Các khoản vay thế chấp bằng "thu nhập giả ở Trung Quốc" đang thổi phồng bong bóng bất động sản Toronto: thông tin rò rỉ từ ngân hàng HSBC
(thebureau.news)- Người tố giác nội bộ HSBC Canada D.M. cho rằng từ năm 2015, các chi nhánh gần Toronto đã phê duyệt ít nhất 500 triệu USD khoản vay thế chấp nhà ở dựa trên thu nhập bị khai khống tại Trung Quốc hoặc những công việc không tồn tại
- Điểm cốt lõi của các trường hợp đáng ngờ là người vay cư trú tại Canada khai báo thu nhập cao từ làm việc từ xa cho công ty Trung Quốc, vượt qua khâu xác minh thu nhập của ngân hàng và dùng tiền đó để tài trợ mua bất động sản
- Chi nhánh Aurora thông thường được kỳ vọng có khoảng 23 triệu USD khoản vay nhà ở mỗi năm, nhưng người tố giác tính toán rằng chi nhánh này đã xử lý 88 triệu USD vào năm 2020 và hơn 50 triệu USD vào năm 2021
- Nghiên cứu năm 2023 của FINTRAC và các đánh giá chuyên gia cho thấy tài khoản của cộng đồng người Hoa hải ngoại, chuyển tiền điện tử từ Hong Kong, giao dịch bất động sản và dòng tiền trả nợ thế chấp có thể khớp với các mô hình rửa tiền
- HSBC Canada cho biết họ đi đầu trong việc nhận diện, phòng ngừa và ngăn chặn tội phạm tài chính, không giao dịch với các cá nhân hoặc pháp nhân bị xác định là có hành vi bất hợp pháp; tranh cãi đã lan sang giá nhà ở Canada và hệ thống xác minh thu nhập của ngân hàng
Tố giác nội bộ từ chi nhánh HSBC Aurora
- Người tố giác nội bộ D.M. tốt nghiệp một trường kinh doanh tại Canada; sau khi gia nhập nhóm phê duyệt thế chấp tại một chi nhánh HSBC nhỏ ở Aurora, phía bắc Toronto, vào năm 2022, ông phát hiện các khoản vay mua nhà đáng ngờ
- Ông từng nghiên cứu gian lận thế chấp bằng thu nhập giả trong chương trình thạc sĩ tại Vancouver Island University, và đã ước tính quy mô vấn đề bằng cách xem xét sổ cho vay của chi nhánh Aurora cùng lời kể của đồng nghiệp
- D.M. cho rằng từ năm 2015, hơn 10 chi nhánh HSBC tại khu vực Toronto đã cấp ít nhất 500 triệu USD khoản vay mua nhà cho các bên mua thuộc cộng đồng hải ngoại, những người khai có thu nhập bị thổi phồng tại Trung Quốc hoặc công việc không tồn tại
- Ông nhận định trong giai đoạn COVID-19, tuyên bố làm việc từ xa ở nước ngoài có thể trông tương đối hợp lý hơn, khiến gian lận cho vay dựa trên thu nhập nước ngoài kiểu này tăng vọt
- Với quy mô của mình, chi nhánh Aurora được kỳ vọng mỗi năm có khoảng 23 triệu USD khoản vay nhà ở, nhưng theo D.M., chi nhánh này đã xử lý 88 triệu USD vào năm 2020 và hơn 50 triệu USD vào năm 2021
Các trường hợp đáng ngờ xuất hiện trong thẩm định khoản vay
- Một nhân viên sòng bạc ở Ontario, dù đã sở hữu 3 căn nhà, tuyên bố rằng vào năm 2020 đã kiếm được 345.000 USD nhờ làm phân tích dữ liệu từ xa cho một công ty ở Beijing
- Một khách hàng thế chấp khác của HSBC tuyên bố mình cư trú tại Canada, đồng thời trả khoản vay sinh viên 10.000 USD, nhưng kiếm 700.000 USD mỗi năm nhờ làm việc từ xa cho Trung Quốc
- Một phụ nữ có nhà ở Aurora, Markham và Scarborough, trong khi làm thợ làm đẹp bán thời gian, tuyên bố kiếm được 536.280 USD ở vị trí “Business Manager” tại Guangzhou
- Một phụ nữ khi mở tài khoản HSBC Aurora năm 2013 đã ghi là “nội trợ toàn thời gian không có thu nhập hằng năm”, nhưng sau đó được phát hiện nhận các khoản chuyển tiền lớn từ tài khoản HSBC China và phát hành séc giá trị cao cho bên thứ ba để mua bất động sản
- Cũng người phụ nữ này khi nộp đơn xin thế chấp HSBC Canada lần nữa vào năm 2020 đã tuyên bố kiếm 763.000 USD từ công việc ở Trung Quốc theo hình thức từ xa
