- Đã xảy ra vụ lừa đảo bất động sản khi khu đất tại 221 Cannon Road ở Wilton, bang Connecticut, Mỹ bị đăng rao bán nhiều lần mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu thực sự
- Kẻ lừa đảo giả danh chủ sở hữu để tiếp cận môi giới bất động sản, cố gắng giao dịch bằng thông tin khu đất chính xác và giấy tờ tùy thân giả mạo
- Nỗ lực đầu tiên vào năm 2024 bị chặn bởi quy trình xác minh danh tính của luật sư, nhưng đến đầu năm 2026 lại xuất hiện hai lần thử thêm
- Kiểu lừa đảo này nhắm vào đất trống (vacant land), lợi dụng giao dịch từ xa và việc thông tin công khai bị lộ
- Tác giả nhấn mạnh sự cần thiết của các biện pháp bảo vệ chủ đất, như ‘đăng ký cảnh báo gian lận’ và đảm bảo khả năng hiện diện trực tuyến
Tổng quan vụ việc
- Khu đất 221 Cannon Road ở Wilton, Connecticut là tài sản được Fred Benenson và anh/em trai của ông cùng mua vào năm 2015, và chưa từng được rao bán
- Tuy nhiên, trong vài năm gần đây, ba lần đã có bên thứ ba giả mạo chủ sở hữu để cố bán khu đất này
- Cả ba lần đều không dẫn tới giao dịch thật vì môi giới bất động sản nhận thấy điều bất thường hoặc do quy trình xác minh của luật sư
Lần thử đầu tiên (tháng 3/2024)
- Một luật sư bất động sản liên hệ Fred qua email để yêu cầu xác minh danh tính liên quan đến giao dịch bán bất động sản đứng tên ‘Fred và Ed Benenson’
- Kẻ lừa đảo tiếp cận môi giới qua Zillow, sau cuộc gọi với một người có giọng Trung Âu, đã cung cấp các chi tiết chính xác như diện tích khu đất
- Email giả đã dùng:
[email protected], [email protected]
- Số điện thoại: (516) 828-0305
- Môi giới thực sự đã tới hiện trường để chụp ảnh bằng drone và khảo sát giá thị trường, và tin rao được đăng trên nhiều trang bất động sản trong vài ngày
- Đã có đề nghị mua toàn bộ bằng tiền mặt, và kẻ lừa đảo ký hợp đồng bằng chữ ký điện tử
- Khi luật sư yêu cầu giấy tờ tùy thân, kẻ lừa đảo nộp bản giả giấy phép lái xe bang New York, nhưng ảnh trên đó lại là của một người hoàn toàn khác
Quá trình phát hiện lừa đảo
- Luật sư đã tìm ra chủ sở hữu thật thông qua quy trình xác minh độc lập quyền sở hữu đất, từ đó chặn giao dịch
- Bản thân môi giới cũng là nạn nhân và đã thực hiện mọi quy trình một cách nghiêm túc
- Tin nhắn văn bản của kẻ lừa đảo có đặc điểm như lịch sự nhưng câu chữ gượng gạo, né tránh đến hiện trường, và ưa giao tiếp gián tiếp
Báo FBI và ứng phó
- Nạn nhân đã tập hợp giấy tờ tùy thân giả, lịch sử tin nhắn, email, số điện thoại và hồ sơ từ luật sư để báo FBI
- Tuy nhiên, FBI chỉ yêu cầu nộp bằng một văn bản duy nhất, và sau đó không có bất kỳ liên hệ tiếp theo nào
- Luật sư xem xét biện pháp đăng bản tuyên thệ (affidavit) cảnh báo gian lận vào sổ đăng ký đất đai để các giao dịch sau này hiện cảnh báo
Lần thử thứ hai và thứ ba (tháng 2/2026)
- Hai năm sau, hai môi giới bất động sản lại liên hệ để báo rằng cùng kiểu lừa đảo đang tiếp tục diễn ra
- Một môi giới được liên hệ qua Instagram DM và nhận ra đó là lừa đảo sau khi xác minh qua người quen
- Môi giới còn lại thuộc Berkshire Hathaway, phát hiện dấu hiệu bất thường trong quá trình xác minh và dừng giao dịch
- Để đối phó với các lần thử lặp lại này, tác giả đã viết bài blog công khai vụ việc để các môi giới về sau có thể tra cứu khi tìm kiếm
