoàn thiện bị ngập nước nên phải lắp French drain và khôi phục tầng hầm, tốn 18.000 USD
Việc sửa chữa liên tục để xử lý mái dột cũng đã tốn 8.000 USD
Cảm giác như một dòng sửa chữa lớn không bao giờ dứt, và số tiền đó lẽ ra có thể dùng cho những cải thiện thật sự làm tăng giá trị căn nhà như nâng cấp HVAC hoặc lắp mini-split, tăng cường cách nhiệt, hay nâng cấp nhà bếp
Giờ tôi chỉ mong các sửa chữa này trụ được để khi bán không bị lỗ
[1] https://99percentinvisible.org/article/tying-architecture-to...
Điều này dễ nhất khi làm việc từ xa bùng nổ, nhưng ngay cả bây giờ nếu tìm đủ kiên trì thì vẫn làm được
Khi đó chi phí nhà ở sẽ cảm thấy rất rẻ, và trừ khi bạn có vấn đề nghiêm trọng trong việc giữ tiền lại, khoản tiết kiệm và quỹ dự phòng sửa chữa sẽ tăng rất nhanh
Không có gì đảm bảo rằng tiền thuê hiện tại của bạn vài tháng nữa vẫn sẽ như vậy
Thuê một căn hộ ở khu vực bạn ưa thích dễ hơn rất nhiều so với sở hữu một căn nhà ở cùng khu vực đó, nhưng tiền thuê thì rất lớn
Nó có thể tương đương hoặc còn tệ hơn việc sở hữu một ngôi nhà ở vùng ven
Vận may với chủ nhà cũng khác nhau rất nhiều, và tiền thuê có thể tăng mạnh chỉ sau một thông báo ngắn
Nếu chủ nhà bán tòa nhà, ban quản lý thay đổi hoặc nơi đó bị chuyển sang mục đích khác, bạn sẽ phải tìm căn hộ khác
Cũng có thể đột nhiên xuất hiện hàng xóm khó chịu; chuyện này ở nhà riêng cũng có thể xảy ra, nhưng trong căn hộ thì khoảng cách vật lý gần hơn
Có thể bạn muốn nuôi một con chó lớn nhưng không được phép, không có sân cho con chơi, không thể nuôi gà, và cũng thường không thể lắp thêm thiết bị làm mát, điều hòa hay máy bơm nhiệt
Những điều này không hoàn toàn bác bỏ lập luận ngược lại, nhưng thuê và sở hữu không phải là hai lựa chọn đen trắng tuyệt đối
Một lợi thế lớn của việc sở hữu là mỗi tháng bạn bị buộc phải đưa tiền vào một tài sản có khả năng tăng giá
Tuy vậy, khả năng cao là nó vẫn không vượt được người đều đặn đầu tư định kỳ vào S&P 500