Phản ứng của HSBC và điều tra nội bộ
- Tháng 4/2022, D.M. gửi email cho các lãnh đạo cấp cao của HSBC, nói rằng ông sẽ tiết lộ khả năng gian lận thế chấp tại HSBC Bank Canada và khả năng một số nhân viên hưởng lợi tài chính
- Đơn tố giác nội bộ dài 4 trang của ông đã kích hoạt một cuộc điều tra nội bộ tại HSBC Canada, và theo các email nội bộ mà The Bureau thu thập được, đã dẫn tới một số cải cách
- Hơn một năm sau, D.M. không hài lòng với phản ứng của ngân hàng nên đã chia sẻ tài liệu nội bộ và câu chuyện của mình
- Sharon Wilks, người phụ trách truyền thông của HSBC Canada, cho biết sẽ không trả lời phỏng vấn trực tiếp, đồng thời nói HSBC ở tuyến đầu trong nỗ lực nhận diện, phòng ngừa và ngăn chặn tội phạm tài chính, không giao dịch với các cá nhân hay pháp nhân bị xác định là có hành vi bất hợp pháp
- Wilks nói thêm rằng HSBC Canada có thể, và trên thực tế thường xuyên, chấm dứt quan hệ với những khách hàng mà họ đánh giá là có hoạt động quá rủi ro
Nghiên cứu của FINTRAC và ‘Toronto Method’
- FINTRAC công bố một nghiên cứu năm 2023 phân tích 48.000 giao dịch ngân hàng liên quan đến cộng đồng người Hoa hải ngoại
- Theo nghiên cứu của FINTRAC, khi các sòng bạc ở Canada đóng cửa vì COVID-19, mạng lưới tài chính ngầm của Trung Quốc đã tiến hóa sang phương thức gửi chuyển tiền điện tử từ Hong Kong vào các tài khoản ngân hàng Canada
- Các khoản tiền này được quan sát thấy đi theo mô hình rửa tiền thông qua bất động sản, chứng khoán, ô tô và lĩnh vực pháp lý, trong đó nhiều tài khoản cá nhân không liên quan tại Canada được sử dụng như người chuyển tiền hộ (money mule)
- FINTRAC cho rằng mạng lưới này đồng thời tạo điều kiện cho rửa tiền và né tránh kiểm soát tiền tệ của Trung Quốc
- Tuy nhiên, nghiên cứu của FINTRAC không nói rằng các ngân hàng Canada đã cố ý cấp các khoản thế chấp bằng thu nhập giả cho người mua thuộc cộng đồng người Hoa hải ngoại ở Toronto
- Có cách diễn giải rằng mô hình D.M. phát hiện tại các ngân hàng Toronto có thể liên quan đến “Toronto Method”, một dạng tiến hóa của hệ thống tài chính ngầm từng được xác định trước tiên ở Vancouver
Liên hệ với Vancouver Model và các nghiên cứu trước đây
- “Vancouver Model” ở Vancouver được xem là cấu trúc chuyển tiền ngầm và rửa tiền kết hợp giữa tiền từ Trung Quốc đại lục, tội phạm có tổ chức xuyên quốc gia, cùng các sòng bạc, ngân hàng và bất động sản tại Canada
- Cullen Commission của British Columbia đã xem xét cấu trúc trong đó 1,2 tỷ USD tiền mặt từ Mainland China được rửa qua các sòng bạc của chính quyền British Columbia vào năm 2014
- Một nghiên cứu năm 2015 phân tích đăng ký đất đai và thế chấp tại Vancouver đã xem xét các giao dịch mua bất động sản trị giá 525 triệu USD trong 6 tháng; tại một số khu vực giàu có, 66% người mua là di dân người Hoa hải ngoại mới đến, và nhiều người có rất ít hoặc không có thu nhập tại Canada
- Andy Yan của Simon Fraser University nói điểm then chốt khi đó là việc mua nhà ở Vancouver không chỉ được thực hiện bằng các túi tiền mặt, mà còn thông qua khoản vay
- Yan cho rằng tài liệu ngân hàng ở Toronto có liên hệ với nghiên cứu ở Vancouver, và vấn đề cốt lõi là hệ thống ngân hàng xác minh danh tính và thu nhập như thế nào
Đánh giá của chuyên gia và ước tính quy mô
- The Bureau đã nhờ 7 chuyên gia Canada xem xét tài liệu, tuyên bố và một phần kết luận của D.M.