Cấu trúc của lừa đảo đất trống
- Tìm các khu đất không thế chấp thông qua hồ sơ công khai hoặc Zillow
- Tiếp cận môi giới bằng cách giả làm chủ sở hữu, tiến hành giao dịch chỉ qua email và tin nhắn
- Nộp giấy tờ tùy thân giả, yêu cầu chốt giao dịch nhanh, và điều khiển tài khoản nhận tiền chuyển khoản
- Nếu bị nghi ngờ, lập tức cắt liên lạc
- Trong một số trường hợp, thậm chí đã có việc nhà được xây lên mà chủ đất không hề hay biết
- Ví dụ: tại Fairfield gần đó, đã có một căn nhà trị giá 1,5 triệu USD bị xây trái phép
Biện pháp phòng ngừa
- Có thể hiển thị cảnh báo gian lận thông qua đăng ký công bố Fraud / No-Authority
- Ví dụ: Owner Affidavit, Notice of Non-Authority, Fraud Alert
- Dùng Google Alerts để theo dõi các bài đăng trực tuyến liên quan đến địa chỉ
- Công khai thông tin để có thể xác minh danh tính trực tuyến
- Được nhắc đến là một trong những lý do giúp luật sư giải quyết nhanh vụ việc năm 2024
Kết luận
- 221 Cannon Road chưa từng được rao bán và hiện cũng không được bán
- Nếu chuyên gia bất động sản nhận được liên hệ liên quan đến địa chỉ này, họ cần xác minh trực tiếp với chủ sở hữu
1 bình luận
Ý kiến Hacker News
Trước đây đã từng có chuyện ảnh nhà tôi bị đánh cắp trên Facebook rồi được dùng để đăng tin cho thuê giả
Ảnh bị lấy từ Zillow, và vì thế đã có người thực sự tìm đến xem nhà
Một môi giới bất động sản đã giúp gỡ ảnh xuống, nhưng quảng cáo thì vẫn còn đó
Tôi đã báo cáo với Facebook nhiều lần nhưng bị phớt lờ hoàn toàn. Địa chỉ nhà của tôi vẫn bị công khai nên thực sự rất nguy hiểm
Mục tiêu của bộ phận pháp lý là giảm thiểu rủi ro pháp lý cho công ty, nên họ có thể tạo áp lực nội bộ
Tránh đe dọa trực diện, nhưng dùng cách diễn đạt hàm ý hậu quả pháp lý có thể sẽ hiệu quả
Patio11 từng nói về cách viết kiểu thư này trong trường hợp đòi nợ và ngân hàng
Trừ khi che giấu quyền sở hữu thông qua quỹ tín thác hoặc pháp nhân, còn không thì việc lộ địa chỉ có thể không phải là rủi ro quá lớn
Đặc biệt là có những mạng lưới lừa đảo tự động lợi dụng bài đăng trẻ em mất tích
Ban đầu chúng đăng bài về trẻ em mất tích để tăng chia sẻ, rồi sau đó đổi thành quảng cáo bất động sản để lừa người xem
Nội dung liên quan được nói khá kỹ trong series YouTube của PleasantGreen
Khả năng thành hiện thực thì thấp, nhưng nếu thành công sẽ là một trường hợp khá thú vị
Từ câu “giống như phần lớn mọi người, tôi cũng từng bị đánh cắp danh tính một hai lần”, tôi đã mất sự đồng cảm rồi
Tôi vốn cẩn thận nên chưa từng gặp chuyện như vậy, và người xung quanh tôi cũng thế
Tôi cũng không hiểu hệ thống chuyển quyền sở hữu (title transfer) ở Mỹ lại có thể cho phép kiểu lừa đảo này như thế nào
Tôi tò mò không biết hệ thống đăng ký ở Mỹ có phải là kiểu phân tán hay là có cấu trúc khác với hệ thống Torrens ở các nước khác
Một người bạn làm ở cơ quan an sinh xã hội đã giúp tôi xử lý, nhưng người bình thường chắc sẽ rất khó giải quyết
Trong một thế giới mà phần lớn dữ liệu cá nhân đã bị rò rỉ, tôi thấy chỉ cẩn thận thôi cũng không thể ngăn chặn hoàn toàn
Gần như mỗi năm một lần tôi lại nhận được cuộc gọi từ ngân hàng hỏi “anh/chị có đang ở Tijuana không?”