- Trong đánh giá này, phép tính của D.M. rằng chi nhánh Aurora và các chi nhánh HSBC khác tại khu vực Toronto đã cấp ít nhất 500 triệu USD khoản vay đáng ngờ dựa trên thu nhập ở Trung Quốc từ năm 2015 được nhận định là có vẻ hợp lý
- Cựu nhà khoa học dữ liệu của RCMP Ashleigh Rhea Gonzales nói các cáo buộc gian lận thế chấp trên diện rộng tại HSBC Canada khớp với một số lời kể trực tiếp của nhân viên các tổ chức tài chính mà bà từng tiếp xúc trong nghiên cứu về rửa tiền ở British Columbia
- Gonzales cho rằng sau Vancouver 2010 Olympics, khi bong bóng nhà ở Canada phình to, các báo cáo về gian lận thế chấp gia tăng và tiếp tục tăng mạnh từ năm 2015 đến 2018
- The Bureau ước tính từ năm 2014 đến 2023, hơn 200 tỷ USD tiền từ Vancouver Model và Toronto Method có thể đã chảy vào bất động sản Toronto và Vancouver thông qua các mạng lưới hải ngoại ngầm và các tổ chức tài chính Canada
Rủi ro ngân hàng và tranh luận về thị trường nhà ở
- Trong các tin nhắn nội bộ, D.M. cho rằng HSBC Canada và các ngân hàng Canada khác có thể đang nắm giữ khối lượng lớn các khoản thế chấp dựa trên thu nhập nước ngoài đáng ngờ, và nếu giá bất động sản Toronto giảm, có thể phát sinh rủi ro chất lượng khoản vay
- Trong tin nhắn với một đồng nghiệp, D.M. hỏi “bạn có biết có bao nhiêu gian lận thế chấp trong sổ sách không”, và đồng nghiệp trả lời rằng đã nghe nói các chi nhánh khác cũng làm điều tương tự
- Đồng nghiệp nói vấn đề này giống như một “bí mật không ai nói ra” và có lẽ cũng tồn tại ở các ngân hàng khác; người này nhắc rằng dì của mình đã nhận được khoản thế chấp 700.000 USD chỉ nhờ người bảo lãnh ở Trung Quốc dù không có thu nhập
- Một quan chức liên bang không có thẩm quyền phát biểu công khai đánh giá tài liệu rò rỉ của D.M. là “gây chấn động”, và cho rằng ý tưởng của D.M. rằng gian lận thế chấp bằng thu nhập ở Trung Quốc đã đẩy giá nhà Toronto lên cũng có thể áp dụng cho Vancouver và Montreal
- Christian Leuprecht của Queen’s University nói rằng khi tội phạm có tổ chức mua bất động sản, chúng có thể tạo tiền đặt cọc và tài trợ phần còn lại bằng thế chấp, nhờ đó mua được nhiều căn thay vì chỉ một căn
1 bình luận
Ý kiến trên Hacker News
Nhìn theo những gì người tố giác thấy, có vẻ chi nhánh Aurora đó đã bị thao túng rồi
Và cũng khó tin rằng chỉ riêng HSBC làm vậy
Nhìn từ góc khác, các khoản vay thế chấp nhà ở Canada gắn với tài khoản Trung Quốc có lẽ phần lớn sẽ được hoàn trả
Có rất nhiều hoạt động tài chính ngầm của người Hoa không được ghi nhận ở Canada, và một phần mạng lưới đó có thể đang được dùng để chuyển tiền ra khỏi Trung Quốc
Nó giống như thay vì mua nhà, bạn vay thế chấp rồi mang vào casino cược được ăn cả ngã về không. Dù có ý định trả nợ, việc đó vẫn phụ thuộc vào kết quả đầu tư, và ngân hàng phải gánh một rủi ro không thể biết trước
Sẽ không ngạc nhiên nếu ở Canada cũng có các mạng lưới vốn ngầm liên quan đến những khoản vay thế chấp kiểu này
Bắc Kinh có thể mở vòi tiền, nhưng làm vậy sẽ khiến đồng nhân dân tệ chịu áp lực lớn hơn
Đây không chỉ là chuyện của Canada
Ở Úc, trong 25 năm qua chuyện này đã lan tràn ở gần như mọi ngân hàng. Khoảng 5–10 năm trước, đã có quy định toàn quốc yêu cầu chỉ tính thu nhập nước ngoài theo một tỷ lệ nhỏ của số tiền đã được chứng minh, và nó được gọi là “tiêu chí năng lực trả nợ”
Bề ngoài trông như một quy tắc vì lợi ích công, nhưng thực tế lại loại trừ những người không phải lao động hưởng lương chính thức đăng ký tại địa phương, chẳng hạn các nhà sáng lập đi lại xuyên biên giới hoặc người nhập cư