Tôi nghĩ kiểu đánh cắp thẻ tín dụng này cũng có thể xem là một dạng đánh cắp danh tính
Ở những nơi như California, nơi có quy định nghiêm ngặt và hệ thống bảo hiểm chặt chẽ, thì kiểu lừa đảo này gần như không thể xảy ra,
nhưng ở một số bang khác hoặc ở Canada, nơi quy trình xác minh lỏng lẻo hơn, thì vẫn còn xảy ra
Cuối cùng thì công ty bảo hiểm quyền sở hữu là bên bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch
Xem giải thích về hệ thống Torrens title
Tài khoản của tôi chưa từng bị rút sạch, nhưng thẻ tín dụng thì đã bị thanh toán gian lận nhiều lần
Nếu tính cả những trường hợp nhẹ như vậy, thì có thể nói phần lớn mọi người đã từng gặp vấn đề liên quan đến danh tính ở mức nào đó
Tôi nghĩ có lẽ để ngăn lừa đảo bất động sản, có thể dựng một biển gỗ ép ghi “Bất động sản này không rao bán”
Nếu môi giới đến tận nơi thì sẽ nhận ra ngay, và để lâu còn có thể xuất hiện trên Google Street View
Dù không rút tiền, khi khoản vay được thiết lập thì sẽ phát sinh quyền cầm giữ (lien) trên bất động sản, khiến kẻ lừa đảo tránh xa
Nhưng biển gỗ ép thì không chịu được thời tiết, nên tôi nghĩ tốt hơn là đăng ký cờ đánh dấu quyền sở hữu với tòa án
Ngoài ra, nếu trong quá trình lừa đảo cây cối bị chặt đi, bạn còn có thể đòi bồi thường theo giá trị không thể thay thế của cây
Án lệ liên quan
Ở Anh cũng từng có trường hợp tương tự
Theo bài báo của BBC, nạn nhân mất 4 năm mới lấy lại được ngôi nhà
Ở Anh, nếu đăng ký với Land Registry, bạn có thể nhận email cảnh báo khi có truy vấn hoặc giao dịch liên quan đến bất động sản của mình
Liên kết đăng ký
Sở hữu một lô đất trống (vacant lot) ở xa luôn đi kèm rủi ro
Ở Hawaii từng có trường hợp một căn nhà được xây nhầm trên sai mảnh đất, và chỉ đến sau khi hoàn thiện mới phát hiện ra
Liên kết bài báo
Trong phán quyết có ghi rõ rằng công ty phát triển đã xây dựng cẩu thả để tiết kiệm chi phí
Tuy vậy, về sau có vẻ đã có thỏa thuận dàn xếp không công khai nên ngôi nhà vẫn còn đó
Ở Mỹ, các giao dịch tài chính được thiết kế ưu tiên sự tiện lợi, nên việc đánh cắp danh tính càng dễ hơn
Ngay cả mua bán bất động sản hay chuyển tài sản lớn cũng có thể thực hiện mà không cần xác minh trực tiếp
Bạn tôi có đất nông nghiệp ở Ấn Độ, và trong thời gian chuyển sang Canada sinh sống thì đất đã bị bán bằng giấy tờ giả
Mãi đến khi sau này về thăm mới biết, nhưng lúc đó đã không thể cứu vãn
Người ta thường nhắm vào đất của chủ sở hữu không sống tại địa phương, còn bây giờ thì mọi thứ đã cải thiện nhiều nhờ hệ thống đăng ký số và UID
Họ thậm chí còn làm cả giám định dấu vân tay và phân tích hóa học của mực
Ở Kenya, kiểu lừa đảo này cũng từng rất phổ biến, nhưng cách giải quyết lại đơn giản
Chỉ cần dựng một tấm biển lớn ghi “Bất động sản này không rao bán” trên mảnh đất
Nếu môi giới bất động sản tới tận nơi, họ hẳn đã nhận ra ngay
Nếu FBI không xử lý những vụ như thế này hoặc cả các vụ khủng bố trong nước, thì thật khó hiểu họ đang làm gì
Một số vụ còn dính tranh cãi về gài bẫy điều tra, như vụ âm mưu bắt cóc Gretchen Whitmer
Có lẽ vì vậy mà FBI xếp mức ưu tiên thấp cho các vụ này
Các vụ xả súng hàng loạt cũng thường kết thúc ngay tại hiện trường, nên nếu không có đồng phạm thì phạm vi điều tra bị hạn chế
Cách nói “giống như phần lớn mọi người, tôi từng bị đánh cắp danh tính” nghe giống một kiểu mánh ngôn ngữ khiến người ta nghĩ ai cũng vậy
Kiểu ‘kêu gọi theo số đông (appeal to popularity)’ này khiến người nghe vô thức đồng thuận
Khi 3 tuổi, tôi từng bị đứng tên một khoản vay sinh viên
Đến lúc trưởng thành đi xin vay tôi mới phát hiện ra, và đã phải rất vất vả mới xử lý xong
Nó khiến tôi nhớ đến meme ‘PROTIP’ sai lệch về an toàn súng đạn