Tôi nghe nói trò lừa đảo mới là người Singapore vay khoản vay định danh bằng nhân dân tệ Trung Quốc từ ngân hàng Singapore hoặc Hồng Kông để mua bất động sản Úc, rồi thực hiện “chuyển khoản” quốc tế/liên tiền tệ sang ngân hàng Úc để lách các hạn chế trong nước. Việc chỉ nói chuyện với nhân viên ngân hàng như một người xa lạ mà vẫn biết được chuyện này đã cho thấy nó phổ biến đến mức nào
Vấn đề thu nhập/tài sản nước ngoài ít nham hiểm hơn bạn nghĩ. Các ngân hàng địa phương tập trung vào thu nhập và tài sản ở Úc, nơi năng lực trả nợ và khả năng thu hồi liên hệ trực tiếp với nhau. Vay dựa trên thu nhập/tài sản nước ngoài cũng có thể được, nhưng vì rủi ro và vấn đề quy đổi tiền tệ, bạn phải trả lãi suất cao hơn vài điểm phần trăm. Các tổ chức cho vay quốc tế thường nhỏ hơn, nhưng tôi nhớ HSBC thuộc nhóm lớn
Tôi chỉ thấy cái tên HSBC trong các bê bối trên tin tức: https://en.wikipedia.org/wiki/HSBC#Controversies
Trong ngành đó không có phe tốt. Ngay từ đầu nó cũng không phải loại hình kinh doanh nhằm mục đích đó, và họ đã tuyển những con người như vậy. Nếu muốn kiểm soát nhiều hơn, phải buộc có nhiều quy định hơn; và các quy định được định nghĩa tốt thực sự có tác dụng
Tôi không phải điều tra viên tài chính, nhưng đọc lướt thì có vẻ cấu trúc như thế này:
Những người nộp đơn gian lận dùng các câu chuyện vô lý để xin các khoản vay lớn mua nhà ở Toronto, rồi cố biến những cọc tiền mặt đáng ngờ thành tài sản có vẻ hợp lý.
HSBC hùa theo vì muốn nhận các khoản trả nợ định kỳ từ số tiền mặt đáng ngờ đó, và bỏ qua dù đáng lẽ có thể biết khá rõ rằng các khách hàng này là bình phong của tội phạm có tổ chức.
Thêm vào đó, kiểu rửa tiền và đầu tư đầu cơ tập trung theo khu vực như vậy đã phá hỏng thị trường bất động sản Toronto. Những “triệu phú trông trẻ” địa phương sẵn sàng mua ở gần như bất kỳ mức giá nào vì mục đích tài chính ẩn giấu của họ khác với người mua thông thường.
Tìm các bài khác thì thấy HSBC mới chỉ kết thúc một vụ kéo dài 10 năm với cơ quan quản lý Mỹ liên quan đến hoạt động kinh doanh dính tới các cartel ma túy Mexico và Colombia khoảng 16 tháng trước https://www.reuters.com/business/finance/us-fed-terminates-enforcement-action-against-hsbc-2022-09-02/
Rủi ro chủ yếu do ngân hàng gánh, còn nếu không vỡ thì kẻ gian lấy tiền.
Tôi nhớ vài năm trước từng thấy câu kiểu như: với tiền mua bất động sản, “tiền đến từ một số quốc gia thì chịu quy định chống rửa tiền, nhưng tiền từ Trung Quốc thì không”.
Tôi có thể tưởng tượng một nhân viên ngân hàng Canada nói câu đó với vẻ mặt hoàn toàn nghiêm túc.
Người nộp đơn mang đến số tiền vừa đủ cho khoản trả trước tối thiểu, còn ngân hàng hạ yêu cầu trả trước cho khách hàng có thu nhập cao, tài sản lớn — nhưng thu nhập và tài sản đó dù sao cũng là giả.
HSBC làm nghề cho vay thế chấp nhà nên có động cơ giải ngân, nhưng vụ gian lận thực sự ở đây có vẻ gần với khoản rebate tiền mặt mà người mua gian lận đưa cho nhân viên phụ trách khoản vay.
Giá nhà được quyết định bởi các giao dịch biên, nên chỉ cần một lượng hoạt động như vậy cũng có thể đẩy giá lên mạnh. Khi đó nó trở thành kịch bản bong bóng điển hình: miễn là giá tiếp tục tăng, người ta có thể đảo nợ, tái cấp vốn hoặc bán đi. Trong vài năm qua, mức tăng giá nhà trung bình ở Canada gần gấp đôi thu nhập trung bình của người Canada.
Cuối cùng, chuyện này cũng có thể được giải thích như một kiểu gian lận bình thường giúp người mua nước ngoài duy trì và tham gia vào một bong bóng nhà ở khổng lồ. Nếu đúng vậy và toàn bộ sụp đổ thì sẽ là chuyện rất lớn.
Vấn đề này không mới. Tôi là người gốc Đông Á sống ở Canada, và từng có vài người thản nhiên hỏi vì sao tôi còn đi học và đi làm một công việc bình thường.
Ý họ là vì có “tiền Trung Quốc”, tôi không nên cạnh tranh việc làm với những người thật sự cần tiền.
Nghe có vẻ hợp lý, nhưng tác động thực tế nằm ở đâu? Đáng lẽ phải thấy nhiều người vay mortgage của HSBC không trả được nợ, vậy thống kê nợ quá hạn không được công khai sao?
HSBC sẽ ôm những bất động sản này và chịu lỗ lớn à? Trong bao lâu? Rõ ràng việc này đã góp phần làm giá nhà ở đây tăng, và cũng sẽ góp phần làm giá sụp. Hoặc HSBC sụp. Cũng có thể phải rất lâu tác động mới xuất hiện. Hy vọng là không quá lâu :)
Ai đó muốn đưa một khoản tiền lớn ra khỏi Trung Quốc cũng khó mà không làm chuông báo động vang lên ở cả hai nước, nên họ lập một đội quân người vay giả, cho họ vay mortgage gian lận trên bất động sản thật ở Canada, rồi trả hết khoản vay và bán bất động sản để thu về tiền sạch.
Trong lúc đó nếu giá bất động sản còn tăng nhờ quy mô gian lận lớn thì càng tốt.
Mục đích cuối cùng của kiểu gian lận này thường không phải là đánh chìm ngân hàng bằng các khoản vay giả, mà là rửa tiền.
Chừng nào giá bất động sản còn tiếp tục tăng, khó thấy nợ quá hạn quy mô lớn. Vì người ta có thể bán tài sản, tái cấp vốn khoản vay, hoặc thậm chí cầm cự bằng thu nhập cho thuê.
Chúng ta đã thấy cùng một động lực trong khủng hoảng tài chính 2008 và cuộc khủng hoảng các hiệp hội tiết kiệm và cho vay trước đó. Các khoản vay xấu tạo ra bong bóng, bong bóng phình to che giấu các khoản vay xấu, rồi khi bong bóng dừng lại thì các vụ vỡ nợ quy mô lớn nổ ra.
Người Canada vốn đã phải gánh chi phí dịch vụ xã hội cho những người kiếm thu nhập ở nước ngoài nhưng gần như không đóng thuế thu nhập Canada, còn những người mua căn nhà đầu tiên thì bị thiệt vì giá nhà bị thổi phồng.
Chủ nhà hiện đang ở nước ngoài của tôi không hiểu vì sao lại phải đến Canada để sinh con, và trong nhiều năm rất tích cực nhận thẻ y tế cùng giấy tờ ngân hàng tại địa chỉ căn nhà chúng tôi đang thuê.
Nếu đây không phải cấu trúc tạo khoản vay rồi phân phối tiếp, thì cổ đông HSBC sẽ là bên chịu lỗ.
Tôi không định chỉ tay nói rằng toàn bộ nhân viên chi nhánh Aurora đều thông đồng, nhưng sự quen thuộc về văn hóa có thể đã khiến việc duy trì gian lận dễ hơn.
HSBC Canada sắp trở thành RBC. Các broker mortgage độc lập cũng giúp rất nhiều chuyện kiểu này bằng cách “huấn luyện sáng tạo” để mọi người lọt qua hệ thống, nên cũng không quá ngạc nhiên.
HSBC Canada đang trong quá trình được bán cho RBC. Nhân viên sẽ không còn thuộc HSBC từ tháng 3, và cũng có khả năng mất việc do RBC tinh giản hoạt động, nên đã xuất hiện một tình huống thú vị cho phép tố giác nội bộ gần như không có rủi ro
Khi thông báo thương vụ bán lại, tôi đã không nghĩ đến khả năng này
Trong email của bộ phận nhân sự ngân hàng vào tháng 6 năm 2023, họ đã yêu cầu người tố giác “lập tức xóa vĩnh viễn mọi thông tin HSBC trong tài khoản email cá nhân”
Họ cảnh báo rằng nếu không tuân thủ, “HSBC bảo lưu quyền thông báo vụ việc này cho các cơ quan thực thi pháp luật liên quan”